글쓴이 : 최호석
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소개 : 부동산 개발, 부동산 신탁을 전문영역으로 하여 연구하고 있으며, 법무법인 원, 대한주택보증 사내변호사를 거쳐 현재 아시아신탁 법무팀장으로 일하다가 현재 법무법인 오름의 변호사로 일하고 있습니다.

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    부동산신탁과 지방세

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    신탁재산에 관한 재산세 납세의무자를 수탁자로 변경하는 내용의 지방세법 개정안이 2014. 1. 1.부터 시행되었다.

    1. 개정안 주요 내용

    ​신탁재산에 대한 재산세 납세의무자를 위탁자에서 신탁재산의 소유자인 수탁자로 변경하였다(지방세법). 그리고 신탁을 원인으로 한 부동산의 소유권 이전등기시 해당 부동산의 소유자는 체납액이 없음을 증명하는 납세증명서를 등기소에 제출할 의무를 진다(지방세 기본법).

    ​즉, 신탁재산의 재산세 납세의무자는 기존 위탁자에서 수탁자로 변경되었다. 구체적으로는 위탁자별로 분별된 신탁재산에 대해 각각 별도의 납세증명서를 발급되며, 신탁재산의 재산세 체납시 해당 신탁재산에만 압류가 가능하며, 신탁회사 고유계정에 대한 압류는 불가하다. 또한, 하나의 신탁재산에서 지방세 체납이 이루어 졌다 하여 다른 신탁재산과 관련된 사업 등과 관련하여 체납자로 처리할 수 없다.

    ​2. 부동산신탁회사의 실무 운영 방안

    ​가. ‘신탁재산에 현금이 없어 재산세를 체납한 경우 신탁재산에 대한 압류, 공매 진행시 위탁자가 이의를 제기하지 않는다’는 취지의 조항을 기존 계약에 추가하여 수탁자는 위탁자의 지방세 납부 해태시 신탁재산에 대한 자조매각권을 행사할 수 있는 근거 마련이 필요하다.

    수탁자는 수탁자가 납부의무를 부담하는 신탁재산 관련 조세 또는 체납처분 등에 대하여 위탁자를 대신하여 수탁자의 고유재산으로 이를 납부할 의무를 부담하지 아니한다. 수탁자가 납부의무를 부담하는 신탁재산 관련 조세가 체납되어 해당 신탁재산에 대한 체납처분 등이 발생한 경우에도 수탁자는 수탁자의 귀책사유가 없는 한 그 책임을 지지 아니한다.

    나. 신탁계약의 해지(처분, 환가로 인한 신탁종료시 포함) 시 신탁재산의 유보등을 위한 조항

    부동산신탁회사는 납부의무가 발생한 신탁재산 관련 조세(납부의무는 성립하였으나, 납부기한이 도래하지 않는 조세를 포함한다)를 신탁재산으로 납부하기 전에 위탁자(수익자를 포함한다)가 신탁해지를 요청하는 경우, 수탁자는 신탁재산에서 해당 조세납부에 필요한 금전을 제외한 잔여 신탁재산을 신탁재산의 귀속 권리자에게 교부한다.

    수탁자는 신탁재산에 속하는 금전으로 수탁자를 납부의무자로 하는 신탁재산 관련 조세(납부의무는 성립하였으나, 납부기한이 도래하지 않는 조세를 포함한다)를 납부할 수 없는 경우, 위탁자(수익자를 포함한다)가 해당 조세 납부를 위해 필요한 금전을 수탁자에게 지급하는 경우에 한하여 관련 신탁재산을 귀속권리자에게 교부한다.

    수탁자는 신탁부동산을 처분(공매에 의한 환가를 포함한다)하는 경우, 처분대금에서 신탁재산 관련 조세(납부의무는 성립하였으나, 납부기한이 도래하지 않는 조세를 포함한다)를 우선적으로 납부하며, 신탁기간 종료 이후에 납부기한이 도래하는 신탁재산 관련 조세가 존재하는 경우, 수탁자는 해당 조세 납부를 위해 필요한 금전을 제외한 잔여 신탁재산을 신탁재산의 귀속 권리자에게 교부한다

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    다. 신탁 등기 시 납세증명서 제출 의무화 관련 신탁계약의 효력 발생시점에 대한 조항

    위탁자가 해당 신탁재산에 대한 지방세 완납증명서를 제출하지 못하여 신탁등기 설정 지연으로 손해가 발생하는 경우, 수탁자는 수탁자의 귀책사유가 없는 한 그 책임을 지지 아니한다.

    3. 개정법에 따른 유의점

    가. 수탁자가 신탁재산 관련 재산세의 체납자가 됨으로써 발생가능한 문제점 해소 필요

    수탁자가 신탁재산에 현금이 없어 불가피하게 재산세를 체납하는 경우, 각 지방자치단체의 실무자의 부지로 인해 체납자로서 불이익을 받게 되는 문제가 발생될 가능성이 높다. 즉, 수탁자가 체납자가 되는 경우 관련법령, 규정 또는 계약 상 기한이익 상실 사유나 인ㆍ허가 제한 사유에 해당 될 수 있다는 것이다. 따라서 체납정보의 제공, 체납자 명단 공개 등을 통해 얻을 수 있는 실익이 없고 수탁자에 대한 피해만 발생 할 수 있으므로 신탁재산의 경우 관허사업의 제한, 체납자료의 제공, 명단 공개 대상에서 제외될 필요가 있다 하겠다.

    나. 기존에 설정된 신탁의 재산세 체납 시 발생가능한 문제점 해소 필요

    기존 신탁계약에는 신탁재산의 재산세 납부와 관련한 사항이 구체적으로 명시되어 있지 않아 수탁자와 위탁자(또는 수익자) 사이에 분쟁이 발생할 가능성이 높으며, 이로 인해 수탁자가 영업상, 사실상 불이익을 입을 가능성이 높다.

    이에 불필요한 법률분쟁 방지 및 수탁자의 피해 차단을 위해 계약변경이 어려운 기존 신탁계약을 고려하여 ‘신규계약부터 적용’ 또는 ‘일정기간 적용유예기간을 부여’할 필요가 있었는데, 개정법은 이를 받아들이지 않고 2014. 1. 1. 이후 지방세법은 부칙 9조에서 납세의무가 성립하는 재산세를 체납하는 경우부터 적용한다고 하여, 기존 신탁재산에 부과되는 재산세 역시 적용되는 것으로 규정하였는바, 이로 인한 법적분쟁이 상당 수 발생될 것으로 예상된다.

    다. 재산세의 납부 실무상 유의 사항

    수탁자가 납세고지서 수령 후 납부기한까지의 기간이 15일 안팎으로 신탁사 별로 수천 건에 달하는 신탁재산 재산세 납세고지서를 다시 위탁자에 통보, 재산세 납부금전 수령 등 납세업무 진행의 절대 시간이 부족한 상황이다. 그런데 수탁자가 이러한 통지를 해태할 경우 수탁자의 선관주의의무 위반으로 손해배상 등 책임을 질 수 있다.

    또한, 재산세납부를 위한 신탁재산의 처분이 단기간에 이루어지기 힘들 수 있으며, 조세(재산세율 : 약 0.4%) 체납으로 신탁재산이 압류되어 공매처리 되는 경우 신탁재산이 헐값에 매각되어 신탁이해관계자들이 불측의 피해를 받을 수도 있다.

    따라서 신탁재산의 경우 재산세납부고지서 발급을 납기개시 10일 전 까지 발급하도록 제도개선 및 신탁재산에 현금성 자산이 없는 경우에는 수탁자가 신탁재산의 매각을 통해 재산세를 납부할 수 있도록 지방세기본법 제80조에 의한 징수유예 대상에 포함하는 제도개선 필요하다고 하겠고, 수탁자 역시 이러한 점을 위탁자 등 신탁관계인에게 사업수주 시부터 그 내용을 알리고, 이미 신탁된 재산에 대해서도 개정된 지방세법과 관련된 내용에 대해 사전에 고지할 필요가 있다 하겠다.

    4. 개정 지방세기본법 내용 및 문제점

    지방세기본법 제63조 제1항은 신탁을 원인으로 한 부동산 소유권 이전등기 시 납세증명서 제출을 의무화하였다. 다만, 제출대상을 이전하는 부동산의 소유자에게 부과된 해당 부동산에 대한 취득세, 재산세, 지방교육세 및 지역자원시설세의 납세증명서로 한정하였다.

    그러나 이 역시 납세증명서 발급시기와 신탁등기 시점의 차이에서 발생하는 문제점이 있다. 즉 금융기관의 대출, 부동산의 취득, 신탁 등이 동시에 진행되는 경우 해당 부동산에 대한 위탁자의 체납사실이 없음에도 불구하고 지방세납세증명서 발급 및 제출이 불가(순차등기 진행 중)하여 신탁등기가 불가한 상황 발생한다.

    대환대출에 의한 부동산신탁(담보신탁) 규모가 약 100조원에 달하며, 대부분의 PF사업에서 금융기관의 채권확보 목적으로 담보신탁이 활용되고 있어 상기의 문제가 해소되지 않는 경우 개발사업 자금조달시장이 일대 혼란을 겪을 것으로 예상된다.

    따라서 해당 부동산에 대한 위탁자의 체납사실이 없으나 순차등기 등으로 인하여 해당부동산에 대한 지방세 납세증명서 발급이 불가한 경우에는 납세증명서 제출의 예외로 인정할 필요가 있다고 하겠다.

    5. 위헌성 여부

    지방세법 개정으로 지방자치단체는 신탁 이후에 납세의무가 발생한 지방세 채권에 대해서도 신탁재산으로부터 채권의 만족을 얻을 수 있게 되었다. 그러나 이는 금융감독원의 업무지침 등으로 신탁계약서 등에 신탁재산 배분조항의 조정을 통해 얼마든지 지방세수 확보하는 목적을 달성할 수 있고, 사해신탁 등 법적조치를 통해 민사신탁 등에 대해서도 규제가 가능한바, 굳이 신탁법리에 반하는 지방세법 조항을 추가할 필요가 없다는 점에서 과잉금지 원칙에 반하는 것이 아닌지 의심스럽고, 다른 선순위 권리 즉, 국세, 퇴직금채권, 각종 부담금 등 채권과 비교하여 지방세만을 분리하여 신탁법리와 상관없이 지급받을 수 있다는 것은 평등의 원칙에도 반한다고 보인다. 앞으로 헌법재판소의 판단이 주목된다.


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