글쓴이 : 이승주
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    집합건물의 옥상누수와 방수공사(부동산법률상식133)

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    집합건물에 옥상누수가 발생하였다.

    질문 1: 옥상누수는 공용부분에 해당하는가?

    옥상은 1동의 건물의 상부로서 1동의 건물전체의 유지․보전이나 미관을 위하여 필요한 부분일 뿐만 아니라, 그 구조 및 이용상 1동의 건물의 구분소유자들 모두에게 제공되고 있다고 보이므로, 공용부분에 해당한다고 볼 수 있다.

    질문 2: 공용부분에 해당한다면 방수공사는 누가 해야 하는가?

    방수공사는 공용부분의 ‘관리’행위에 해당하는가? 아니면, 공용부분의 ‘보존’행위에 해당하는가?

    공용부분의 ‘관리’행위의 개념에는 공용부분을 ‘보존’하거나, ‘이용’ 또는 ‘개량’하는 행위를 포함하고, ‘처분’행위를 제외한다. 따라서, ‘관리’행위와 ‘보존’행위는 구분된 개념이 아니고, ‘관리’행위의 개념 속에 ‘보존’행위가 포함되어 있다고 해석할 수 있다.

    즉 공용부분의 ‘관리’행위에는 공용부분을 ‘보존’하거나, ‘이용’ 또는 ‘개량’하는 행위를 포함하며, ‘보존’은 공용부분의 멸실․훼손을 방지하고, 그 현상을 유지하기 위하여 하는 사실적․법률적 행위를 말하며, ‘이용’은 공용부분을 그 자체의 경제적 용도에 따라 활용하는 것을 말하며, ‘개량’은 공용부분의 사용가치 또는 교환가치를 증대시키는 행위를 말한다.

    위와 같은 개념 정의에도 불구하고, 집합건물법 제16조 제1항은 공용부분의 관리에 관한 사항은 통상의 집행결의를 요한다고 규정하여 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 결의를 요하나, 보존행위의 경우 집행결의를 요하지 않고, 각 공유자가 할 수 있음을 규정하고 있다.

    결국, 옥상 누수에 대한 방수공사는 공용부분의 관리행위에 해당하여 원칙적으로는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수의 결의를 요하지만, 옥상 누수에 대한 방수공사는 공용부분의 관리행위 중에서도, 공용부분의 보존행위에 속하므로, 공용부분의 관리행위에서 요구하는 집행결의 없이, 각 공유자가 옥상누수에 대한 방수공사를 할 수 있다.

    따라서, 옥상 누수에 대한 방수공사는 구분소유자의 과반수 및 의결권의 과반수 결의로 실행할 수도 있고, 옥상의 현상을 유지하기 위한 목적이라면 구분소유자 누구라도 공사를 진행하고, 이에 관한 비용을 공용부분에 대한 지분비율에 따라 각 구분소유자에게 청구할 수 있다고 해석된다.

    이와 관련하여 집합건물법 제17조는 “각 공유자는 규약에 달리 정한 바가 없으면 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용과 그 밖의 의무를 부담하며 공용부분에서 생기는 이익을 취득한다.”고 규정하고 있다.

    2016. 6. 17. 이승주변호사


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