글쓴이 : 이승주
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    상임법상 권리금회수기회요청권의 행사기간(부동산법률상식179)

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    필자는 ‘부동산법률상식 160(블로그 및 리걸인사이트 게재일: 2016. 12. 23.) 상가임차인의 권리금회수기회요청과 손해배상’을 통해 권리금회수기회요청권의 행사기간에 대한 의견을 피력한 사실이 있다.

    상임법(상가건물임대차보호법)상의 권리금회수기회요청권 행사기간에 대하여 갱신요구권이 인정되는 기간인 5년간만 인정된다는 취지의 지방법원(서울서부지법) 판결이 있었는데, 필자는 이에 대해 부정적 의견을 피력하였던 것이다.

    필자가 제시한 의견의 요지는 “5년간만 인정된다는 취지의 판결은 과거 시설권리금이 5년이면 감가상각 등으로 소멸하거나 갱신요구가 5년정도 인정된다는 것을 전제한 것으로 보이지만, 현행법을 고려하면, 개인적으로 타당한 판결로 보기 어렵다”는 것이었다.

    최근 1심(대전지방법원 단독) 법원에서 권리금회수기회요청권이 5년간만 인정된다고 선고한 것을 뒤집은 항소심(대전지방법원 합의부)판결이 선고된바, 이를 소개하고자 한다(대전지방법원 2017. 5. 19. 선고 2016나108951(본소) 건물명도, 2016나108968(반소) 손해배상(기)).

    위 판결은 5년 간 임차한 임차인의 권리가치가 오히려 상승할 수 있는 점에 주목하였고, 입법자의 의사를 고려하였을 뿐만 아니라, 법원의 법률해석권한의 한계까지 고려하였음을 밝히면서, 임차기간이 5년을 넘은 경우도 권리금회수기회요청권을 행사할 수 있다는 취지의 판시를 하였다.

    다만, 손해액결정에 있어, 권리금계약상의 권리금과 감정평가결과로 나타난 권리금을 고려하되, 공평의 원칙상 손해액을 감액하였다.

    상임법 제10조의 4 제3항은 “그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.”고 규정하고 있는바, 위 판례 전에는 권리금계약상의 권리금과 감정평가 권리금 중 작은 액수가 보통 인정된다는 설명을 하였는데, 위 판례는 적은 권리금을 다시 공평의 원칙에 의거 감액한 것이 특징적이다.

    “낮은 금액을 넘지 못한다”는 표현을 고려하고, 권리금회수기회요청권제도가 헌법위반으로 보기는 어려우나 급작스레 도입된 제도임을 고려하면, ‘공평의 원칙’에 근거하여 손해액을 감액한 법원의 판결이 많은 고민에 의한 것임을 확인할 수 있다.

    위 판결은 또한 임대차계약서에 나오는 “권리금 포기 약정”에 대하여, “위 특약은 강행규정인 상임법 제10조의 4 규정에 반하여 임차인인 피고에게는 그 효력이 없다”고 판시하였다.

    실무상 많은 임대차계약서에 “권리금 포기 약정”이 보이는데, 이러한 약정이 있다고 하여 권리금회수기회요청권이 부정될 수 없다는 것인바, 권리금회수기회요청 거절로 인한 손해배상청구가 권리금청구가 아닌 이상 타당한 결론으로 보인다. 차후 대법원 판결이 주목된다.

    2017. 6. 7. 이승주변호사


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