글쓴이 : 이승주
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    상가건물임대차보호법상의 상가의 의미(부동산법률상식176)

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    상가건물임대차보호법(상임법)이 적용되려면, 상임법 제2조 제1항에 따라 ‘상가건물의 임대차’여야 한다.

    상임법 적용이 가능한 ‘상가건물’의 구체적 의미는 무엇일까?

    건물에 대한 임대차계약을 체결 했을 때에 ① 민법이 적용되는지 아니면 ② 주택임대차보호법이 적용되는지 아니면 ③ 상임법이 적용되는지에 따라 임차인의 보호범위가 달라지기 때문에 임차한 건물에 어느 법이 적용되는지가 중요한 문제가 되는 경우가 많다.

    대체로 상임법이 적용되는 경우가 임차인이 가장 두텁게 보호된다.

    굳이 임차인 보호 순위로 법을 나열하자면, 구체적 사정에 따라 다를 수 있으나, 상임법, 주택임대차보호법, 민법으로 정리할 수 있겠다.

    상임법 제2조 제1항은 ‘상가건물 임대차’에 상임법 적용을 규정하면서, ‘상가건물’의 의미에 대하여 ‘상임법 제3조 제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물’로 규정하고 있다.

    결국 상임법 제3조 제1항과 동법 제2조 제1항에 따르면 부가가치세법, 소득세법, 법인세법 등에 따른 사업자 등록의 대상이 되는 건물이 상가건물로 해석되고, 이러한 건물을 임차한 임차인은 상임법 적용을 주장할 수 있게 된다.

    그렇다면, 건물에 대한 임대차계약서 및 일반건축물대상상 주용도가 모두 ‘주택’으로 기재된 경우에도 상가건물로 해석이 가능할까?

    서울고등법원 2017. 4. 28.선고 2016나2062260 건물 등 인도 판결에서 법원은 “상가임대차법 제2조 제1항이 ‘상가건물’을 ”사업자등록을 한 건물“이 아니라 ”사업자등록의 대상이 되는 건물“로 규정하고 있는 점에 비추어 보면 임대차계약체결 직후에 실제 상호 및 사업종목과 일치하는 사업자등록을 하였는지 여부를 불문하고 사업자 등록의 대상이 되는 모든 업종의 영업에 사용되는 건물은 원칙적으로 상가임대차법의 적용대상이라 봄이 상당하다”는 취지다.

    따라서, 임대차계약서 내지 건축물대장상의 용도 표시에도 불구하고, 세법상의 ‘사업자등록 대상이 되는 건물’이라면 상임법상의 상가건물이 될 수 있고, 상임법 적용이 가능하게 된다.

    주택임대차보호법이 아닌 상임법이 적용될 경우에 임차인에게 인정되는 실익은 어떠한 것들이 있을까?

    우선 임차기간 5년의 범위 내에서 계약갱신요구권이 인정될 수 있고, 최근 도입된 권리금회수기회요청권의 활용 여부 등에 대한 검토도 가능해진다.

    2017. 5. 2. 이승주변호사


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