글쓴이 : 이남철
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    가등기에 의한 사전공시

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    5월은 날씨 좋은 날과 기념일이 많아 다양한 행사와 더불어 부동산 거래분야도 모처럼 활기를 띠는 모습이 보인다. 부동산거래 특히 경매절차에서 자주 회자되는 것이 ‘거래사실공시와 매수인보호 및 거래안전이라는 취지를 가진 가등기제도가 정상적으로 활용되고 있는가’라는 점이다.

    통계상 우리나라 부동산 매매는 연간 약 350만건이고 가등기는 약 3만건 정도이니 약 1%정도 활용되고 있다. 주지하다시피 가등기는 두가지가 있다. 하나는 매매예약을 하고 매수인의 순위보전을 하기 위한 ‘소유권이전청구권가등기’와 다른 하나는 금전을 융통하면서 채무자가 갚지 못할 경우 대물로 부동산소유권을 이전해주기로 하는 ‘담보가등기’가 있다. 연간 약 3만건에 달하는 가등기 중에 대부분이 형식은 ‘소유권이전청구권가등기’이지만, 실질은 ‘담보가등기’로 추정된다.

    본등기를 하기 전에 거래사실을 미리 공시하는 소유권이전청구권 가등기는 비용부담과 공동신청이라는 불편함으로 그 활용이 미미하고, 금전대차관계가 전제되는 담보목적의 가등기가 대부분이다. 그런데 왜 거래계에서는 등기형식상 ‘담보가등기’를 하지 않고, ‘소유권이전청구권가등기’를 하는가? 이는 채권자가 금전대여를 하고도 그 사실을 숨기고 싶은 저간의 사정과 판례가 부동산등기부에 비록 ‘소유권이전청구권가등기’로 되어 있다고 하더라도 금전대차관계가 있는 경우에는 등기부의 기재에 구애됨이 없이 실체관계를 따져서 우선변제권을 인정해 주고 있기 때문이다.

    이렇듯 등기부 기재와 그 해석을 다르게 하다 보니, 첫째 가등기의 매매사실공시기능이 무색해지고, 둘째 경매절차에서 선순위가등기가 있는 경우 그 실체관계를 알 수 없는 제3자가 입찰여부를 판단할 수가 없어 입찰을 기피하게 되며, 셋째 유찰이 거듭되고 낙찰가액이 떨어지는 현상과 그에 편승한 가등기 악용사례가 자주 발생한다.

    ‘소유권이전청구권가등기’의 매매사실공시기능이 유명무실하게 되자 최근에는 매수자보호를 위하여 ‘사전공시제도’의 도입을 논의하고 있다. 이러한 논의에 앞서 기존 가등기제도를 정상화하는 것이 우선적으로 고려하여야 한다.

    과거 돈이 귀하여 채권자의 우월적인 지위와 부동산가액의 급등으로 추가적인 이익을 구하던 시대에 거래계의 사정을 반영한 해석이었으나, 초저금리의 현상과 동시에 부동산이 부담으로 작용하는 현대에는 사회적 환경의 변화에 부응하여 가등기제도를 정상화해야 한다.

    먼저 ‘소유권이전청구권가등기’를 저렴한 비용으로 간편하게 하도록 개선하여 거래사실공시기능과 2중매도방지 및 매수인보호, 거래안전 등 제도 본래의 취지를 살리고, 대물반환이 목적인 ‘담보가등기’의 경우 등기부에 채무자와 차용금의 액수, 변제기 등을 구체적으로 기재하여 경매절차에서 이 경우에만 우선변제권을 인정하는 것이다. 새로운 사전공시제도의 도입보다 먼저 등기부의 기재와 해석을 일치시켜 가등기에 대한 신뢰를 제고하는 것이 바람직하다.

     

    ◊ 이 글은 2015년 5월 14일자 법률신문 14면 <서초포럼>에도 함께 실렸습니다.


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