글쓴이 : 이승주
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    명도단행가처분(부동산법률상식69)

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    상가나 주택을 빌려주었는데, 임차인이 계약종료에도 불구하고 임차건물을 비워주지 않는다.

    이런 경우 구두로 또는 서면으로 건물의 인도를 요구하고, 그럼에도 불구하고 계약종료를 부정하거나, 인도를 거부하게 되면 법적조치를 고려하게 된다.

    가장 일반적인 법적조치는 점유이전금지가처분과 명도소송이다.

    점유이전금지가처분과 명도소송을 고려할 때에는 계약서상의 임차인뿐만 아니라, 실제 점유자가 누구인지 정확히 확인할 필요가 있고, 상가임대차인 경우에는 사업자 등록증 상의 사업자가 누구인지, 그리고 영업허가를 누가 받았는지 등까지 확인하여 소송을 진행하는 것이 필요하다.

    그렇다면, 명도단행가처분이란 무엇인가?

    명도소송을 진행할 경우 4개월에서 6개월 정도 소요되는 것이 일반적인데, 상대방이 의도적으로 소송을 지연시키거나 그리고 법리적으로 다툴 사안인 경우 1년에 이르는 지난한 소송이 진행될 수 있다.

    즉 명도소송은 본안심리를 하는 정식소송으로 일정시일이 반드시 필요하다.

    따라서, 임차인을 빨리 내보내야 하는 부득이한 사정이 있는 임대인은 해당 사안이 명도단행가처분을 받아낼 수 있는 사안인지 고려할 필요가 있다.

    명도단행가처분은 대체로 1내지 2개월 정도면 결판이 나기 때문에, 급박히 인도를 받아야 하는 임대인 입장에서 고려해 볼 만한 제도이다.

    실무상 명도단행가처분은 명도소송과 동시에 가처분을 신청하는 경우가 많지만, 이를 인용하게 되면 본안소송에서 다투어 볼 기회조차 상실하는 결과가 되기 때문에, 인용례가 많지 않다.

    즉, 이미 명도집행이 마쳐진 건물에 채무자가 침입하여 점유를 하거나, 불법적인 점유침탈이 이루어진 직후인 경우 등이 한하여 예외적으로 허용되는 경우가 일반적이다.

    따라서, 동시이행항변이나 유치권항변의 존부가 다투어지는 등 무조건적인 인도의무의 존부에 의심이 있는 경우에는 명도단행가처분이 인용되기 힘들다.

    상담을 하다보면 부동산을 매도하면서, 매도인이 매수인에게 일정기일까지 명도를 완료하여 주겠다고 특약을 하고, 명도단행가처분이 가능한지 묻는 경우가 있는데, 명도단행가처분신청을 할 수는 있겠지만, 인용이 쉽지 않다는 사실을 알아두는 것이 필요하다.

    따라서, 부동산 매수인에게 약정한 일정기일까지 부동산 매도인이 명도를 완료하여 주지 못할 수 있음을 인지하고, 명도지연에 따른 법률적 책임에 대한 정리를 계약서에 적어두는 것이 분쟁의 확산을 막는 길이 될 수 있다.

    2015. 2. 6. 이승주변호사


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