글쓴이 : 이승주
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단독소유, 구분소유, 구분소유적 공유, 공유(부동산법률상식73)

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부동산 소유권과 관련하여 여러 개념이 있는데, 이번에는 ① 단독소유, ② 구분소유, ③ 구분소유적 공유, ④ 공유의 개념을 확인해 보자.

1필지의 토지가 있다고 가정하자.

1필지의 토지를 1인이 소유하고 있다면, 그 1필지의 토지를 ① 단독소유하고 있다고 말할 수 있다.

1필지의 토지를 2인 이상이 공유지분으로 소유하고 있는 경우에는 어떠한가?

이러한 경우에는 그 1필지의 토지를 ④ 공유한다고 보는 것이 일반적이다.

예를 들어 보자.

갑 토지 1필지의 토지 면적이 300㎡라고 가정하자.

위 갑 토지를 a가 100㎡, b가 100㎡, c가 100㎡를 공유지분으로 소유하고 있다. 이러한 경우에 등기사항증명서상의 표시는 보통 표제부 면적란에 300㎡로 적시되어 있고, 등기사항증명서의 갑구란에 a, b, c의 각 경우 모두 공유자 지분 3분의 1(또는 300분의 100)의 형식으로 기재된다.

위와 같은 경우 일반적으로 1필지의 토지를 a, b, c라는 3인이 공유한다고 말하는데, 이는 1필지의 전체 토지를 a, b, c라는 3인이 지분의 비율로 사용·수익할 수 있음을 의미한다.

그렇다면, 위와 같이, 등기사항증명서에 공유지분으로 기재되어 있음에도 불구하고, 실제로는 갑 토지 1필지를 a, b, c라는 3인이 특정부분을 배타적으로 점유하여 사용하고 있다면?

이런 경우는 등기사항증명서의 형식적 기재와 달리 ③ 구분소유적 공유로 판단될 가능성이 있다.

구분소유적 공유란, 등기사항증명서에는 공유형식인 지분형태로 적시되어 있어, 공유로 보이지만, 실제 각 공유자가 해당 필지의 특정부분을 점유하면서 배타적으로 사용하고 있고, 형식상의 공유등기는 편의적으로 해둔 경우라고 이해하면 쉽다.

등기사항증명서상의 공유의 실질이 말 그대로 공유라면, 공유물을 분할할 필요가 있을 때에 ‘공유물분할 소송’을 제기하면 되지만, 등기사항증명서상의 공유의 실질이 구분소유적 공유라면 ‘공유물분할 소송’이 아니라, 상호명의신탁해지를 전제한 ‘지분이전등기 청구소송’을 고려해야 한다.

마지막으로 ② 구분소유란 무엇인가?

아파트와 같은 집합건물에서 내가 살고 있는 아파트의 하나의 ‘호’를 말한다고 보면 쉽다. 예를 들어 “서초구 서초동 00 아파트 00동 00호”가 하나의 구분소유가 된다.

2015. 3. 25. 이승주변호사


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