글쓴이 : 권형필
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    [ 주택임대차 / 전세권자 / 권형필 변호사 ] 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 임차인의 지위에 기하여 배당요구를 한 경우, 전세권에 관하여도 배당요구가 있는 것으로 볼 수 있을까? (대법원 2010. 6. 24. 선고 2009다40790 판결)

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    [ 판례 해설 ]

    하나의 건물 사용수익권자가 두 개의 권리 즉 전세권과 임차권을 모두 가지고 있을 경우 당사자의 의사를 고려한다면 하나의 사용수익권에 관한 소멸통고는 실질적으로 전부에 대한 소멸통고인바, 임차권에 기한 배당요구는 실질적으로 또 다른 권리인 전세권에 대한 소멸통고로 볼 수 있을 것인데, 대법원은 당사자의 형식적인 사유에 치중하여 임차권에 기한 배당요구는 전세권자의 배당요구로 인정하지 않아 전세권은 그대로 인수되는 것으로 판단한 것이다.
    경매절차에서 낙찰자 입장에서는 특히 주의를 요한다.

    [ 법원 판단 ]
    민사집행법 제91조 제3항은 “전세권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고, 같은 조 제4항은“제3항의 경우 외의 전세권은 매수인이 인수한다. 다만, 전세권자가 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있고, 이는 저당권 등에 대항할 수 없는 전세권과 달리 최선순위의 전세권은 오로지 전세권자의 배당요구에 의하여만 소멸되고, 전세권자가 배당요구를 하지 않는 한 매수인에게 인수되며, 반대로 배당요구를 하면 존속기간에 상관없이 소멸한다는 취지라고 할 것인 점, 주택임차인이 그 지위를 강화하고자 별도로 전세권 설정등기를 마치더라도 주택임대차보호법상 임차인으로서 우선변제를 받을 수 있는 권리와 전세권자로서 우선변제를 받을 수 있는 권리는 근거규정 및 성립요건을 달리하는 별개의 권리라고 할 것인 점 등에 비추어 보면, 주택임대차보호법상 임차인으로서의 지위와 전세권자로서의 지위를 함께 가지고 있는 자가 그 중 임차인으로서의 지위에 기하여 경매법원에 배당요구를 하였다면 배당요구를 하지 아니한 전세권에 관하여는 배당요구가 있는 것으로 볼 수 없다.


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