글쓴이 : 권형필
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    [상가건물임대차 / 권리금 / 계약 해지 / 권형필 변호사] 임차인의 귀책사유로 임대차 계약이 해지된 경우에는 상가건물 임대차보호법상 권리금의 회수를 청구할 기회조차 없다(서울북부지방법원 2016. 11. 24. 선고 2016가합22961 판결).

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    [판례해설]

    최근 상가건물임대차보호법의 개정 내용 중 가장 획기적인 조항은 바로 임차인의 권리금 보호 조항이다. 원래 권리금은 임차인이 차후의 임차인에게 주장할 수 있을 뿐이지 임대인에 대하여 청구할 수 있는 권리는 아니다. 그러나 이러한 상황이 계속되고 급기야 임대인이 이를 악용하자 입법자는 선의의 임차인을 보호하기 위하여 부득이하게 권리금 보호 조항을 만든 것이다. 반대로 임차인이 계약을 위반하였을 경우에는 즉시 계약이 해지되므로 권리금 보호 조항을 원용할 수 있는 기회조차 얻지 못하게 된다.

    이 사안에서 임차인은 임대인과 계약한 조건과는 다르게 해당 건물을 사용하였고, 이를 이유로 임대인이 임차인에게 계약 해지를 통보였다. 그러자 임차인은 임대인에 대하여 권리금 회수 기회를 보장해주거나, 권리금 상당액을 손해배상을 해야 한다고 주장하였다. 이에 대하여 법원은 권리금 회수는 “임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지”로 제한하고 있으므로 이미 임대차 계약이 해지된 상황에서 임차인의 권리금 보호 조항 주장을 받아들여주지 않은 것이다.

    [당사자 주장]

    2. 당사자 주장
    가. 원고의 주장(본소 청구원인)
    (1) 원고는 이 사건 건물의 각 점포를 임대하면서 업종을 명시하고 그 변경을 제한하고 있다. 원고는 피고와 이 사건 임대차 계약을 체결하면서도 업종을 ‘치킨호프’로 명시하였다. 피고는 2015. 7. 9.경 이 사건 건물의 관리인인 F에게 전화를 하여 아이스크림과 케이크 전문점으로 업종 변경을 요청하면서 커피를 부수적으로 조금 판매한다고 하기에, 원고는 아이스크림과 케이크 전문점으로 업종을 변경하는 것에 동의한 바 있다. 그러나 피고는 ‘D’이라는 상호의 커피전문점 현수막을 걸어놓고 이 사건 점포에서 시설공사를 진행하였다. 이에 원고는 피고에게 공사 중지를 요청하는 내용증명을 두 차례 보냈으나, 그 후에도 피고가 계속 공사를 진행한 후 커피전문점을 운영하였다. 원고는 2015. 9. 9. 피고에게 이 사건 임대차계약을 해지한다고 통보하였다. (2) 설령 그렇지 않다고 하여도 이 사건 임대차계약은 2015. 11. 14. 기간 만료로 종료되었다.

    나. 피고의 주장(본소에 대한 답변 및 반소 청구원인)
    (1) 이 사건 건물 1층에는 E, G, D(피고의 가게)이라는 3개 업소에서 모두 커피를 판매하고 있고, 2층에도 H이라는 가게에서 역시 커피를 판매하고 있으며, 인근 건물에도 커피전문점이 많다. 이처럼 업종 중복이 많은 상태에서 원고가 피고에게만 업종 중복이라는 이유로 업종 변경을 허락하지 않는 것은 부당하다. 특히, 원고는 피고에게 커피 판매를 이미 허용한 바 있는데 주종목과 부종목을 구분하는 것은 의미가 없을 뿐만 아니라, ‘D’은 아이스크림과 빵 등을 주로 판매하면서 커피도 같이 판매하고 있을 뿐이다. 피고는 원고의 허락을 받고 공사비용 1억 원이 넘는 거액을 지출하여 공사를 진행하였다. 따라서 피고는 이 사건 임대차계약을 위반한 적이 없다. (2) 또한 이 사건과 같이 2015. 7. 9. 업종 변경을 허락받은 경우에는 새로운 임대차계약이 체결된 것으로 보아야 하므로 그로부터 5년간 상가건물 임대차보호법상의 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 보아야 한다. 적어도 이 사건 임대차계약은 2013. 11. 14.경 새롭게 체결된 것이므로 그로부터 5년은 상가 임대차기간이 보장되어야 한다(본소에 대한 답변). (3) 피고는 원고의 동의를 받고 업종을 변경하기 위하여 인테리어 비용 및 시설자금 등을 투자하였으므로 원고는 권리금 회수기회를 보장해주거나, 피고에게 손해배상을 해야 한다. 따라서 피고는 반소로서 권리금 120,000,000원 및 손해배상금 130,000,000원 합계 250,000,000원을 구한다(반소 청구원인).

    [법원 판단]

    가. 본소청구에 관한 판단
    (1) 이 사건 임대차계약의 해지
    우선, 원고가 피고에게 ‘커피전문점’으로 업종변경을 허락하였는지 여부에 관하여 보건대, 갑 제7호증(녹취록)의 기재만으로는 원고(혹은 대리인 F)가 ‘커피전문점’으로 업종변경을 허락한 것으로 판단되지 아니하고 달리 피고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기에 부족하다(D은 명칭 및 거래관행상 커피전문점임이 명백하다). 따라서 원고가 2015. 9. 9. 피고에게 이 사건 임대차계약 제7조 제3항에 근거하여 이 사건 임대차계약 해지의사를 통보함으로써 이 사건 임대차계약은 적법하게 해지되었다(뿐만 아니라, 이 사건 임대차계약은 2014. 11. 14.경 묵시적으로 갱신된 후 2015. 9. 9.자 원고의 갱신거절의 의사표시에 의하여 2015. 11. 14. 기간만료로 종료되었다).
    (2) 피고의 주장에 관한 판단
    피고는 이 사건 임대차계약은 이 사건 최초 임대차계약과 별개의 임대차계약이므로 이 사건 임대차계약 체결일 또는 원고가 업종 변경을 허락한 시점부터 5년간 계약갱신요구권을 행사할 수 있다고 주장한다.
    살피건대, 상가건물 임대차보호법 제10조 제2항은 ‘임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있다’라고 규정하고 있는바, 위 법률규정의 문언 및 임차인의 계약갱신요구권을 전체 임대차 기간 5년의 범위 내에서 인정하게 된 입법 취지에 비추어 볼 때 ‘최초의 임대차 기간’이라 함은 위 법 시행 이후에 체결된 임대차계약에 있어서나 위 법 시행 이전에 체결되었다가 위 법 시행 이후에 갱신된 임대차계약에 있어서 모두 당해 상가건물에 관하여 최초로 체결된 임대차계약의 기간을 의미한다고 할 것이므로(대법원 2006. 3. 23. 선고 2005다74320 판결 등 참조), 이와 다른 전제에서 선 피고의 위 주장은 이유 없다.
    (3) 소결론
    따라서 이 사건 임대차계약은 해지 또는 종료되었으므로 피고는 원고에게 이 사건 점포를 인도할 의무가 있다.

    나. 반소청구에 관한 판단
    (1) 권리금은 임대인에게 청구할 수 있는 성질의 금원이 아닐 뿐만 아니라(이 사건 임대차계약 제10조에도 임대인에게 권리금을 청구할 수 없다고 규정되어 있다), 상가 건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) 제1항은 ‘임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 (중략) 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니된다.’고 규정하고 있어 권리금 회수기회의 보장기한을 ‘임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지’로 제한하고 있으므로 이와 다른 전제에서 피고의 권리금 청구는 이유 없다.
    (2) 이 사건 임대차계약 제4조 제2항은 임차물 명도 시 임차인의 원상회복의무를 규정하고 있으므로, 피고의 손해배상금 청구도 이유 없다.
    (3) 따라서 피고의 반소청구는 모두 이유 없다.


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