글쓴이 : 김유호
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    베트남에서 외국인의 부동산 사업

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    지난 칼럼에서는 베트남에서 외국인의 주택 구매에 대해 살펴보았습니다. 이번 칼럼에서는 외국인의 부동산 사업에 대해 알아보겠습니다.

    베트남의 토지는 베트남 전체 인민의 소유로서 국유재산이며, 토지의 소유자인 국가가 사용권을 개인이나 법인에 부여하는 것입니다. 가끔 국가유공자나 특수한 경우에는 개인이 토지를 소유할 수 있다는 이야기를 하는데, 베트남은 예외가 없습니다. 이는 실무적으로 계속 토지사용권을 갱신하면서 대를 이어가는 것을 법적으로 토지를 소유하는 것으로 오해하는 것입니다. 이와 관련된 사기사건도 종종 발생하고 있으니 주의하시기 바랍니다. 토지와 달리, 토지 위의 건물과 부속물은 소유할 수 있습니다. 정리하면, 토지는 국가소유이나 개인과 법인에는 토지사용권이 부여되며, 토지 위의 자산(예: 건물, 아파트, 주택, 나무 등)은 소유할 수 있습니다.
    구(舊) 부동산 사업법(63/2006/QH11)에서는 외국인의 기존 프로젝트 인수는 전체 프로젝트에 대해서만 허가가 되었었고, 빌딩 임차 후 재임대 사업은 명시되어 있지 않았습니다. 그러나 신(新) 부동산 사업법(66/2014/QH13)에서는, 외국인에게도 기존 프로젝트 일부 또는 전부 인수와 빌딩 임차 후 재임대 사업이 명시적으로 허용되는 등 사업분야가 좀 더 열렸습니다.
    반면, 부동산 관련 사업을 하고자 하는 외국인은, 구 부동산 사업법과 관련 시행령(153/2007/ND-CP)하에서는 실제 출자를 해야 하는 정관 자본금을 기준으로 60억 동이었던 법정 자본금이, 신 부동산 사업법하에서는 세배 이상 증가하여 최소 200억 동의 법정 자본금을 가진 법인을 설립해야 합니다(소규모 부동산의 판매, 거래, 임대 사업 분야는 제외). 특히 기존의 부동산 사업체를 인수하거나 부동산을 임차하는 경우에는 피인수 기업이나 임대인이 신 부동산 사업법에 맞게 법정 자본금 기준을 충족하고 있는지 반드시 확인하시기 바랍니다.
    법정 자본금의 증가와 더불어, 신 부동산 사업법은 집을 분양받은 사람에 대한 보호 장치도 강화하였습니다. 예를 들어, 선(先)분양 후(後)시공을 하는 경우, 분양자는 분양받은 자에게 분양 계약 체결을 할 때 분양자/투자자의 집 인도 의무 불이행으로 인한 기 납부금 환불 등의 보증을 위해 은행발행 보증서를 함께 제공해야 합니다. 이뿐만 아니라 분양자가 분양받은 자로부터 받을 수 있는 분할 납부금과 관련해서도 주택 완공 전에 집을 분양하는 경우에는 받을 수 있는 최초 분할 납부금(즉, 보증금)을 최대 30%로 제한하였습니다. 실제 집을 분양받은 자에게 인도하기 전까지 받을 수 있는 납부금(즉, 보증금+중도금)은 분양자가 베트남 법인인 경우에는 70%, 외국투자법인인 경우에는 50%로 제한하였습니다. 또 분양받은 자 명의로 집의 소유권 증서가 발급되기 전까지의 최대 납부금(즉, 보증금+중도금+잔금)은 95%로 제한하여, 분양자가 소유권 증서 발행 업무를 보다 적극적으로 하도록 유도하였습니다.

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    저희 법무법인 로고스는 베트남의 외국인 투자 전반을 관리하는 정부 기관인 투자계획국(Ministry of Planning and Investment, MPI)과 공식 업무협약을 맺고, 한국 기업의 요구사항과 베트남 당국의 공지사항을 전달해주는 창구 역할을 하고 있습니다. 부동산 사업과 관련하여, 특히 공단 개발에 관심이 있는 한국 투자자들을 위해, 최근 MPI에서 추진하고 있는 프로젝트 중 일부를 소개하고자 합니다.

    IndusPark develop

    [이 글은 베트남, 캄보디아, 미얀마에 동시 배포되는 라이프 플라자 2016년 9월 법률칼럼에 연재되었습니다. 상기 표도 라이프 플라자 2016년 9월 법률칼럼에서 발췌하였습니다.]


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