글쓴이 : 이승주
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    임대차종료와 실질적 이득 그리고 손해배상액의 예정(부동산법률상식178)

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    임대차계약이 어떤 이유로 종료되었다.

    계약이 종료되었는데, 임차인이 버티면서 월세를 지급하지 않으면, 임대인이 나가라는 요구와 함께 무단 점유하는 기간 동안의 월세에 해당하는 금액을 부당이득으로 반환할 것을 청구할 수 있다.

    그런데, 임차인이 나가지 않고, 임차물을 점유하는 이유가 보증금을 주지 않았기 때문이라면 어떻게 될까?

    그뿐만 아니라, 임차인이 임차물을 전혀 사용하고 있지 않는 경우라면 어떻게 될까?

    이에 대하여 대법원 2002다59481 판결 등은 임차인이 임대차계약 종료 이후에도 보증금의 반환을 요구하면서 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위하여 임차건물 부분을 계속 점유하기는 하였으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용수익하지 아니하여 실질적 이익을 얻지 못한 경우에 부당이득반환의무가 없다고 한다.

    따라서, 임대차계약이 종료된 이후 보증금을 주지 않아 임차물을 점유하고 있으면서(보통 열쇠로 잠가두는 행동을 함), 실제 임차물을 사용수익하지 않을 경우, 계약종료일 이후의 월세상당액을 임차인이 임대인에게 반환할 의무가 없다.

    그렇다면, 계약서에 특약으로 계약종료일 이후에 임차인이 임차물을 임대인에게 인도하지 않을 경우에 손해배상조로 월세상당액 또는 월세의 2배 등의 금원을 지급토록 약정한 경우는 어떠한가?

    즉, 계약이 종료된 후 보증금을 주지 않아 임차물을 점유하면서 사용하지는 않았지만, 계약서 특약에 종료 후 임차물 미인도시 손해배상책임을 지도록 규정하였다면, 어떻게 될까?

    이 경우도 앞서 살핀 것처럼 동시이행항변권 등의 이론에 의하여 임차인이 월세상당액의 배상책임을 부담하지 않게 되는가?

    위 두가지 사례의 차이는 특약으로 ‘계약종료 후 미인도시 손해배상’을 약정하였는지 여부의 차이다.

    이에 대하여 광주지방법원 2012. 8. 29. 선고 2012나50311 부당이득금 판결은 해당 사안의 ‘불법거주배상금’ 특약을 ‘손해배상예정액’으로 해석한 후, 특약에서 말하는 불법거주배상금 청구는 임차인의 임대차 목적물 반환의무의 불이행이 위법한 경우만 가능하므로, 임차인의 동시이행항변권을 상실시키는 등 임차인의 임차물 점유가 불법점유에 해당하는 경우에만 적용된다는 판결을 선고할 사실이 있다. 따라서 위 판례에 따르면 위 두 사례 모두 동일한 결론에 도달한다.

    2017. 5. 24. 이승주변호사


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