글쓴이 : 이승주
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    대여금 사기와 경매(부동산법률상식163)

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    언제라도 부동산경매신청이 가능한 공정증서를 작성해 줄 테니 돈을 빌려달라고 한다. 돈을 갚지 않을 경우에 경매해도 좋다는 부동산등기부를 보니 근저당권 등이 전혀 없이 깨끗하다.

    이런 경우 덜컥 돈을 빌려줘도 될까?

    실제 상담사례인데, 위와 같은 경우 아무런 문제가 없는 것 아닌가?

    그렇지 않다.

    부동산등기부가 깨끗하다면, 은행에서 돈을 빌려도 되는데, 왜 당신에게 빌려달라고 할까? 다 이유가 있지 않겠는가?

    해당 부동산이 주택이라면, 그리고, 임차인이 살면서 그 임차인이 전입신고를 하고 확정일자까지 갖추었다면, 등기부는 깨끗하겠지만, 은행에서 대출을 받고자 할 때 선순위 임차인의 보증금을 고려하게 되고, 대출이 어려울 수 있다.

    등기부에 나타나지 않은 함정이 있을 수 있다는 이야기이다.

    집행을 해도 좋다는 취지 즉 집행수락문언이 있는 공정증서는 집행권원(채무명의)이 되고, 승소판결문을 별도로 받을 필요 없이 강제집행이 가능하다.

    이러한 법률상식을 이용하여, 공정증서를 작성해 줄 테니 돈을 빌려달라는 사실상 사기가 적지 않게 일어나고 있는 것 같다.

    집행수락문언이 존재하는 공정증서가 존재한다고 하더라도, 채무자에게 집행할 재산이 없다면, 무용지물이 될 수 있다.

    채무자에게 집행할 재산이 없다면, 공정증서도 무용지물이 될 수 있다는 상식까지 안다고 해도 부동산등기부가 깨끗한 경우 아무런 문제가 없는 것 아닌가라는 정도의 상식만 갖고 있는 사람도 앞서 본 것처럼 사기에 당할 수 있다.

    왜 이런 현상이 벌어질까? 대체로 대여금 약정이나 공정증서를 확인하면, 이자가 상당히 높다. 즉 돈을 빌려주는 사람의 욕심도 사기를 당함에 한 몫 하는 경우가 많다.

    최근의 주택 전세금은 해당 주택 가격에 육박하는 경우가 적지 않다.

    따라서, 주택에 임차인이 존재하는 경우라면 등기부가 깨끗한 경우라도, 그리고 그 주택에 근저당권까지 설정해 준다고 하더라도 돈을 빌려주었을 경우, 경매배당에서 선순위 임차인에 밀려 상황에 따라 한 푼도 건질 수 없는 상황에 처할 수 있음도 알아두자.

    2017. 1. 8. 이승주변호사


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