글쓴이 : 권형필
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    [ 집합건물 관리단 / 주상복합 / 일부 공용부분 / 권형필 변호사 ] 주상복합 건물에서 상가만의 관리단이 성립하기 위해서는 집합건물법 제23조 제2항의 일부 공용부분 관리단으로서 별도의 조직행위를 거쳐야만 가능하다(서울고등법원 2017. 3. 7. 선고 2016나2071004 판결).

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    [판례해설]

    원칙적으로 비법인 사단이 인정되기 위해서는 별도의 조직행위, 즉 자치 법규(정관), 대표자, 재정적 독립 등이 있어야만 비로소 비법인 사단으로서 인정이 되고 법률행위를 할 수 있으며 그렇지 않을 경우에는 비법인 사단으로 인정받지 못한다. 그러나 집합건물법상 관리단은 별도의 조직행위가 없더라도 집합건물법 제23조 제1항에 따라 별도의 설립절차 없이 구분소유자 전원을 구성원으로 한 관리단이 당연설립 될 뿐 관리규약 등이 존재하지 않더라도 부적법하지 않다.

    대상판결에서 주상복합건물 상가 부분 구분소유자들이 적법한 관리단으로 인정받기 위해서 어떻게 해야 하는지 여부가 문제되었는바, 집합건물법에서는 해당 구분소유자 전원으로 이루어진 관리단에 대해서만 당연설립을 인정하고 있을 뿐 그 외 일부 공용부분에 관하여는 해당 건물 부분이 일부 공용부분일 것이 전제된 다음 집합건물법 제23조 제1항에서 요구하는 별도의 설립행위 즉 집합건물법 제28조 제2항에서 요구하는 구분소유자 3/4 및 의결권 3/4 이상의 동의를 받아야만 비로소 가능하다고 판단한 것이다.

    [원고 주장]

    원고는, 자신이 집합건물법 제23조 제1항에 정한 이 사건 집합건물 중 상가 부분의 구분소유자들로 당연히 설립하는 상가 관리단이고, 설령 당연설립 되지는 않더라도 이 사건 상가 부분은 아파트 부분과 출입구, 엘리베이터 등 공용부분이 아파트 부분과 완전히 독립되어 있어 집합건물법 제23조 제2항에 따라 상가 부분의 구분소유자들로만 구성된 일부공용부분 관리단임을 전제로, 피고를 상대로 이 사건 상가 부분의 관리권한이 원고에게 있다는 확인 및 주위적으로는 공용부분인 주차장에 대한 방해배제청구를, 예비적으로는 공용부분인 주차장에 대한 상가부분의 면적 비율만큼의 관리권한이 원고에게 있다는 확인을 구한다.

    [법원 판단]

    1) 관련 법리
    집합건물법 제23조 제1항은 “건물에 대하여 구분소유 관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물과 그 대지 및 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 설립된다.”라고 규정하고 있다. 이러한 관리단은 어떠한 조직행위를 거쳐야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유 관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체이고, 구분소유자로 구성되어 있는 단체로서 위 법 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이면 그 존립형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다(대법원 2013. 3. 28. 선고 2012다4958 판결 등 참조).

    한편 집합건물의 일부의 구분소유자만이 공용하도록 제공되는 것임이 명백한 공용부분(이하 ‘일부공용부분’이라 한다)이 있는 경우 그 일부의 구분소유자는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수도 있다(집합건물법 제23조 제2항). 다만 이러한 일부공용부분 관리단은 당연히 설립되는 것이 아니라 집합건물법 제28조 제2항의 규약에 따라 일부공용부분의 구분소유자들 사이에 명시적인 결의로 정하는 경우에 한하여 설립되고, 위와 같은 일부공용부분 관리단의 규약은 일부공용부분 구분소유자의 4분의3 이상 및 의결권의 4분의 3 이상 다수의 결의에 의해 설정되어야 하며(집합건물법 제29조 제1항), 설정된 규약에서 정할 수 있는 사항은 일부공용부분에 관한 사항으로서 집합건물 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니하거나 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니한 사항에 국한된다(집합건물법 제28조 제2항)는 점에서 집합건물법 제23조 제1항의 구분소유자 전원으로 구성된 관리단과 구별된다.

    2) 원고가 이 사건 집합건물의 상가 관리단으로 당연설립 되었는지 여부
    집합건물법 제23조 제1항에 따라 1동의 집합건물에 대하여 구분소유 관계가 성립하면 별도의 설립절차 없이 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하는 관리단, 즉 피고가 당연설립 되는 것이고, 이와 달리 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리에 관한 사업 시행을 목적으로 하는 관리단은 일부공용부분을 공용하는 구분소유자들이 집합건물법 제28조 제2항의 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립되는바, 원고 주장과 같이, 1동의 집합건물이라 하더라도 구조상·이용상 상가 부분과 주거 부분으로 구분되고 그 공용부분도 사실상 구분되는 주상복합건물의 경우 복수의 관리단이 당연설립 된다고 할 수는 없다.

    이에 대하여 원고는, 구 주택법 제43조 제1항(2015. 8. 11. 법률 제13474호로 개정되기 전의 것, 이하 같다) 및 구 주택법 시행령 제48조(2016. 8. 11. 대통령령 제 27444호로 개정되기 전의 것, 이하 같다), 집합건물법 제2조의2 규정에 따라 주상복합건축물의 경우 주택부분에만 입주자대표회의가 구성되고, 상가 부분에는 입주자대표회의를 통하지 아니한 별개의 관리가 필요하여 하나의 건물에 분할된 별개의 관리가 이루어진다는 점에서 이 사건 집합건물의 상가 부분을 관리하는 원고가 당연설립 된다는 취지로 주장한다.

    살피건대, 구 주택법 제43조 제1항 및 구 주택법 시행령 제48조에 따르면 주상복합건축물을 입주자대표회의 구성의무를 부담하는 공동주택의 범위에 포함하면서도 ‘복리시설 중 일반인에게 분양되는 시설’은 공동주택의 범위에서 명시적으로 제외하고 있어 위 규정의 해석상 주상복합건축물의 경우 주택(주거) 부분의 입주자들에 의해서만 입주자대표회의가 구성되고, 한편 집합주택의 관리방법과 기준에 관하여 주택법에 특별한 규정이 있을 경우 집합건물법보다 주택법이 우선하므로(집합건물법 제2조의2) 주상복합건축물에 관하여는 입주자대표회의의 구성에 관한 주택법 규정이 우선 적용되고 그 결과 주상복합건축물의 아파트 부분에는 관리단이 아닌 입주자대표회의가 구성되며, 주택 외의 부분에 대하여는 입주자대표회의를 통하지 아니한 별개의 관리, 즉 집합건물법상 관리단의 설립을 통한 관리가 필요하다고 할 것이다. 그러나 구 주택법 및 구 주택법 시행령에 의하면, 구 주택법이 적용되는 ‘대통령령이 정하는 공동주택’이라 함은 ‘300세대 이상의 공동주택 또는 세대수가 150세대 이상으로서 승강기가 설치된 공동주택 또는 세대수가 150세대 이상으로서 중앙집중식 난방방식의 공동주택, 건축법 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일건축물로 건축한 건축물로서 주택이 15세대 이상인 건축물’을 말하는바, 앞서 본 바와 같이 이 사건 집합건물 중 공동주택은 60세대에 불과하여 이 사건 집합건물은 구 주택법 및 구 주택법 시행령 규정의 적용대상에 해당하지 않으므로, 이 사건 집합건물이 구 주택법 및 구 주택법 시행령 규정의 적용대상임을 전제로 한 원고의 위 주장은 이유 없다.

    3) 원고가 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단인지 여부
    살피건대, 집합건물법 제23조 제2항의 일부공용부분 관리단은 우선 일부공용부분이 특정되어야 하고, 일부공용부분을 공용하는 구분소유자들이 집합건물법 제28조 제2항의 규약을 설정하는 별도의 조직행위를 거쳐야만 설립된다고 할 것인바, 이 사건 집합건물의 상가 부분 출입구, 복도, 엘리베이터, 계단실, 상가 화장실 및 상가 부분 발코니(2,3층)부분은 아파트 부분과 분리되어 상가 부분 구분소유자들이 공용하도록 설치되어 있는 사실은 당사자 사이에 다툼이 없으나, 위 인정사실 및 원고가 제출한 증거들만으로는 이 사건 집합건물 중 주차장 등 상가의 구분소유자들만의 공용에만 제공되는 일부공용부분이 구체적으로 명확히 특정되었다고 할 수 없고, 피고의 관리규약 외에 일부공용부분의 관리를 위한 별도의 규약이 정관을 설정하였음을 인정하기에도 부족하고, 달리 이를 인정할 만한 증거가 없다.

    4) 소결
    그렇다면 원고는 ‘집합건물법상 이 사건 집합건물 중 상가부분 관리단’이 아닌 ‘이 사건 집합건물의 상가 구분소유자들로 구성된 임의의 단체’에 불과하다고 할 것이므로, 원고가 집합건물법상 이 사건 집합건물 중 상가 부분 관리단임을 전제로 한 원고의 주위적 청구와 예비적 청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유 없다.


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