글쓴이 : 권형필
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    [입주자대표회의 / 차단기 설치 / 대지사용권 / 권형필 변호사] 아파트 단지를 관리하는 입주자대표회의가 아파트 단지 내 상가 손님들의 출입을 통제하는 것이 아파트 단지 내 상가건물 구분소유자들의 대지사용권을 방해하는 침해행위가 되는지 여부의 판단 기준 (대법원 2009. 12. 10. 선고 2009다49971 판결)

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    [판례 해설]

    상가 구분소유자들이 무소불위의 권한을 행사할 수 있는 것처럼 보이지만, 최근 이 판례를 기준으로 하급심 판례에서 다소 다른 판결들이 쏟아져 나오고 있다. 이 사건에서는 상가 구분소유자가 대지 지분권을 가지고 있다고 하더라도 기존 판례에서 보는 바와 같이 대지 전부를 사용할 수 있는 것이 아니라, 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반사정을 참작하여 사회 통념에 따라 판단되어야 한다고 설시하면서, 차단기를 설치하더라도 이로써 상가 구분소유자의 대지권을 침해하는 것은 아니라고 판단하였다.

    즉, 본 판결은 대지사용권에 관한 일반적 법리가 변경된 것이 아니라, 구분소유자에 대한 대지 사용권이 존재하여도 이를 무소불위로 사용할 수 있는 것은 아니고 일정한 제한이 존재하며, 그 제한의 기준에 있어서 사회 통념에 따라 판단되어야 한다는 전제를 판시한 것이다. 더욱이 본 사안에서는 차단기 자체가 불법주차 및 과속으로 인한 교통사고를 막을 수 있는 점, 아파트뿐만 아니라 상가 구분소유자 역시 자동카드를 받을 수 있는 점, 차단기가 설치되었더라도 차량 번호만 확인하고 아무런 제한 없이 통과할 수 있는 점 등을 고려하여 차단기 설치가 위법하지 않다고 판단하였다.

    [원심 판단]

    원심은 적법하게 채택한 증거들을 종합하여, 이 사건 대지에 건축되어 있는 ○○아파트 698세대와 상가건물 내 각 구분건물마다 이 사건 대지 전체에 대한 공유지분을 대지권으로 하는 등기가 마쳐진 사실, 이 ○○아파트의 입주자 대표들로 구성된 단체인 피고가 이 ○○아파트 단지 정문 및 후문 출입구 두 곳에 차단기를 설치한 사실, ○○아파트단지 내에 있는 이 사건 상가건물을 방문하는 경우 정문 차단기 옆에 설치된 간이경비실에 상주하는 경비원이 그 차량번호를 기재한 후 차단기를 올리고 차량을 통과시키고 있는 사실 등을 인정한 다음, 자동차를 이용하여 이 사건 상가건물에 출입하려면 피고가 전적으로 관리하는 이 사건 차단기가 설치된 곳을 통과할 수밖에 없는데, 위와 같이 경비원이 차량번호를 기재한 후 차단기를 올려 통과하도록 되어 있으므로 거부감을 느끼게 할 여지가 많은 점에 비추어, 피고가 이 사건 차단기를 설치한 것은 이 사건 상가건물의 구분소유자로서 이 사건 대지 전부에 대한 대지사용권을 가지고 있는 원고들의 대지사용권을 침해하는 행위에 해당한다고 판단하였다.

    [대법원 판단]

    아파트 단지를 관리하는 단체가 ○○아파트 단지 내 출입을 통제하는 것이 ○○아파트 단지 내 상가건물 구분소유자들의 대지 사용권을 방해하는 침해행위가 되는지에 관하여, ○○아파트 단지 내 상가건물과 그 부속주차장의 위치 및 이용 관계, 아파트 단지 안으로의 출입 통제 방법, 아파트 및 상가건물 부근의 지리적 상황, 아파트 입주자들과 상가건물의 소유자 또는 이용자의 이해득실 기타 제반 사정을 참작하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다.

    기록에 의하면, 차단기 설치는 이 사건 ○○아파트 단지 내의 불법주차와 도난사고 및 과속으로 인한 교통사고를 막기 위한 것으로 아파트 입주자들뿐만 아니라 상가건물의 구분소유자인 원고들에게도 이익이 될 수 있는 점, 아파트 입주자들과 원고들을 포함한 상가건물의 구분소유자들은 ○○아파트 단지 내외로의 자동차 출입을 위하여 자동카드를 받아 이용하고 있는데, 상가건물의 구분소유자들에게는 2개의 카드가 교부된 점, 상가건물의 지상주차장은 8대의 차량만이 주차할 수 있을 뿐이고, 상가건물 내에 설치된 지하주차장은 현재 폐쇄되어 이용할 수 없는 점, 이 사건 차단기 옆에 설치된 경비실에는 경비원이 24시간 교대로 근무하면서 차량을 이용하여 이 사건 상가건물을 방문하는 이용자의 차량번호를 확인하는 절차만 거칠 뿐 실질적으로 아무런 제한 없이 출입을 허용하고 있는 점, 차단기 바로 옆에 설치되어 있는 간이경비실 상단에는 ‘아파트 상가 방문 환영’이라고 기재되어 있어 상가를 방문하는 사람들이 심리적인 거부감을 느낄 가능성이 거의 없는 점 등을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면 이 사건 차단기의 설치가 원고들의 수인한도를 넘어 그 대지사용권을 침해하였다고 단정할 수 없다고 할 것이다.


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