글쓴이 : 권형필
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    [ 건설 분쟁 / 보증채무 / 미시공·변경시공 / 권형필 변호사 ] 하자보수 보증계약의 약관상 보증대상이 되는 “사용검사 이후 발생한 하자”의 의미(대법원 2002. 2. 8. 선고 99다69662 판결)

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    [판례해설]

    아파트 입주자대표회의 또는 관리단에서 하자 소송을 진행하는 경우 시공사 외에 대표적으로 대한주택보증보험(이하 ‘대주보’)에 대하여 보증채무 이행소송을 제기하는데, 본 대상판결은 이렇게 대주보에 소송을 제기할 경우 필요한 법리이다.

    시행사 또는 시공사에 대한 하자보수청구는 사용검사 전후 여부에 상관없이 하자가 발생한 경우 청구할 수 있으나, 대주보에 대한 보증채무 이행청구는 사용검사 이후 발생한 하자에 대해서만 할 수 있다. 그 이유는 해당 약관에 보증기간 동안 발생한 하자에 대해서만 청구할 수 있다고 명시하고 있고, 그 보증기간이라고 함은 사용검사 이후를 말하므로 그 기간에 시행사나 시공사 등이 보증채무를 이행하지 않을 경우 비로소 청구할 수 있는 것이다. 즉, 대부분의 보증약관에는 사용검사 이후의 하자에 대하여만 보증한다고 기재되어 있기 때문에 사용검사 이전에 발생한 하자에 대해서는 당연히 청구할 수 없는 것이다.

    이 사건에서는 이러한 전제하에 “미시공, 변경시공”자체가 사용검사 이후 발생한 하자인지가 문제되었고, 그 문언적 의미만 본다면 “미시공 및 변경시공” 자체는 사용검사 이전에 이미 발생한 하자로 보일 수 있다.

    그러나 대상판결에서는 미시공, 변경시공으로 인한 하자가 사용검사 이후에 발생하였다면 이는 보증약관에서 명시한 ‘사용검사 이후 발생한 하자’로 봄이 상당하고 다만 그와 같은 하자 발생이 하자보수기간 내에 발생하여야 비로소 보증채무의 대상이 된다고 판단한 것이다.

    단순히 문언적 의미에 머무르지 않고 하자의 실제 발생 시기에 따라 하자 평가를 하였던 대법원의 판단은 지극히 타당하고 이와 같은 이유로 10년이 지난 현재까지도 본 판례의 법리는 그대로 이어져 오고 있다.

    [법원 판단]

    구 주택건설촉진법(1999. 2. 8. 법률 제5908호로 개정되기 전의 것) 제38조 제15항, 구 공동주택관리령(1998. 12. 31. 대통령령 제16069호로 개정되기 전의 것) 제17조 에 따른 하자보수보증금 예치의무를 이행하기 위하여, 주택사업공제조합과 ○○아파트 신축공사에 대하여 보증기간을 정하여 구 주택건설촉진법시행령(1999. 4. 30. 대통령령 제16283호로 개정되기 전의 것) 제43조의5 제1항 제1호 (가)목 소정의 의무하자보수보증계약을 체결하였는데, 그 보증계약의 약관에, ‘공제조합은 보증기간 동안 발생한 하자에 대하여 공동주택관리령에서 정한 절차에 따라 그 보수이행 청구를 받았음에도 조합원이 이를 이행하지 아니함으로써 입주자대표회의가 입은 손해를 보상하되, 사용검사 이전에 발생한 손해는 보상하지 아니한다.’고 규정되어 있는 경우, 그 보증대상이 되는 손해는 일단 위 공동주택관리령에 따라 보수를 청구할 수 있는 하자로 인한 손해이어야 할 것이므로, 결국 그 보증대상이 되는 하자는 위 공동주택관리령 제16조 및 구 공동주택관리규칙(1999. 12. 7. 건설교통부령 제219호로 개정되기 전의 것) 제11조 제1항 [별표 3]에서 규정하고 있는 하자이어야 하는바, 위 공동주택관리령 및 공동주택관리규칙에서는 하자보수대상인 시설공사의 구분 및 하자의 범위와 그 하자보수책임기간을 규정하면서, 하자보수대상 시설공사를 대지조성공사, 옥외급수위생관련공사, 지정 및 기초공사, 철근콘크리트공사 등 17개 항목으로 구분한 후, 하자보수책임기간을 1년에서 3년까지로 정하면서 기둥, 내력벽의 하자보수기간을 10년으로, 보, 바닥, 지붕의 하자보수기간을 5년으로 따로 규정하였고, 하자의 범위를 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량, 고사 및 입상불량 등으로 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 정도의 하자’라고 규정하고 있으므로, 결국 보증대상이 되는 하자는 미시공, 변경시공 그 자체가 아니라, ‘공사상의 잘못으로 인하여 건축물 또는 시설물 등의 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래할 수 있는 균열, 처짐 등이 발생한 것’이라고 보아야 할 것이고, 그 공사상의 잘못이 미시공이나 변경시공이라고 할지라도 달리 볼 것은 아니라 할 것이어서, 비록 미시공이나 변경시공으로 인하여 건축물 자체에 위와 같은 균열 등이 발생할 위험성이 내재되어 있다고 할지라도 그 자체만으로 보증대상이 되는 하자가 사용검사 이전에 발생한 것이라고 볼 것은 아니라 할 것이며, 그와 같은 균열 등이 실제로 나타나서 기능상, 미관상 또는 안전상 지장을 초래하는 하자가 사용검사 후에 비로소 발생하여야 보증대상이 되고, 아울러 그 보증대상이 되는 하자는 위 공동주택관리령 및 공동주택관리규칙 소정의 하자보수의무기간을 도과하기 전에 발생한 것이어야 하고, 그 이후에 발생한 하자는 비록 그것이 의무하자보수보증계약에서 약정한 보증기간 내에 발생하였다 할지라도 그 보증대상이 되지 아니한다.


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