글쓴이 : 이승주
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    부동산의 소유권취득시기(부동산법률상식64)

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    부동산에 대하여 매매계약을 체결하고 매매대금을 완불하였다.

    그러나, 매수인의 개인적 사정으로 소유권이전등기를 미루고 있었는데, 매도인의 채권자가 해당 부동산에 권리행사를 한다면, 매수인이 보호될 수 있을까?

    예를 들어, 매도인의 채권자가 해당 부동산에 가압류를 할 수도 있을 것이고, 매도인의 채권자인 조세당국이 해당 부동산에 압류처분을 할 수도 있을 것이다.

    이런 경우 매수인이 보호받기는 어렵다(대법원 86누744 판결 등).

    이와 관련하여 민법 제186조는 “부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다.”고 규정하고 있다.

    즉, 매수인은 해당 부동산에 대하여 이전등기를 하지 않아 아직 소유자로 볼 수 없고, 해당 부동산의 소유자는 여전히 매도인으로 해석될 수밖에 없어 매수인이 보호받기는 어렵다는 것이다.

    그렇다면 돈을 준 매수인이 보호될 방법은 없을까?

    상황판단이 필요하겠지만, 가등기를 고려할 필요가 있다.

    가등기는 실무상 크게 담보목적의 담보가등기와 소유권이전등기청구권 보전목적의 소유권이전등기청구보전 가등기로 나눌 수 있는데, 실질에 부합하게 해당 부동산에 소유권이전등기청구권보전 가등기를 기입할 경우 순위보전의 효과를 볼 수 있다.

    즉, 가등기 후 본등기가 있을 때까지 경료 된 제3자의 권리에 관한 등기(이를 ‘중간등기’라 함)는 본등기가 된 권리와 저촉되는 범위 내에서 모두 실효되거나 후순위가 되므로, 가등기는 그 가등기 이후의 중간등기에 대하여 본등기의 순위를 보전하게 된다.

    그런데 위와 같이 소유권이전등기청구권보전 가등기를 하지 않았다면?

    매수인은 매도인의 채권자가 해당 부동산에 권리행사를 할 경우 권리행사에 대한 대납을 한 후 구상권을 행사할 여지가 있을 것이다.

    이와 관련하여 민법 제481조는 “변제할 정당한 이익이 있는 자는 변제로 당연히 채권자를 대위한다.”고 규정하고 있다.

    2015. 1. 13. 이승주변호사

     


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