글쓴이 : 이승주
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    상가의 일부에 대한 전차인의 지위(부동산법률상식177)

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    민법 제629조에 의하면, 임차인이 임대인의 동의 없이 무단 전대차계약을 체결할 경우에 임대인이 임차인에게 계약해지할 수 있음을 규정하고 있다.

    그렇다면 상가를 임차한 사람이 그 상가의 일부를 전대차한 경우에도 임대인이 계약을 해지할 수 있을까?

    이에 대하여 민법 제632조는 “전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.”고 규정하여, 상가임차인이 그 상가의 소부분을 타인에게 사용케 하는 전대차계약을 체결한 경우 임대인이 임차인에게 계약해지할 수 없음을 규정하고 있다.

    결국 민법 제632조의 규정에 따라, 상가건물의 소부분을 타인에게 사용하게 한 경우는 ① 그 임차상가의 소부분을 임대인의 동의 없이도 전대할 수 있고, 그러한 경우 임대인은 무단전대를 이유로 임대차를 해지할 수 없게 되며, ② 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하지 않아, 해당 소부분의 이용관계는 전적으로 전대인과 전차인 사이에서 해결되며, ③ 임대인과 임차인 사이에 합의로 임대차계약관계가 종료되면, 소부분의 전대차는 그 기초를 잃어 소멸된다.

    그렇다면, 건물의 소부분 여부는 어떻게 판단할까?

    민법 제632조가 말하는 “그 건물의 소부분”은 거래관념에 따라 판단될 분야로 결국 판례의 축적으로 해결될 일이다.

    그렇다면, 특약으로 “임대차목적물의 일부라도 전대할 경우 임대인이 임차인을 향해 계약을 해지할 수 있다.”고 약정하면 어떻게 될까?

    민법 제632조는 강행규정으로 해석되지 않는다. 따라서, 특약으로 소부분전대를 금지하고 계약해지권을 규정하였는데, 임차인이 소부분전대를 감행하였다면, 임대인은 특약에 따라 임대차계약을 해지할 수 있다고 해석된다.

    시중에서 보통 사용되는 임대차계약서를 확인하면 “임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대‧임차권 양도 또는 담보제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다.”는 규정이 있고, “임대인 또는 임차인이 본 계약상의 내용에 대하여 불이행시 최고 후 계약해제할 수 있다.”는 취지의 규정을 거의 모든 계약서에서 확인할 수있다.

    결국 시중에서 사용되는 계약서의 위 “무단전대 시 해지약정”을 배제하는 특약을 적시하지 않은 경우, 임차한 상가건물의 전부는 물론이고 일부를 전대하더라도 민법 제632조가 사실상 배제되어 계약해지가 가능할 수 있다고 해석되니, 이를 유념할 필요가 있다.

    2017. 5. 19. 이승주변호사


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