글쓴이 : 권형필
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    [주택임대차 / 임차보증금반환채권 / 가압류 / 권형필 변호사] 임차인의 채권자가 임차인의 보증금 반환 채권에 대하여 가압류 한 이후 해당 건물이 매도되었을 경우 임차인의 채권자는 원래의 임대인 또는 새로운 건물 매수인 중 누구에게 임차보증금 반환 채권을 청구하여야 할까 ? (대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결)

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    [판례해설]

    보통 가압류의 처분금지적 효력은 상대적인 것으로서, 가압류의 당사자인 집행채권자와 집행채무자, 제3채무자 사이에서만 효력이 있다. 그러나 대상 판결에서는 임대차보증금반환채권에 가압류가 있었고 거기에 더하여 그와 같은 집행 채무자 및 제3채무자가 확정되었다고 하더라도 그 이후 임대주택이 양도된 경우 임대 주택을 양수받은 양수인이 제3채무자의 지위를 승계하여 결국 임차인의 입장에서 양수인 가압류와 상관없이 새로운 소유자에 대해서만 임차보증금 반환 채권을 행사할 수 있다고 하여 기존 가압류 법리와 다소 다른 판단을 하였다.

    대법원은 임차보증금 반환 채무를 보통 주택 소유자가 부담한다는 일반인의 상식 및 법적 타당성을 고려하여 위와 같이 판단한 것으로 사료된다. 일반인의 법 감정을 고려한 판결로 보이지만 법리적으로 다소 납득하기가 어렵다고 할 것이다.

    [원심판단]

    (1) 원심판결의 이유와 기록에 의하면, ① 소외 1(이하 ‘임차인’이라 한다)은 2002.4.7.소외 2로부터 안산시 상록구(이하 생략)다가구주택 202호(이하 ‘이 사건 임대주택’이라 한다)를 임대차보증금 3,000만 원으로 정하여 임차한 다음,2002.5.23.전입신고를 하고 거주한 사실, ② 소외 3이 2002.11.11.소외 2로부터, 소외 4가 2003.11.3.다시 소외 3으로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 순차로 이전받아 임차인에 대한 임대인의 지위도 순차로 승계한 사실, ③ 원고는 2005.5.31.가압류채무자를 임차인, 제3채무자를 소외 4로 하여 임차인의 소외 4에 대한 임대차보증금반환채권에 대하여 채권가압류결정을 받았고, 그 결정이 2005.6.20.소외 4에게 송달된 사실, ④ 피고는 2007.8.2.소외 4로부터 이 사건 임대주택의 소유권을 이전받아 임대인의 지위를 승계한 후,2007.10.10.임차인에게 임대차보증금 3,000만 원을 반환한 사실, ⑤ 그 후 원고는 임차인에 대한 구상금 청구소송의 확정판결을 집행권원으로 하여 2009.11.26.채무자를 임차인, 제3채무자를 피고로 하여 위 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 받았고, 그 명령이 2009.11.30.피고에게 송달된 사실을 알 수 있다.

    (2) 원고가 임차인에 대한 추심채권자로서 피고를 상대로 이 사건 추심금 청구소송을 제기하여 임대차보증금의 반환을 구한 데 대하여, 원심은 위 채권가압류결정은 채권자인 원고와 채무자인 임차인, 제3채무자인 소외 4사이에서만 효력이 있을 뿐, 소외 4로부터 이 사건 임대주택을 양수한 피고에 대하여는 그 효력이 미치지 않는다고 하여 원고의 청구를 배척하였다.

    [대법원 판단]

    1. 다수의견

    가. 주택임대차보호법 제3조 제3항 은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택(이하 ‘임대주택’은 주택임대차보호법의 적용대상인 임대주택을 가리킨다)의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리ㆍ의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.

    나. 나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급 금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없다.

    다. 한편 주택임대차보호법상 임대주택의 양도에 양수인의 임대차보증금반환채무의 면책적 인수를 인정하는 이유는 임대주택에 관한 임대인의 의무 대부분이 그 주택의 소유자이기만 하면 이행가능하고 임차인이 같은 법에서 규정하는 대항요건을 구비하면 임대주택의 매각대금에서 임대차보증금을 우선 변제받을 수 있기 때문인데, 임대주택이 양도되었음에도 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위를 승계하지 않는다면 가압류권자는 장차 본집행 절차에서 주택의 매각대금으로부터 우선변제를 받을 수 있는 권리를 상실하는 중대한 불이익을 입게 된다. 이러한 사정들을 고려하면, 임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.

    2. 반대의견

    가. 임대주택의 양도에 따른 임대차관계의 이전이 발생하기 전에 임차인의 채권자가 신청하여 임대차보증금반환채권이 압류 또는 가압류된 경우에는 주택임대차보호법 제3조 제3항 에 기초한 실체법상 권리변동에도 불구하고 압류 또는 가압류에 본질적으로 내재한 처분금지 및 현상보전 효력 때문에 당사자인 집행채권자, 집행채무자, 제3채무자의 집행법상 지위는 달라지지 않는다. 우리의 민사집행법은 금전채권에 대한 집행에서 당사자의 처분행위에 의한 제3채무자 지위의 승계라는 관념을 알지 못하며 오로지 압류 또는 가압류의 처분금지효력을 통하여 집행채권자로 하여금 당사자의 처분행위에 구애받지 않고 당초 개시하거나 보전한 집행의 목적을 달성할 수 있게 할 뿐이다.

    나. 비록 임대주택의 양도에 따른 임대인 지위의 승계가 주택임대차보호법 제3조 제3항 에기초한 법률상 당연승계라고는 하나 이는 명백히 임대주택에 관한 양도계약 당사자의처분의사에 기초한 것으로서, 다수의견은 결국 당사자의 처분행위로 인하여 집행법원이 이미 발령한 가압류명령 또는 압류명령의 수범자와 효력이 달라질 수 있다고 보는 셈인데, 우리 민사집행법이 이를 용인하고 있다고 볼 어떠한 근거도 없다. 다수의견에는 여러 가지 문제점이 있어 이에 동의할 수 없고, 상속이나 합병과 같은 당사자 지위의 포괄승계가 아닌 주택양수도로 인한 임대차보증금반환채무의 이전의 경우 이미 집행된 가압류의 제3채무자 지위는 승계되지 아니한다고 해석함이 타당하다.


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