글쓴이 : 최호석
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소개 : 부동산 개발, 부동산 신탁을 전문영역으로 하여 연구하고 있으며, 법무법인 원, 대한주택보증 사내변호사를 거쳐 현재 아시아신탁 법무팀장으로 일하다가 현재 법무법인 오름의 변호사로 일하고 있습니다.

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    토지신탁과 개발부담금

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    Ⅰ. 쟁점

    사업시행자 지위가 위탁자에서 수탁자로 승계되는 토지신탁 사업에 있어, 개발부담금 납부의무자가 위탁자인지 아니면 수탁자인지 여부

    즉, 대법원 2013두14696 판결이 “토지 소유자인 사업시행자가 부동산신탁회사에 토지를 신탁하고 부동산신탁회사가 수탁자로서 사업시행자의 지위를 승계한 경우, 수탁자를 개발부담금의 납부의무자로 보아야 한다.”고 판시한 특정 판례를 두고 이를 일반화하여 토지신탁 전반에 위 법리가 적용될 수 있는 것인지 여부

    Ⅱ. 개발이익환수에 관한 법률 제6조 제1항의 해석

    1. 개발이익환수에 관한 법률

    제6조(납부의무자)

    ① 제5조 제1항 각호의 사업시행자는 이 법이 정하는 바에 따라 개발부담금을 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각호의 1의 경우에는 그에 해당하는 자가 개발부담금을 납부할 의무를 진다.

    1. 개발사업을 위탁 또는 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자

    2. 타인소유의 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 토지소유자

    3. 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자

    2. 법령의 해석과 토지신탁에 있어 개발부담금 납부의무자

    가. 개발부담금 납부의무자 = 사업시행자

    사업시행자란 개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적ㆍ경제적 요인에 따라 정상지가 상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자를 의미합니다(개발이익환수법 제2조 2호). 개발부담금 납부의무자에 대해 규정한 개발이익환수법 제6조 제1항에서의 ‘사업시행자’란 사업시행자의 명의에 관계없이 실질적으로 개발이익이 귀속되는 자로 보아야 할 것입니다(대법원 1993. 7. 16. 선고 93누2940 판결, 대법원 1993. 8. 24. 선고 92누19354 판결, 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004두13363판결 등 참조).

    나. 법령해석의 원칙

    개발이익환수법이 시행된 후 사업시행자가 개발이익을 취하지 않는 ‘명의상 시행자’에 불과하고, ‘실질적으로 개발이익이 귀속되는 자’가 달리 정해진 사례가 있어 이를 해결하기 위한 대법원 판례(대법원 1993. 7. 16. 선고 93누2940판결)가 나왔고, 이를 반영하여 1993. 6. 11. 법률 제4563호로 개정되어 제6조 제1항에 단서와 각 호가 추가되었습니다. 즉, 개발부담금의 납부의무자는 ‘실질적으로 개발이익이 귀속되는 자’라는 원칙을 개발이익환수법에서 보다 명확히 규정하였는바, 제6조 제1항 제1호와 제3호는 당연히 이러한 점에 근거하여 해석이 이루어져야 합니다.

    다. 위탁시행의 의미

    개발이익환수법 제6조 제1항 제1호에서 개발사업을 위탁한 경우란 개발이익이 위탁자에게 귀속되고, 개발사업 수탁자는 개발이익과는 관계없이 수탁에 따른 용역보수만을 지급받는 경우, 즉 실질적인 시행주체는 위탁자이어서, 신탁계약에 따라 위탁자가 실질적으로 시행주체가 되고 명의만 수탁자가 개발행위를 한 경우를 의미합니다(상법 제101조 참조).

    대법원 2013두14696판결은 토지신탁 관련 판례로 구체적으로는 차입형토지신탁 관련 판례입니다. ‘차입형토지신탁’은 신탁회사가 개발이익의 상당액을 신탁보수를 지급받고 실질적으로 사업시행자가 되어 개발사업을 하고 그 이익 중 일부를 수익자(위탁자)에게 교부하여 주는 제도입니다. ‘관리형토지신탁’은 소정의 용역보수를 지급받는 신탁회사가 사업에 대해 어떠한 이익을 취하거나 비용을 부담하는 바 없이 사업시행자 명의만을 위탁자로부터 승계받고, 위탁자가 실질사업을 시행하면서 개발이익 전부를 취하는 신탁제도인바, 제6조 제1항 단서 제1호는 이러한 현실을 개정 법률에 반영한 것으로 볼 수 있습니다.

    [대법원 1993.08.24. 선고 92누19354 판결]

    구 개발이익환수에관한법률(1993.6.11. 법률 제4563호로 개정되기 전의 것) 제6조 제1항 소정의 개발부담금 납부의무자로서의 사업시행자는 특단의 사정이 없는 이상 개발사업 시행으로 불로소득적 개발이익을 얻게 되는 토지소유자인 사업시행자를 말하고, 토지가액 증가로 나타나는 개발이익을 얻지 않고 단순히 개발사업을 위탁 또는 도급받아 시행한 자나 토지를 임차하여 사업을 시행하는 자 등은 제외된다.

    라. 제6조 제1항 단서 제3호의 해석(승계인의 의미)

    관리형토지신탁에 있어 신탁회사가 사업시행자의 지위를 위탁자로부터 승계한다는 점을 들어 개발이익환수법 제6조 제1항 제3호에 해당하는지 여부가 문제될 수 있으나, 제6조 제1항 제3호가 규정한 사업시행자의 지위가 승계된 경우라 함은 개발이익의 귀속 주체가 중첩적으로 승계됨을 전제로 하는 것으로써 결국, 개발이익이 최종적으로 귀속되는 자를 납부의무자 본다는 보충적 조항인바(대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두2655판결, 대법원 2006. 10. 26. 선고 2006두9870 판결 등 참조), 관리형토지신탁에 있어서 수탁자는 개발이익을 전혀 얻지 않았으므로 동조 제1항 본문에서 규정한 ‘사업시행자’도 동조 제1항 단서 제3호에서 규정한 ‘그 지위를 승계한 자’도 아닙니다.

    따라서 개발이익환수법 제1항 단서 제3호가 제1호의 특별규정이 아니라 예외적으로 적용되는 규정인바, 관리형토지신탁과 같이 개발이익이 귀속되지 않는 토지신탁의 경우에는 개발이익환수법 제6조 제1항 단서 제1호에 따라 위탁자가 개발부담금납부의무자에 해당하게 되는 경우로서, 수탁자인 신탁회사에 대해 별도로 제3호를 적용할 것은 아닙니다.

    참고로 자본시장법의 위임(자본시장법 제108조 -> 동법시행령 제109조 제3항 제4호 -> 금융투자업 규정 제4-92조 제1항 -> 금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정 제2-65조 -> 별표15 토지신탁 수익의 신탁종료 전 지급기준)을 받은 ‘금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정’은 차입형토지신탁과 관리형토지신탁을 구분하여 규율하고 있고, 금융위원회 역시 차입형토지신탁과 관리형토지신탁이 서로 다른 제도임을 이유로 상품인가를 별도로 하고 있습니다.

    Ⅲ. 결 론

    대법원 2013두14696 판결 역시 새로운 법리를 선언한 것이 아니라, 이와 같은 기존 대법원 판례의 연장선상에서 당해 사안은 신탁토지에서 ① 개발사업을 시행한 수탁자(한국토지신탁)에게 ② 개발이익이 실질적으로 귀속됨을 근거로 수탁자를 개발부담금의 납부의무자로 본다고 판단한 것입니다.

    토지신탁에 있어 개발부담금 납부의무자는 개발이익을 실질적으로 얻은 자가 누구인지에 관하여 신탁계약의 내용, 신탁재산 운용 절차 등을 검토하여, 개발이익이 위탁자에게 귀속되면 위탁자를, 수탁자에게 귀속되면 수탁자를 각 납부의무자로 보아야 합니다.


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