글쓴이 : 이승주
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    집합건물법상 관리단과 일부공용부분관리단(부동산법률상식 148)

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    집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위를 통하여 성립될까?

    그렇지 않다.

    즉, 집합건물의 관리단은 어떠한 조직행위를 거처야 비로소 성립되는 단체가 아니라 구분소유관계가 성립하는 건물이 있는 경우 당연히 그 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 성립되는 단체다.

    이와 관련하여, 집합건물법 제23조 제1항은 “건물에 대하여 구분소유관계가 성립되면 구분소유자 전원을 구성원으로 하여 건물 및 그 대지와 부속시설의 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단이 성립된다.”고 규정하고 있다.

    그렇다면, “일부공용부분관리단”의 경우도 조직행위 등을 필요로 하지 않고, 일부공용부분의 구분소유관계가 성립할 때에 당연 설립될까?

    그렇게 보기 힘들다.

    즉 “일부공용부분관리단”의 경우는 집합건물법 제28조 제2항에 따라 별도의 규약을 만들고 그 공용부분이 관리에 관한 사업의 시행을 목적으로 하는 관리단을 구성할 수 있을 뿐이라고 해석된다(집합건물법 제23조 제2항).

    따라서, 집합건물 전체의 관리단과 달리, “일부공용부분관리단”의 경우는 그 성립을 위하여 조직행위 등이 필요하다.

    그렇다면, 구분소유자 전원으로 구성된 당연 설립 관리단과 “일부공용부분관리단”의 핵심적 차이는 무엇인가?

    “일부공용부분관리단”이 집합건물 전체의 관리단과 달리 조직행위 등을 거쳐 설립될 경우라고 하더라도, “일부공용부분관리단”에서 설정된 규약에서 정할 수 있는 사항은 일부공용부분에 관한 사항으로써 집합건물 구분소유자 전원에게 이해관계가 있지 아니하거나 구분소유자 전원의 규약에 따로 정하지 아니한 사항에 국한된다(집합건물법 제28조 제2항)는 점이 핵심적 차이일 것이다(서울동부지방법원 2015가합109728 판결 취지).

    주상복합아파트의 경우, 위와 같은 논의가 존재하는 경우가 상당하다.

    즉, 주상복합아파트의 상가구분소유자들이 상가관리단을 분리하여 주택부분 또는 집합건물 전체 관리단과 다른 목소리를 내고자 한다면, 그 최소한의 요건으로 상가부분이 특정(분리)되어야 하며, 상가구분소유자들에 의한 집합건물법 제28조 제2항의 규약을 설정하는 별도의 조직행위가 필요함을 기억할 필요가 있다.

    2016. 9. 28. 이승주변호사

     


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