글쓴이 : 김향훈
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    변호사 사무실 임대차 확정일자~!

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    중이 제머리 못깍는다고 변호사인 내가 임차한 사무실의 임대차계약서에 확정일자 받는 것을 빠뜨렸다. (어제 저녁에 집에서 샤워하다가 불현듯 생각났다)

    종전 사무실에서는 확정일자를 받아 두었었는데, 1년전 이사한 사무실에서는 미처 못받았다.

    사무실에 찾아오는 의뢰인들한테 항상 내가 하는 말이 법적 조치는 잘 챙겨놓으라고 했었는데 내 사무실 확정일자를 빠뜨리다니 ~~@%$

    아마 변호사님들 중에도 ‘확정일자’ 빠뜨리신 분들 많을 듯.. ㅋㅋ

    다만 환산보증금(보증금 + 월세 X100)이 4억원(서울지역)을 넘는 분들은 확정일자 받아도 우선변제 받는 대상이 아니다.

    확정일자를 받아두면 임차건물이 경매로 넘어갈 경우 저당권과 같은 기능을 해서 순위에 따라 우선변제받을 수 있다.

     

    의문
    1. 월세를 보증금으로 환산시 부가가치세도 포함시켜서 100을 곱하나요?
    2. 2개의 사무실을 임차하여 각각 임대차 계약서를 작성하고 벽을 터서 사용하는 경우 환산보증금은 2개의 사무실 것을 합쳐서 계산하나요?


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  • 변호사 (티에스 법률사무소)

    안녕하세요. 이승주변호사입니다. 가끔 변호사님 글을 재미있게 보고 있습니다.

    월세를 보증금으로 환산시 부가가치세는 제외된다고 보는 수원지방법원 판례가 있습니다(대법원 판례는 없는 듯).

    2개의 사무실이 각 집합건물이라면, 소유자가 동일하더라도, 각각 계약서를 기초로 환산보증금을 산정하시는 것이 타당해 보이고, 집합건물이 아닌 일반건물이고 소유자가 동일하다면, 각각 계약서가 작성되었다고 해도 합쳐서 환산보증금을 계산할 여지가 있어 보이나, 어찌되었든 간에 각각 계약서에 확정일자를 받을 수 있다면 확정일자를 받아두는 것이 좋을 것 같습니다.

    다만, 일부 세무서에서는 환산보증금을 계산할 때 부가가치세를 포함하여 계산한 후 상임법상의 보호대상 환산보증금을 초과하면 확정일자 날인 자체를 거부하는 경우가 있는 것으로 알고 있습니다(이문제에 대하여는 제가 쓴 부동산법률상식에 나옵니다).

    참고로 집합건물이 경매에 부쳐질 때에 벽이 터져 있으면, 이를 근거로 경매개시결정이의신청을 할 경우 인용사례도 있고, 경매개시결정 이의 전에 벽을 복구하라는 보정명령을 발하는 경우가 있는 점을 보면, 집합건물의 경우는 각 계약서를 기초로 환산보증금을 정할 것으로 보입니다^^.

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