글쓴이 : 권형필
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    근저당권설정등기 후 다시 체결한 임대차계약에 기한 확정일자로 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후 최초 임대차계약에 기한 확정일자를 주장하는 것은 허용될 수 없다.

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    근저당권이 설정되기 전부터 임대차계약을 체결하고 확정일자를 받아 갱신해오던 임차인이, 근저당권설정등기 후 다시 체결한 임대차계약에 기한 확정일자로 배당요구를 하였다가 배당요구 종기 후 최초 임대차계약에 기한 확정일자를 주장하는 것은 허용될 수 없다.(대법원 2014. 4. 30. 선고 2013다58057 판결) 사실관계

    가. 원고 1과 원고 2는 각 2002. 10. 28.과 2002. 7. 2. 주식회사 A로부터 이 사건 건물의 1층 소매점포를 임차하면서 각 임대차 계약서에 확정일자를 받았다(각 다른 점포에 개별 계약한 것임, 이하 ‘최초 임대차 계약’으로 통칭함). 그 후 원고 1과 원고 2는 임대차기간 만료 후에도 위 임대차계약을 계속 갱신하여 오다가 2009. 8. 1. 당시 이 사건 건물의 소유자인 소외 1과 사이에 임차보증금을 올리고 기간을 변경하여 다시 임대차계약을 체결하였고, 그 임대차에 관한 계약서에 각각 확정일자를 받았다(이하 ‘최후 임대차 계약’으로 통칭함).

    나. 한편 피고는 이 사건 건물에 관하여 2007. 6. 12. 자기 앞으로 채무자 소외 2, 채권최고액 30억 원으로 하는 각 근저당권설정등기를 마쳤다.

    다. 그 뒤 피고의 신청에 따라 이 사건 각 부동산에 관한 부동산임의경매절차가 개시되어 그 배당요구의 종기가 2011. 2. 28.로 정하여졌다. 원고 1과 원고 2는 배당요구의 종기 전, 집행법원에 최후 임대차 계약의 조건을 기재한 배당요구 신청서를 제출하면서 최후 임대차계약서를 각 첨부하였다.

    라. 그런데 원고들은 배당요구의 종기 후 집행법원에 피고의 근저당권이 설정되기 전 최초 임대차계약을 체결하여 확정일자를 받았다는 내용의 의견서를 각 제출하였다.

    마. 이 사건 경매절차에서 이 사건 각 부동산이 매각된 후 집행법원은 배당기일에서 조세채권자인 제주특별자치도를 제1순위로, 확정일자를 갖춘 임차인인 소외 4를 제2순위로, 근저당권자인 피고를 제3순위로 하는 배당표를 작성하였고, 원고들은 배당에서 제외되었다.

    원심판단

    원고들이 배당요구를 하면서 제출한 최후 임대차계약서는 원고들이 임차한 각 점포에 관한 최초 임대차계약이 수차에 걸쳐 갱신되는 과정에서 작성된 것으로서 단지 그 임대차기간이 다를 뿐 임대차목적물 등 임대차계약의 핵심이 되는 사항은 실질적으로 동일하다. 따라서 최초 임대차계약서에 의한 대항력과 우선변제권은 그대로 유지되고 있다고 할 것이고, 비록 원고들이 배당요구시 최후 임대차계약서를 제출하였으나 이후 집행법원에 제출한 의견서를 통하여 최초 임대차계약서에 의한 확정일자를 주장하였던 점 등에 비추어 보면 원고들은 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장하며 배당요구를 한 것으로 볼 수 있으므로, 배당요구의 종기 후에 원고들이 최초 임대차계약에 의한 확정일자를 주장하는 것은 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 보완하는 것에 불과하여 허용된다고 봄이 상당하다. 따라서 원고들은 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 피고보다 선순위 채권자로서 배당에서 우선한다는 것이다.

    대법원 판단

    대법원은 다음과 같은 이유에서 위 원심판단이 위법하다고 판시하였다.

    최후 임대차계약서는 최초 임대차계약서와 비교하여 그 임대차기간 뿐만 아니라 임대차계약의 당사자인 임대인 및 임대차보증금의 액수 등을 모두 달리하는 것이다. 사정이 이와 같다면, 원심과 같이 원고들의 배당요구가 최초 임대차계약에 의한 임대차보증금에 관하여 우선변제를 주장한 것이라고 보기는 어렵다고 할 것이고, 또 배당요구의 종기 후 원고들이 의견서를 제출하여 최초 임대차계약서에 기한 확정일자를 주장한 것을 가지고 이미 배당요구한 채권에 관한 주장을 단순히 보완한 것이라고 볼 수도 없다고 할 것이다.

    이 사건 경매절차에서 이 사건 건물을 매수한 매수인은 매각물건명세서에 기재된 대로 원고들의 확정일자에 기한 배당순위가 근저당권자인 피고보다 후순위인 것으로 알고 원고들이 상가건물 임대차보호법 소정의 대항력을 갖춘 임차인이라면 배당절차에서 지급받지 못하는 임대차보증금 반환채무를 자신이 인수할 수도 있음을 예상하여 매수대금을 결정하였을 것이다. 그런데 만일 원심의 판단과 같이 배당요구의 종기 후 원고들의 확정일자 변경 주장을 받아들여 원고들의 임대차보증금을 피고의 근저당권보다 선순위로 배당한다면 이는 그러한 배당순위의 변동을 통하여 매수인이 인수할 부담을 경감시킴으로써 매수인에게 매수 당시 예상하지 못한 이익을 주는 것이 된다. 그렇다면 원고들의 위와 같은 주장은 배당요구의 종기 후 배당순위의 변동을 초래하고 이로 인하여 매수인이 인수할 부담에 변동을 가져오는 것으로서 특별한 사정이 없는 한 허용될 수 없다고 할 것이다.

    판례 해설

    경매 절차에서 우리나라 법원이 가장 중요하게 판단하는 것은 형식적 절차의 안정과 예측가능성으로 보인다. 경매 절차는 국가에서 관장하는 채무자 재산의 처분행위 즉 현금화 절차이니 만큼 그 절차의 명확성이 중요하게 여겨지고 있고, 이와 더불어 그 절차과정을 경매개시결정부터 배당 절차에 이르기까지 공시함으로써 이해관계인의 예측 가능성을 보장해주어 불의의 피해를 입지 않도록 고려하는 것이다.

    동일한 임차인이 수차례에 걸쳐 임대차 계약을 갱신한 이 사안에서, 임차인은 임대차목적물에 근저당권이 설정된 이후에 갱신한 최종 계약 내용만을 가지고 배당요구를 하였다. 이에 대하여 법원은 임차인에 대하여는 자신이 배당 요구한 조건에 기한 배당을 받는 것이 타당하다는 판결과 더불어, 이해관계인에 대하여는 이해관계인의 절차에 관한 예측가능성 등을 고려하여 매수인이 예측하였던 인수부담의 변동 없이 배당되어야 한다는 판단을 내렸던 것이다. 경매절차의 형식적 명확성을 고려한 대법원 판결은 지극히 타당하다고 본다.


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