글쓴이 : 권형필
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    매각목적물의 용도를 잘못 적용하여 가격평가가 되었더라도 매각허가결정의 취소사유가 되지 않는다고 한 사례

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    [매각허가 결정, 부동산 경매] 부동산의 경매절차에서 근린생활시설인 매각목적물을 업무시설로 잘못 적용하여 가격평가를 한 것이 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소사유가 되지 않는다고 한 사례(대법원 2005. 8. 8. 자 2005마643 결정)

    부동산의 경매절차에서 근린생활시설인 매각목적물을 업무시설로 잘못 적용하여 가격평가를 한 것이 민사집행법 제127조 제1항에 의한 매각허가결정의 취소사유가 되지 않는다고 판단한 대법원의 결정이 있어 이를 소개한다.

    사안에서 최고가매수인인 재항고인은 경매절차의 목적물인 이 사건 부동산이 업무시설임을 전제로 가격평가를 하였으나 실제로는 근린생활시설임이 밝혀졌으므로 교환가치의 감손이 생겼다는 점을 이 사건 매각허가결정의 취소사유로 주장하고 있다.

    이와 관련하여 법원은“민사집행법 제268조에 의하여 부동산을 목적으로 하는 담보권 실행을 위한 경매절차에 준용되는 민사집행법 제127조 제1항은 ” 제121조 제6호에서 규정한 사실이 매각허가결정의 확정 뒤에 밝혀진 경우에는 매수인은 대금을 낼 때까지 매각허가결정의 취소신청을 할 수 있다.”고 규정하고 있고, 민사집행법 제121조 제6호는 “천재지변, 그 밖에 자기가 책임을 질 수 없는 사유로 부동산이 현저하게 훼손된 사실 또는 부동산에 관한 중대한 권리관계가 변동된 사실이 경매절차의 진행중에 밝혀진 때”를 매각허가에 관한 이의사유의 하나로 규정하고 있는바, 여기서 말하는 ‘ 부동산에 관한 중대한 권리관계의 변동’이라 함은 부동산에 물리적 훼손이 없는 경우라도 선순위 근저당권의 존재로 후순위 처분금지가처분(내지 가등기)이나 대항력 있는 임차권 등이 소멸하거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하지 않는 것으로 알고 매수신청을 하여 매각허가결정까지 받았으나 그 이후 선순위 근저당권의 소멸로 인하여 처분금지가처분(내지 가등기)이나 임차권의 대항력이 존속하는 것으로 변경되거나 또는 부동산에 관하여 유치권이 존재하는 사실이 새로 밝혀지는 경우와 같이 매수인이 소유권을 취득하지 못하거나 또는 매각부동산의 부담이 현저히 증가하여 매수인이 인수할 권리가 중대하게 변동되는 경우를 말하는 것이다.”라고 전제한 후, “재항고인이 주장하고 있는 사항에 관하여 판단하건데 매각목적물의 평가를 실시함에 있어 부동산의 물적 상태나 그 용도 및 이에 대한 각종 규제 등을 실제와 다르게 적용하여 그 가격을 결정하였다는 것에 불과하여, 그러한 사유가 민사집행법 제121조 제5호 소정의 매각허가에 대한 이의신청사유가 될 수 있음은 별론으로 하고, 이로써 매수인인 재항고인이 부동산의 소유권을 취득하지 못하거나 또는 부동산의 부담이 현저히 증가하여 재항고인이 인수할 권리가 중대하게 변동되었다고 할 수 없다.”고 판단하였다. 결국 “따라서 같은 취지에서 원심이 이 사건 매각허가결정을 취소한 경매법원의 결정을 취소하고 재항고인의 이 사건 매각허가결정 취소신청을 기각한 조치는 옳고, 거기에 재항고이유에서 주장하는 바와 같은 법령 또는 판례 위반의 위법이 있다고 할 수 없다.”고 판단함으로써 재항고인의 취소신청을 기각하는 결정을 하였다.

    매각허가결정이 되었다는 것은 최고가매수인이라는 이해관계인이 발생하고 채무자의 재산에 대한 현금화절차인 배당시기가 도래하였음을 의미하고 이는 곧 경매절차가 막바지에 이르렀음을 말한다. 즉 경매신청, 경매개시결정, 감정평가, 현황조사서 작성, 배당요구, 그리고 매각기일까지의 모든 절차가 완료되었고, 마무리절차만이 남은 셈이다.

    그동안 법원은 경매절차의 안정 및 보장 등의 사유로 매각허가결정에 대한 이의 또는 취소신청에 관하여 엄격하게 판단하여왔으며, 이와 같은 견지에서 법원은 경매 절차 자체의 위반이 아니라 금액차이로 발생하는 사건에 대해서는 대부분 기각결정을 내려 왔다.

    사안에서 매수인은 경매목적물이 실제로는 근린생활시설임에도 불구하고 업무시설임을 전제로 하여 이루어진 가격평가로 교환가치의 감손이 생겼음을 이유로 이 사건 신청을 하였다. 그러나 대법원은 이와 같은 차이는 금원의 다소에 불과할 뿐, 절차위반으로 볼 수 없다고 판단하여 기각결정을 내렸던 것이다. 매각허가결정의 이의 및 취소사유에 관하여 엄격하게 판단하는 법원의 태도를 그대로 보여준 판결로 보인다.


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