글쓴이 : 이승주
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    임차인의 지상물매수청구권의 상대방(부동산법률상식180)

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    건물소유목적으로 토지를 임대차 했는데 임차권이 소멸한 경우 임차인은 임대인에게 건물의 매수를 청구할 수 있다(민법 제643조, 제283조).

    다만, 임차권의 소멸 원인이 차임연체로 인한 해지였다면 임차인에게 건물매수청구권이 인정되지 않는다(대법원 2003다7685 판결 등).

    임차인이 임대인에게 건물매수를 청구한다고 할 때, 소유권이 없는 임대인에게도 건물매수청구를 할 수 있는가?

    대법원은 원칙적으로 ‘임차권 소멸 당시 토지 소유권을 가진 임대인’을 상대로 건물매수청구권을 행사할 수 있다는 취지다(대법원 2017. 4. 26. 선고 2014다72499 판결 등).

    따라서, 건물매수청구권의 상대방은 단순히 ‘임대인’이 아니라, ‘임차권 소멸 당시 토지 소유권을 가진 임대인’임을 기억하자.

    소유권자이자 임대인이었던 토지 소유자가 토지를 매도한 경우는 어떠한가?

    이 경우는 토지임차인이 대항력을 가진 경우라면, 신소유자가 임대인의 지위를 승계한다고 볼 수 있으므로 신소유자는 임차권 소멸 당시 토지 소유권을 가진 임대인으로 볼 수 있고, 결국 임차인의 건물매수청구권이 인정될 수 있을 것이다(대법원 96다14517 판결 등).

    민법 제622조 제1항은 “건물의 소유를 목적으로 한 토지임대차는 이를 등기하지 아니한 경우에도 임차인이 그 지상건물을 등기한 때에는 제3자에 대하여 임대차의 효력이 생긴다.”고 규정하고 있다.

    결국 건물소유목적으로 토지를 임차하면서, ①토지에 대한 임차권 등기를 마치거나, ②토지에 대한 임차권 등기를 마치지 않았더라도 지상 건물의 등기를 마친 경우에는 토지임차인에게 대항력이 발생하고, 신소유자는 전소유자의 임대인의 지위를 승계하게 된다.

    따라서, 대항력을 유지하는 가장 손쉬운 방법은 임대인의 동의를 받아 토지에 대한 임차권등기를 마치는 것이다.

    민법 제621조는 임대인의 협력을 통해 임차인이 임차권 등기를 마치면, 그 때부터 제3자에 대한 대항력이 생김을 규정하고 있다.

    그렇다면, 지상건물에만 등기를 마쳐 토지임대차에 대한 대항력이 생겼는데, 임대차 종료전 건물이 멸실된 경우에도 대항력이 유지될까?

    민법 제622조 제2항은 위와 같은 경우 대항력이 소멸된다고 규정하고 있다.

    2017. 6. 23. 이승주변호사


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