글쓴이 : 최호석
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    관리형토지신탁과 개발부담금 납부의무자(대법원 2013두14696 판결과 관련하여)

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    1. 들어가며

    가. 대법원 판례

    최근 대법원 2014. 8. 28. 선고 2013두14696 판결은 한국토지신탁이 당진시에서 차입형토지신탁으로 수탁시행한 부동산개발사업과 관련하여, 당진시가 한국토지신탁에 개발부담금을 부과한 처분이 적법하다고 판시하였습니다.

    대법원은 판결문에서 그 이유로“개발이익환수에 관한 법률 제6조 제1항 본문에서 정한 개발부담금 납부의무자로서의 사업시행자는 특별한 사정이 없는 한 개발사업의 시행으로 불로소득적 개발이익을 얻게 되는 토지 소유자인 사업시행자를 말한다.”고 하면서,“부동산 신탁에서 수탁자 앞으로 소유권이전등기를 마치게 되면 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 이전되고, 위탁자의 내부관계에서 소유권이 위탁자에게 유보되지 않으며, 신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속하게 되므로(신탁법 제27조), 토지 소유자인 사업시행자가 부동산신탁회사에 토지를 신탁하고 부동산신탁회사가 수탁자로서 사업시행자의 지위를 승계하여 신탁된 토지에서 개발사업을 시행한 경우에 토지가액의 증가로 나타나는 개발이익은 해당 개발토지의 소유자이자 사업시행자인 수탁자에게 실질적으로 귀속된다고 보아야 하고, 수탁자를 개발부담금의 납부의무자로 보아야 한다.”고 판시하였습니다.

    나. 문제점

    이러한 대법원 판시와 관련하여,

    ‘차입형 토지신탁’에서 개발이익은 개발토지의 소유자이자 사업시행자인 수탁자에게 실질적으로 귀속되므로 수탁자가 개발부담금 납부의무를 부담한다는 관련 대법원 판결이 토지의 소유권을 신탁받지만 형식적으로 사업시행자 명의를 사업시행자로부터 이전해 오는 ‘관리형토지신탁 사업’에도 적용되어 ‘위탁자’가 아닌 ‘수탁자’가 개발부담금 납부의무를 부담하는지 여부가 문제됩니다.

    즉, ‘차입형토지신탁’은‘수탁자’가 사업비 조달 및 투입, 사업비 대출, 시공사 선정 및 공사비 결정, 각종 용역사 선정 및 분양가격 결정 등의 제반 업무를 수행함으로써 실질적으로 개발사업을 시행하지만, ‘관리형토지신탁’의 경우에는 수탁자인 신탁회사가 사업시행자의 지위를 형식적으로 이전받을 뿐 사업비 조달 및 투입, 시공사 선정 및 공사비 결정, 각종 용역사 선정, 분양가격 결정 등에 일체 관여하지 않고 단지 분양대금의 입출금만을 관리하기 때문에 다른 위 두 제도를 하나의 법리로 규율할 수 있는지 의문이 있는 것입니다. 무엇보다 ‘차입형토지신탁’과 ‘관리형토지신탁’은 자본시장법의 위임입법인 “금융투자회사의 영업 및 업무에 관한 규정”에서 법규상 달리 규율하고 있고, 용역수수료 역시 전자는 통상 사업비의 5%-6% 정도(통상 수십억원)이지만 후자의 경우 사업비의 0.15% – 0.2%(통상 2억원 정도)이므로 현실적인 문제에 있어서도 같이 다루는 것이 적절한지 문제가 있기 때문입니다.

    2. 검토의견

    가. 들어가며

    「개발이익 환수에 관한 법률」(이하 ‘개발이익환수법’이라고 합니다) 제6조는 개발부담금 납부 의무자를 아래와 같이 명시하고 있습니다.

    [개발이익환수법]

    제5조(대상 사업)
    ① 개발부담금의 부과 대상인 개발사업은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업으로 한다.
    1. 택지개발사업(주택단지조성사업을 포함한다. 이하 같다)
    2. 산업단지개발사업
    3. 관광단지조성사업(온천 개발사업을 포함한다. 이하 같다)
    4. 도시개발사업, 지역개발사업 및 도시환경정비사업
    5. 교통시설 및 물류시설 용지조성사업
    6. 체육시설 부지조성사업(골프장 건설사업 및 경륜장·경정장 설치사업을 포함한다)
    7. 지목 변경이 수반되는 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업
    8. 그 밖에 제1호부터 제6호까지의 사업과 유사한 사업으로서 대통령령으로 정하는 사업

    제6조 (납부 의무자)

    ① 제5조 제1항 각 호 개발이익환수법의 사업시행자는 이 법으로 정하는 바에 따라 개발부담금을 납부할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 그에 해당하는 자가 개발부담금을 납부하여야 한다.

    1. 개발사업을 위탁하거나 도급한 경우에는 그 위탁이나 도급을 한 자
    2. 타인이 소유하는 토지를 임차하여 개발사업을 시행한 경우에는 그 토지의 소유자
    3. 개발사업을 완료하기 전에 사업시행자의 지위나 제1호 또는 제2호에 해당하는 자의 지위를 승계하는 경우에는 그 지위를 승계한 자

    개발부담금 납부의무를 부담하는 자는 형식상 사업시행자가 아니라 당해 사업으로 인한 개발이익을 실질적으로 취득하는 자라는 점은 개발이익환수제도의 가장 기본적인 원칙입니다.

    개발이익환수법 제6조 제1항이「본문-단서」및 「원칙-예외」의 구조로 되어 있기는 하지만, 동항 단서의 제1 내지 3호에 해당하는 자들은 모두 당해 사업으로 인한 개발이익을 실질적으로 취득하는 자들인바, 당해 사업으로 인한 개발이익을 실질적으로 취득하는 자가 개발부담금 납부의무를 부담한다는 개발이익환수제도의 기본원칙은 위 조항 전체에 일관되어 있는 것이고, 이러한 점에서 실질적으로 개발이익을 얻는 자에게 개발부담금을 부과시켜야 한다는 점은 법률해석의 기본 원칙이 될 것입니다.

    따라서 본건의 쟁점은 관리형토지신탁에 있어 개발이익을 실질적으로 취득하는 자가 누구인지 여부에 따라 개발부담금 납부의무자를 정해야 할 것이고, 앞에서 언급한 대법원 판례 역시 차입형토지신탁에 있어 실질적 이익을 얻은 자가 수탁자 즉, 한국토지신탁이라는 관점에서 접근하여 결론을 도출한 것으로 이해되어야 아래에서 살펴보는 바와 같이 대법원의 기존 판시와 헌법재판소의 법리에 부합하여 무리없는 해석에 이를 수 있는 것입니다.

    나.개발이익환수법 제6조 제1항 본문의 ‘사업시행자’

    개발이익환수법 제6조 제1항 본문은 “개발부담금 부과대상인 개발사업의 사업시행자”를 개발부담금 납부의무자로 규정하고 있습니다.

    그런데 ‘개발부담금’이란 ‘개발이익 중 개발이익환수법에 의하여 국가가 부과·징수하는 금액’을 말하고, ‘개발이익’이란 ‘개발사업의 시행이나 토지이용계획의 변경, 그 밖에 사회적·경제적 요인에 따라 정상지가(正常地價)상승분을 초과하여 개발사업을 시행하는 자나 토지 소유자에게 귀속되는 토지 가액의 증가분’을 뜻합니다(개발이익환수법 제2조 제1호, 제4호).

    즉 위 규정을 문언에 따라 보면, 개발이익의 귀속대상자 및 개발부담금의 부과·징수대상자는 사업시행자일 수도 있고, 토지소유자일 수도 있습니다. 개발부담금은 개발이익의 발생을 전제로 하는 개념이므로, 개발이익을 얻지 못한 자에게 개발부담금을 부과·징수할 수는 없다는 원칙은 관철되어야 하기 때문입니다.

    판례 역시 개발이익환수법 제정 초기부터 일관되게 “개발부담금을 부과하는 취지는 개발이익의 적정한 환수에 있는 것이어서 그 부과대상자는 개발이익이 실질적으로 귀속되는 자라야 하는 만큼, 개발이익환수에 관한 법률 제6조에서 규정하는 개발부담금 납부의무자인 사업시행자라 함은 사업시행자의 명의에 관계없이 실질적으로 개발이익이 귀속되는 자로 보아야 할 것이다”라고 판시함으로써(대법원 2006. 9. 14.선고2006두8020판결, 대법원 2005. 3. 24. 선고 2004두13363 판결, 대법원1993. 7. 16.선고93누2940판결 등), 형식적 명의와 관계 없이 실질적 개발이익 귀속주체가 개발부담금 납부의무자임을 밝혔습니다.

    이러한 점은 1993. 5.경 개발이익환수법 제정 당시 법률안(대안) 제안이유에 “각종 개발사업 기타 사회·경제적 원인으로 인한 지가상승에 따라 발생하는 개발이익이 토지소유계층에 사유화됨으로써 개발이익을 목적으로 하는 투기가 계속되고 각종 사회·경제적 폐해가 심각한 실정에 놓여 있는바, 이러한 폐해를 시정하기 위한 개발이익환수제도를 도입하여 불로소득적 지가상승분의 일정액을 환수함으로써 토지에 대한 투기를 근절하는 한편 경제·사회의 공정성과 형평성을 높이며 토지의 건전한 이용질서를 확립하기 위하여…(후략)”이라고 언급함으로써, ‘불로소득적 지가상승분’의 귀속주체가 개발부담금 환수 대상자임을 밝히고 있습니다.

    결국 개발이익환수법 제6조 제1항 본문 소정의 개발부담금 납부의무자로서의 “사업시행자”는, 사업시행자의 명의 또는 토지소유자가 누구인지가 아니라 개발이익이 실질적으로 누구에게 귀속되는지를 기준으로 정해져야 할 문제라 할 것입니다.

    그리고 사업시행자는 통상 사업을 개시하기 전에 미리 사업부지의 소유권을 취득해두기 때문에 사업시행자와 토지소유자는 일치하기 마련이고, 따라서 특별한 사정이 없는 한 개발이익의 귀속대상자 및 그에 따른 개발부담금 납부의무자를 ‘사업시행자’로 정하더라도 별다른 문제가 발생하지는 않습니다.

    입법자도 토지소유자가 직접 개발사업을 시행하는 통상적인 경우을 상정하여 개발부담금 납부의무자를 ‘사업시행자’로 규정한 것입니다. 그러나 위에서 본 개발이익환수법의 입법목적, 각 조항의 체계적 해석 및 대법원 판례의 취지 등을 종합할 때, 위 ‘사업시행자’란 개발이익의 실질적 귀속주체의 한 가지 유형을 예시한 것에 불과하다 하겠습니다.

    관리형토지신탁계약의 당사자 사이에서 개발이익의 실질적 귀속 여부를 판단하는 기준에 관하여 확립된 판례나 학설은 찾을 수 없으나, 위에서 언급한 개발이익환수제도의 입법취지와 대법원이 설시한 법리 등에 비추어 보면, 관리형토지신탁에 있어 수탁자에게 개발부담금을 부과할 수 있는지 여부는 (1) 신탁부동산의 소유권이 실질적으로 누구에게 있는지, (2) 신탁에 따른 법률관계가 대외적으로 공시되어 개발부담금 부과권자와 일반인으로 하여금 혼란을 줄 우려는 없는지, (3) 신탁부동산에서의 개발사업 및 분양업무를 수행하는 자, 즉 실질적으로 사업을 시행하며 그 이익인 분양대금을 취득하는 자가 누구인지, (4) 신탁부동산에서의 개발사업으로 얻어지는 분양금 수익에 대한 통제권이 누구에게 있는지 등이 주된 판단 요소가 될 수 있을 것입니다.

    따라서 위 각 요소에 관하여 차례대로 검토하여 그 결론을 도출하는 것이 위 문제를 해결하는 적절한 방법이라 하겠습니다.

    다.신탁부동산의 소유권

    ‘관리형토지신탁계약’에 의하여 사업부지인 토지의 소유권이 종전 사업시행자인 위탁자에서 신탁회사 명의의 소유권이전등기가 경료되는바, 신탁회사가 토지의 소유권을 가지고 있다고 볼 수는 있습니다.

    그러나 위 소유권이전등기의 원인이 신탁법상의 ‘신탁’인 이상, 신탁회사가 가지는 ‘소유권’은 (통상의 소유권과는 달리) 형식적·임시적인 것에 불과하며 불완전한 권리에 지나지 않으므로, 신탁회사가 개발이익의 실질적 귀속주체라는 근거로 삼기는 부족합니다.

    그리고 토지의 소유자라고 하여 반드시 개발이익을 얻는 것도 아니므로, 부동산이 신탁되어 있다고 하여 신탁회사가 개발이익을 얻었다 볼 수 없어 개발부담금 납부의무자라 단정할 수 없는 것입니다.

    관리형토지신탁은 현실에서 우선수익자인 금융기관과 이에 대한 연대보증 내지 채무인수 약정을 제공한 시공사에게 다른 일반채권자에 우선하여 신탁재산으로부터 채권을 변제받을 수 있는 우선수익권을 담보로 제공하기 위한 것에 더하여 위탁자가 시행자의 명의를 가지고 있음으로 인해 이중매매 등의 일탈행위를 방지하기 위한 것입니다. 쉽게 말해 금융기법으로써 담보제공에 이용되는 것이 대부분인데, 단순히 신탁회사가 부동산의 소유권을 가지고 있다는 점을 근거로 신탁회사가 개발이익을 얻었다 보기 어렵기 때문입니다.

    신탁법상의 신탁은 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산권을 이전하거나 기타의 처분을 하여 수탁자로 하여금 신탁 목적을 위하여 그 재산권을 관리·처분하게 하는 것이고, 수탁자는 신탁의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 신탁재산을 관리 또는 처분하여야 하며, 신탁재산과 수탁자의 고유재산은 철저히 분리되고, 수탁자가 신탁재산을 관리·처분하여 수익이 발생한다 하더라도 이는 곧바로 신탁재산에 속하게 될 뿐 수탁자의 고유재산으로 편입되지 않는다는 점을 고려할 때 신탁회사는 신탁부동산을 완전히 사용, 수익, 처분할 수 없고, 전면적·포괄적으로 지배할 수 없습니다.

    그렇다면, 개발이익환수제도가 실질적인 개발이익 귀속주체로부터 불로소득을 환수하는 제도인 이상, 개발이익 귀속 여부를 판단할 때에는 공부상 기재 내지 형식적·임시적 법상태를 기준으로 할 것이 아닙니다.

    따라서 법률관계의 실체 내지 본질적인 구조를 기준으로 하여 개발이익을 실질적으로 향유하는 자가 누구인지를 판단하여야 할 것인바, 신탁회사는 신탁법의 규율을 받는 신탁관계에서의 수탁자에 불과하고 완전한 처분권한을 가지고 있지 않은 개발이익을 향유하지 못하는 불완전한 소유권자에 지나지 않습니다.

    결국, 관리형토지신탁의 개발이익이 신탁사에게 실질적으로 귀속된다고 보기는 어렵고, 여전히 실질적 시행자인 위탁자에게 사업이익이 귀속된다고 봄이 타당하다 하겠습니다.

    라.신탁관계의 공시

    (구) 신탁법 제3조 제1항(현행 신탁법 제4조 제1항)은 “신탁의 공시”라는 제목 아래 “등기 또는 등록하여야 할 재산권에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제삼자에게 대항할 수 있다.”고 규정하고 있습니다. 즉, 위 등기는 소유권을 이전하기 위함이 아니라 그 재산이 신탁재산에 속한 것임을 제3자에 대항하기 위하여 이루어진 것이며, ‘귀사가 이 사건 토지의 소유권을 가지고 있다’는 사실을 공시하는 것이 아니라 ‘귀사가 이 사건 토지의 수탁자로서 대항력을 가지고 있다’는 사실을 공시한다는 점에서, 일반적인 소유권이전등기와 다릅니다.

    이에 따라 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전부개정되기 전의 것. 이하 “구 부동산등기법”이라고 합니다) 제120조 제1항은 “신탁등기의 신청은 신탁으로 인한 부동산의 소유권이전등기의 신청과 동일한 서면으로써 하여야 한다.”고 규정하면서도, 더 나아가 아래와 같은 규정을 두어 신탁등기를 일반적인 등기와 달리 취급하고 있습니다(현행 부동산등기법 제81조도 동일한 내용을 규정하고 있습니다).

    [구 부동산등기법]

    제123조(부동산의 신탁)
    ① 신탁 등기를 신청할 때에는 다음 각 호에 해당하는 사항을 적은 서면을 신청서에 첨부하여야 한다.
    1. 위탁자, 수탁자, 수익자와 신탁관리인의 성명 및 주소(법인은 그 명칭 및 사무소)
    2. 신탁의 목적
    3. 신탁재산의 관리방법
    4. 신탁 종료의 사유
    5. 그 밖에 신탁의 조항

    제124조(신탁원부)
    ① 제123조에 따라 신청서에 첨부한 서면을 신탁원부(信託原簿)로 한다.
    ② 신탁원부는 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다.

    그리고 대법원 판례는 이와 같은 신탁원부의 대항력에 대하여 아래와 같이 판시하고 있습니다.

    [대법원 1975.12.23. 선고 74다736 판결]
    신탁법 3조, 부동산등기법 123조, 124조에 비추어 보면 수탁자가 그의 지위에서 신탁재산의 관리로서 제3자와의 사이에 전세권을 설정하고 위탁자와의 약정으로 “신탁이 종료한 때에는…신탁 재산에부대하는 채무는 수익자가 변제하여야 한다”는 신탁조항이 신탁원부에 기재되어 신탁등기가 경료된경우에 전세계약의 기간만료로 인한 전세금반환채무는 신탁계약이 종료한 후에 있어서는 신탁자인 수익자에 있어 수탁자에게 대하여그 반환을 청구할 수 없다.

    [대법원 2012. 5. 9. 선고 2012다13590판결]

    신탁법 제3조는 등기 또는 등록하여야” 할 재산에 관하여는 신탁은 그 등기 또는 등록을 함으로써 제3자에게 대항할 수 있다.”고 규정하고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전문개정되기 전의 것) 제123조 , 제124조 는 신탁의 등기를 신청하는 경우에는 ① 위탁자, 수탁자 및 수익자 등의 성명, 주소 ② 신탁의 목적 ③ 신탁재산의 관리방법 ④ 신탁종료사유 ⑤ 기타 신탁의 조항을 기재한 서면을 그 신청서에 첨부하도록 하고 있고 그 서면을 신탁원부로 보며 다시 신탁원부를 등기부의 일부로 보고 그 기재를 등기로 본다고 규정하고 있다. 따라서 위의 규정에 따라 등기의 일부로 인정되는 신탁원부에 신탁부동산에 대한 관리비 납부의무를 위탁자가 부담한다는 내용이 기재되어 있다면수탁자는 이로써 제3자에게대항할 수 있다. 실무상, 신탁원부의 ‘특약사항’란에는 “수탁자는 신탁재산에 대한 이해관계인에게 법적의무를 부담하지 않는다”는 특약조항이 기재되어 있습니다.

    [대법원 2013. 12. 12. 선고 2012다109682 판결]

    이 사건 각 계약은 원고 명의가 아니라 대한리츠 명의로 체결되었고, 을 제4호증의 1 내지 4의 각 기재에 변론 전체의 취지를 종합하면, 앞서 본 이 사건 신탁계약의 신탁조항 및 특약사항들은 피고들이 이 사건 각 계약을 체결할 당시 이미 이 사건 각 부동산에 관한 등기부에 첨부되어 있는 신탁원부에 기재되어 있었던 사실이 인정되고, 구 부동산등기법(2011. 4. 12. 법률 제10580호로 전문개정되기 전의 것) 제124조 제2항은 ‘신탁원부는 등기부의 일부로 보고, 그 기재는 등기로 본다’라고 규정하고 있으므로 원고는 위와 같은 신탁조항 및 특약사항으로 피고들에 대하여 대항할 수 있다 할 것인데, 앞서 본 특약사항 제6조 제2항에 따른 공동1순위 우선수익자의 동의가 있었다는 점을 인정할 아무런 증거가 없으므로, 피고들은 이 사건 각 계약이 가진 임대차계약으로서의 효력으로 원고에게 대항할 수 없다.

    이 사건 토지에 관하여 마쳐진 신탁회사 명의의 소유권이전등기는 구 신탁법 제3조 제1항에 의하여 이루어진 것으로서, ‘귀사와 위탁자 사이의 신탁관계’를 명확하게 공시하고 있습니다. 이로써 개발부담금 부과권자를 포함한 제3자는, 이 사건 토지에 관하여 신탁법상의 신탁관계가 설정되어 있고, 현재 소유권등기명의자는 위탁자의 위임의 본지에 따라 재산을 관리·처분하는 형식적 소유자에 불과하며, 신탁재산으로부터 발생하는 이익은 모두 위탁자 내지 위탁자가 지정한 수익자에게 귀속된다는 점을 쉽게 예상할 수 있습니다.

    따라서 개발부담금 부과대상 사업부지에 관하여 신탁회사와 위탁자 사이의 신탁관계가 대외적으로 정확하게 공시되고 있고, 그 신탁이 신탁법의 적용을 받는다는 점 역시 명확히 드러나는 이상, 개발부담금 부과대상 사업부지의 개발이익이 신탁법상의 수탁자에 불과한 신탁회사에게 실질적으로 귀속된다고 보기는 어렵습니다.

    마.신탁부동산에서의 개발사업 및 분양업무를 수행하는 자가 누구인지 및 신탁부동산에서의 개발사업으로 얻어지는 분양금 수익에 대한 통제권이 누구에게 있는지 여부

    (1) 차입형토지신탁(분양형 토지신탁)과 관리형토지신탁의 비교

    ‘토지신탁’은 위탁자가 토지의 효율적 개발을 통해 수익을 실현할 목적으로 자기 소유 토지를 수탁자에 신탁하는 법률관계를 가리키는 것으로서, 실무상 차입형토지신탁과 관리형토지신탁, 국공유지신탁 유형이 운용되고 있습니다. 그 중 차입형토지신탁과 관리형토지신탁은 자본시장법 및 “금융투자회사 영업 및 업무에 관한 규정”에 따른 별표15 ‘토지신탁수익의 신탁종료전 지급기준’에서 정의를 달리하면서 서로 구별하여 규정하고 있습니다. 또한 신탁회사 감독기관인 금융위원회는, 관리형토지신탁은 부동산신탁회사 인가시 특별한 제한없이 영업인가를 내주고 있지만, 차입형토지신탁은 신탁회사의 재정건전성, 법규준수 여부 등 여러 가지 상황을 검토하여 통상 신탁회사 영업 후 2년이 지난 후에 별도의 심사를 거쳐 인가를 내주고 있습니다.

    그리고 차입형토지신탁은 수탁자가 신탁계약에 따라 사업비 조달 및 투입, 인·허가 업무, 시공사 등 각종 용역사 선정 및 용역비 결정, 분양가격 결정 등의 제반 업무를 수행함으로써 실질적으로 개발사업을 시행하는 유형으로, 관련 대법원 판결의 대상이 되었던 신탁유형입니다.

    위에서 본 것처럼, 부동산신탁의 주요 목적 중 하나가 부동산전문가인 신탁회사로 하여금 신탁부동산을 유지·관리·운용케 하려는 것이므로, 차입형토지신탁과 관리형토지신탁 모두 사업시행자의 명의가 신탁회사라는 점, 신탁재산의 유지·관리·운용에 관한 신탁회사의 재량이 보장된다는 점에서는 크게 다르지 않습니다.

    그러나 사업비 차입방법에 관한 수탁자의 재량권, 신탁부동산 관련 건설공사(설계, 건축, 감리) 발주 및 공사계약내용의 결정 권한, 신탁부동산의 처분권한 등에 관하여는 양자가 확연한 차이를 보이고 있습니다.

    즉, ‘차입형토지신탁’은‘수탁자’가 사업비 조달 및 투입, 사업비 대출, 시공사 선정 및 공사비 결정, 각종 용역사 선정 및 분양가격 결정 등의 제반 업무를 수행함으로써 실질적으로 개발사업을 시행하지만, ‘관리형토지신탁’의 경우에는 수탁자인 신탁회사가 사업시행자의 지위를 형식적으로 이전받을 뿐 사업비 조달 및 투입, 시공사 선정 및 공사비 결정, 각종 용역사 선정, 분양가격 결정 등에 일체 관여하지 않고 단지 분양대금의 입출금만을 관리하며, 용역수수료 역시 전자는 통상 40억 원 이상이지만 후자의 경우 약 3억 원 정도이므로 현실적인 문제에 있어서도 같이 다루는 것이 적절하지 않다 할 것이다.

    따라서 차입형토지신탁에서는 신탁회사가 실질적인 사업시행자에 해당된다고 볼 여지가 있어도, 관리형토지신탁에서는 신탁회사가 실질적인 사업시행자에 해당된다고 보기 어려우며, 이 점에서 차입형토지신탁이 문제된 사안에 대한 관련 대법원 판결의 판시내용이 관리형토지신탁에 대하여 까지 그대로 적용된다고 할 수는 없을 것입니다.

    더욱이, 개발사업 및 분양업무의 수행 및 분양금 수익에 대한 통제권 등과 관련하여 이 사건 신탁계약 및 특약사항에 위탁자가 사업시행자로서 사업이익을 취득하게 된다는 내용이 담겨져 있고, 위에서 언급한 신탁원부의 대항력 법리를 고려할 때, 관리형토지신탁 사업의 실질적 시행자이자 개발이익의 실질적 귀속주체는 신탁회사가 아니라 위탁자로 봄이 타당하다 사료됩니다.

    바. 사업시행자 지위 승계인에 해당하는지 여부

    관리형토지신탁에 있어 신탁회사가 사업시행자의 지위를 위탁자로부터 승계한다는 점을 근거로 개발이익환수법 제6조 제1항 제3호에 해당하는지 역시 문제될 수 있으나, 위에서 본 바와 같이 신탁회사는 실질적으로 사업이익을 얻지 않았으므로 동조 제1항 본문의 사업시행자에도 해당하지 않는다 할 것입니다.

    대법원 2002. 4. 12. 선고 2000두2655 판결에 따르면, “구 개발이익환수에 관한 법률(2008. 3. 28. 법률 제9045호로 전문 개정되기 전의 것, 이하 같다) 제6조 제1항 제3호는 개발사업 완료 전에 사업시행자의 지위가 승계된 경우 그 지위를 승계한 자가 개발부담금을 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는바, 위 법률조항은 개발사업이 승계된 경우 그 승계시까지 발생한 개발이익과 승계 후에 발생한 개발이익을 가려내는 것이 쉽지 아니한 점을 고려하여 마련된 규정으로서, 개발사업의 승계 당사자들 사이에 개발이익 및 개발부담금의 승계에 관한 약정이 가능함을 전제로 하여 그러한 약정이 불가능하다는 등의 특별한 사정이 없는 한 사업시행자의 지위를 승계한 자로 하여금 개발부담금의 납부의무를 부담하도록 하는 것이다(대법원 2006. 10. 26. 선고 2006두9870 판결 등 참조).”라고 판시하여 사업시행자 지위가 실제 이전하였을 때 승계인으로 하여금 개발부담금 납부의무를 지우고 있습니다.

    이러한 점 등을 고려할 때, 관리형토지신탁의 수탁자에 대해 사업시행자임을 전제로 제3호를 적용하는 것은 생각하기 어렵다 할 것이고, 형식적으로 사업시행자 지위를 넘겨받아 사업시행수탁자에 불과한 관리형토지신탁에 있어 수탁자는 개발부담금 납부의무자로 볼 수 없다 판단됩니다.

    무엇보다 대법원 2002.04.12. 선고 2000두2655 판결은 “개발이익환수에관한법률 제6조 제1항 제3호는, 개발사업 완료 전에 사업시행자의 지위가 승계된 경우 그 지위를 승계한 자가 개발부담금을 납부할 의무가 있다고 규정하고 있는바, 이 규정은, 원칙적으로 개발이익이 실질적으로 귀속되는 자에게 개발부담금을 부과하여야 하나, 개발사업이 승계된 경우 그 승계시까지 발생한 개발이익과 승계 후에 발생한 개발이익을 가려내는 것이 쉽지 아니한 점을 고려하여 마련된 규정으로서 개발사업의 승계 당사자들 사이에 개발이익 및 개발부담금의 승계에 관한 약정이 가능함을 전제로 하는 것이므로, 이러한 약정이 불가능한 경우까지 이 규정을 적용할 것은 아니다.”라고 판시하여 동조 제1항 단서 제3호가 제1호의 특별규정이 아니라 예외적으로 적용되는 규정임을 밝히고 있는바, 관리형토지신탁에 있어 개발이익환수법 제6조 제1항 단서 제1호에 따라 위탁자가 개발부담금납부의무자에 해당하게 될 경우, 수탁자인 신탁회사에 대해 별도로 제3호를 적용할 것은 아니라 할 것입니다.

    사.기타

    (1)조세법률 및 관련 판례의 태도

    이 사건의 쟁점은 ‘신탁법에 따른 신탁의 경우 실질적으로 개발이익을 얻은 자가 누구인가’이므로, 실질과세원칙을 대원칙으로 삼는 조세법률이 신탁법에 따른 신탁의 경우를 어떻게 취급하고 있는지가 중요한 참고자료가 될 것입니다.

    그런데 아래에서 보는 것처럼 입법자는 일관되게 신탁법상의 신탁에 의하여 수탁자가 위탁자로부터 신탁재산을 취득하는 것이 실질적인 소유권 이전이 아니라 형식상의 소유권 이전에 불과하다는 점을 명확히 하였습니다.

    그리고 부가가치세법은 신탁의 경우에 대하여 별다른 규정을 두고 있지는 않으나, 대법원2003. 4. 25.선고99다59290판결등은 “신탁법에 의한 신탁 역시 부가가치세법 제6조 제5항 소정의 위탁매매와 같이 ‘자기(수탁자) 명의로 타인(위탁자)의 계산에 의하여’ 재화 또는 용역을 공급하거나 또는 공급받는 등의 신탁업무를 처리하고 그 보수를 받는 것이어서, 신탁재산의 관리·처분 등 신탁업무를 처리함에 있어서의 사업자 및 이에 따른 부가가치세 납세의무자는 원칙적으로 위탁자라고 보아야 한다.”라고 판시하였습니다.

    더하여 재산세 관련 규정이 입법된 경위에 관련하여, 대법원 2005. 7. 28. 선고 2004두8767 판결은 “구 지방세법(2005. 1. 5. 법률 제7332호로 개정되기 전의 것)은 제182조 제1항에서 재산세 과세기준일 현재 재산세 과세대장에 재산의 소유자로 등재되어 있는 자를 재산세 납세의무자로 규정하면서, 같은 조 제5항에서 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기·등록된 재산에 대하여는 위탁자를 납세의무자로 보도록 하는 규정을 두고 있는바, 이는 신탁법에 의한 신탁재산을 수탁자 명의로 등기하는 경우 취득세와 등록세는 비과세하면서 재산세 등은 등기명의자인 수탁자에게 부과하는 것이 실질과세의 원칙에 반한다는 비판을 수용하여 신탁법에 의하여 수탁자 명의로 등기된 경우에는 위탁자에게 재산세 납부의무를 부과하도록 하기 위한 규정”이라고 판시하였습니다.

    나.행정각부의 유권해석

    법무부가 2012. 4.경 발간한 『신탁법 해설』제376쪽을 보면, 수탁자는 신탁재산을 관리하는 자에 불과할 뿐 실질적으로 신탁재산의 이익을 취득하는 자가 아니라는 언급이 명확히 기재되어 있습니다.

    또한 국토해양부(현 국토교통부) 역시 개발사업의 시행으로 발생한 개발이익을 향유하는 자에게 개발부담금 납부의무가 있는 것으로 보는 것이 타당하다고 언급하면서, 신탁계약에 의한 법률관계에 따른 개발부담금 납부의무자는 위탁자로 보는 것이 타당하다는 취지의 입장을 명시적으로 표하였습니다(2011. 6. 20. 국토해양부 토지정책과-2899).

    3.결론

    개발이익환수법 제6조 제1항 본문 소정의 ‘사업시행자’는 ‘개발이익이 실질적으로 귀속되는 자’를 의미하는 것으로 이해됩니다.

    그런데, 신탁법상 신탁에서의 수탁자는 신탁기간 동안 임시로 형식적 소유권자의 지위를 가지고 있을 뿐인 점, 수탁자의 ‘소유권’은 일반적인 소유권자가 가지는 권능을 완전히 향유하지 못하는 불완전한 권리에 불과한 점, 신탁회사 명의의 소유권이전등기는 구 신탁법 제3조 제1항에 의한 신탁등기로서 ‘신탁회사와 위탁자 사이의 신탁관계’를 대외적으로 공시함과 동시에 개발부담금 과세권자인 지방자치단체장을 포함한 제3자에게 신탁관계 존재’를 주장할 수 있는 ‘대항요건’으로 기능하는 점, 관련 대법원 판결은 개발사업 자체를 위탁하는 내용의 차입형토지신탁이 문제된 사안에 대한 것으로서, 관리형토지신탁에 해당하는 이 사건 신탁계약에 그대로 적용되기는 어려운 점, 관련 조세법률의 규정, 대법원 판례의 입장, 법무부 발간자료의 기재, 국토해양부의 질의회신 등 입법부, 사법부, 행정부 모두 신탁재산이 실질적으로 수탁자에게 귀속되지 않는다는 점을 정확하게 인식하고 있는 점 등에 비추어 볼 때, 신탁회사는 개발부담금 납부의무자에 해당하지 아니할 것으로 판단되며, 개발이익환수법 제6조 제1항 제1호에 따라 위탁자가 개발부담금 납부의무를 부담한다고 보아야 할 것입니다.


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