글쓴이 : 정승열
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    경매대금 내는 기술

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    경매기일이 최고가입찰 가격을 적어서 경락자가 되었다고 해도, 경매허가결정에 대한 이해관계인은 1주일 이내에 경매법원에 즉시항고장을 제출할 수 있고, 경매법원도 최고가낙찰자가 경락자로서의 법정 결격사유가 없는지 직권 심리하여 판단하게 된다. 이해관계인이 즉시항고를 제기하려면 반드시 항고보증금을 내야 한다는 것은 지난번에 설명했다. 그러나 경매허가결정의 확정, 즉 경매허가결정의 효력은 경매절차의 하자가 치유되고 경락자에게 경매대금의 납부의무가 발생하는 것이다.

    경매절차의 하자가 치유되는 경우로는 가령, 채무자가 경매기일 통지를 받지 않은 채 진행되거나 경매기일 공고가 위법한 경우, 경락이 되더라도 경매채권자에게 배당될 금액이 없는데도 경매를 진행한 경우(속칭 무잉여 기각사유), 경매기일 변경후 착오로 최저매각가격을 저감한 경매기일에 유찰된 후 다른 기일에서 이루어진 경매허가결정이 확정된 경우 등 경매절차상의 모든 하자이다.

    경매허가결정이 확정되면 법원은 경락자에게 1개월간의 기한을 정해서 경매대금을 낼 것을 명령하는데, 이 명령은 법원의 재판이어서 경락자가 일방으로 포기할 수 없다. 가령, 경락자가 경락받은 부동산을 제3자에게 이미 전매했다고 하더라도 납부의무자는 여전히 경락자가 된다. 다만, 천재지변․ 그밖에 경락자가 책임질 사유 없이 경매부동산이 훼손되거나 권리관계가 변동된 사실이 경매개시결정 당시에 이미 명백한 경우에 법원은 경매신청 자체를 각하해야 하고, 만일 이런 사실이 경매절차 진행 중에 발생했을 경우에 경매허가결정 확정 전이면 경매허가에 대한 이의신청의 방법으로, 경매허가결정 이후 아직 확정 전이면 즉시항고로, 또 경매허가결정이 확정된 경우에는 경락자의 불이익을 막기 위하여 경락허가결정 취소신청을 허용하고 있다.

    경매대금은 물론 경락자가 경매기일에 낙찰 받으려고 입찰표에 써낸 금액이지만, 경매기일에 입찰표와 함께 낸 입찰보증금 10%(재경매시에는 20%)는 경매대금으로 흡수되므로 경락자는 그 차액만 내면 된다. 다만, 입찰보증금을 보증보험증권으로 냈다면 증권의 효력은 입찰보증금을 보증하는 정도이어서 경매대금 전액을 내야한다.

    그런데, 경매대금을 내는 데에도 약간의 기술이 필요하다. 물론, 자금여유가 있다면 잔금을 전부 현금으로 낼 수 있지만, 경매를 신청한 채권자가 경락자라면 받을 채권액과 경매대금의 상계신청을 할 수 있다.

    상계신청은 반드시 경매기일 후 1주일 이내에 제출해야 하므로 아직 경매허가결정이 있기 전이라도 신청해야만 한다. 상계할 금액은 자신이 받을 채권 전액이 아니라 배당순위에서 실제 배당받게 될 금액이다. 물론 경매대금이 받을 돈보다 많다면 상계신청 후 그 차액만 내면 된다.

    둘째, 경락자는 경매부동산의 이해관계인 즉, 세입자나 근저당권자 등 다른 채권자의 채권을 인수한다는 채무인수증을 작성해서 법원에 제출하여 대금납부에 대신할 수 있다. 이때에도 채권 전액을 인수하는 것이 아니라, 가령 임차인이 보증금중 임차인이 배당받을 금액을 한도로 한다.

    셋째, 가장 중요하고 또 실무에서도 가장 빈번하게 이루어지는 경매잔금기일을 해태한 경우이다. 경락자가 납부기일까지 경매대금을 내지 않으면 기한 경과 3일 안에 차순위매수신고인이 있을 경우에는 그에게 경매허가결정을 하는데, 이것은 경락자가 낸 입찰보증금을 차순위매수신고인의 응찰액과 합치면 결국 당초 경락자가 적은 응찰가액을 초과해서 이해관계인에게 아무런 불이익이 없기 때문에 인정된 제도이다. 하지만, 만일 차순위매수신고인도 경매대금을 내지 않아서 다시 경매가 진행될 경우에는 재경매기일 3일 전까지 당초 경락자와 차순위매수신고인은 경락자의 지위가 중첩되어서 잔금을 먼저 낸 사람이 소유권을 취득할 수 있다.

    넷째, 차순위매수신고인이 없을 때에는 재경매를 하게 되지만, 이때에도 경락자는 재경매기일 3일 전까지는 잔금과 그 납부기한 이후 실제 납부하는 날까지의 지연이자와 절차비용을 내면 소유권을 취득할 수 있다.

    다섯째, 금융기관에 잔금대출을 신청해서 소유권이전등기와 동시에 은행대출금 설정등기를 할 수 있다. 대출금은 경기상황에 따라서 다르지만, 요즘 은행권은 경매대금의 65%내외, 제2금융권은 70% 내외이지만 90%까지 대출해주는 경우도 있다. 하지만, 경매대금의 60%이상을 다른 자본으로 하는 것은 매우 위험하다.


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