글쓴이 : 권형필
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    [ 주택임대차보호법 / 임차보증금반환채권 / 권형필 변호사 ] 주택임대차보호법상 우선변제권을 가진 임차인으로부터 임차권과 분리하여 임차보증금반환채권만을 양수한 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당할까? (대법원 2010. 5. 27. 선고 2010다10276 판결)

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    [ 판례 해설 ]
    대상판결은 임차권은 그대로 있고 임차보증금만 양도되었을 경우 양수인이 임차인이 누릴 수 있는 권리를 행사할 수 있느냐의 문제인바 대법원은 임차권을 함께 양수하지 않은 이상은 임차보증금 채권은 양도되는 즉시 일반 채권에 불과하고 결국 우선배당은 커녕 배당을 받기 위해서는 집행권원까지 가지고 있어야 한다고 판시한 것이다.
    생각건대 본 대상판결에서는 굳이 주택임대차보호법의 취지를 들고 오지 않더라도 전세권 역시 전세권 등기는 그대로 둔 채 전세보증금반환채권만 양도된 경우 전세권 등기가 양도되지 않은 전세보증금반환채권은 일반채권에 불과함으로 이 채권만을 가지고는 배당절차에서 우선변제는 커녕 채무명의가 존재하여야만 배당을 받을 수 있고 더불어 해당 전세권 자체는 피담보채권 부존재로 역시 무효에 해당한다는 법리만으로 충분히 해결될 수 있는 사안이라고 판단된다.

    [ 대법원 판단 ]
    가. 주택임대차보호법의 입법목적은 주거용 건물에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장하려는 것이고, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생기며, 같은 법 제3조의2제2항에서 제3조 제1항의 대항요건과 임대차계약서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 경매나 공매시 후순위권리자 기타채권자보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 있도록 한 취지는, 사회적 약자인 주택임차인을 보호하려는 사회보장적 고려에서 나온 것이다.

    나. 이와 같은 주택임대차보호법의 입법목적과 주택임차인의 임차보증금반환채권에 우선변제권을 인정한 제도의 취지,주택임대차보호법상 관련 규정의 문언 내용 등에 비추어 볼 때, 비록 채권양수인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택임차인으로부터 임차보증금반환채권을 양수하였다고 하더라도 임차권과 분리된 임차보증금반환채권만을 양수한 이상 그 채권양수인이 주택임대차보호법상의 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인에 해당한다고 볼 수 없다.

    다. 따라서 위 채권양수인은 임차주택에 대한 경매절차에서 주택임대차보호법상의 임차보증금 우선변제권자의 지위에서 배당요구를 할 수 없고, 이는 채권양수인이 주택임차인으로부터 다른 채권에 대한 담보 목적으로 임차보증금반환채권을 양수한 경우에도 마찬가지이다. 다만, 이와 같은 경우에도 채권양수인이 일반 금전채권자로서의 요건을 갖추어 배당요구를 할 수 있음은 물론이다.


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