글쓴이 : 정승열
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    주택임대차보호법을 폐지하자

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    민법상 전세권이며 임차권 제도가 있음에도 불구하고, 그러한 법적 장치를 강구하지 않은 채 타인의 부동산에 입주하여 사는 세입자들이 정작 그 건물이 경매 등으로 팔려나갈 때 단 한 푼도 받지 못한 채 쫓겨나는 세입자들을 보호하기 위해서 1981년 주택임대차보호법이 제정되었다는 사실을 알지 못하는 사람은 거의 없다.

    주택임대차법 제정 당시에는 법률적 지식이 부족한 시민들이 많고, 또 경제적 강자인 건물주가 그런 제한물권의 설정에 소극적이라거나 세입자들이 한 푼이라도 추가부담을 기피하기 때문이라고 해석되었지만, 오늘날 국민들의 교육수준이 높아지고 권리보호에 대한 자기주장이 크게 향상된 지금에는 이런 명분만으로는 쉽게 납득되지 않게 되었다. 게다가 조세당국에서는 한 푼의 탈루세원이 없는지 불을 켜고 찾는 상황이고, 소유권이전등기시에 매매금액을 등기부에 기재하기에 이른 상황에서 보다 투명한 법적 장치의 실현만이 권리를 보호하고 의무를 이행하는데 필요한 정도라고 생각한다.

    무엇보다도 고작 13개 조문만으로 다양한 임차인의 권리보장을 규정한 특별법에 대하여는 그 이외의 사항에 관해서는 일반법인 민법이 적용된다는 것이 일반상식이지만, 이 법 시행이후 너무 예외의 예외가 많이 생겨나면서 주택임대차보호법만큼 복잡하고 어려운 법이 없게 되었다.

    먼저, 특별법의 적용을 받는 주택의 개념이 점포와 다르고, 겸용하는 경우는 어떻게 할 것인가에 관해서부터 논란이 생기자 법원에서는 주거용과 점포의 면적비율을 기준하더니, 점포에서 기와침식(起臥寢食)하는 임차인에게는 다시 예외를 허용하는 궁색을 보이다가 결국은 2002년 상가건물임대차보호법이라는 특별법을 새로 제정하게 되었다. 그러나 상가임대차법도 수많은 논쟁이 도사리고 있음은 두말할 필요가 없다.

    둘째, 주택임대차에서 소액임차인은 누구에게든지 보증금중 일정금액에 대하여는 최우선적으로 변제받을 수 있고, 입주와 전입신고, 확정일자 등 3가지 대항요건을 구비한 임차인은 그 요건을 구비한 다음날부터 전세권에 준하는 대항력을 주장할 수 있는 우선변제권 등 두 가지 권리를 부여했지만. 과연 이것이 당해 부동산을 둘러싼 이해관계인에게 과연 얼마나 도움이 되고 있는지 알 수 없다. 대항력이라고 하지만 임차인이 적극적으로 주장할 수 있는 것이 아니라 당해 부동산이 경매절차에 들어갔을 경우에 마지막 수단으로 청구할 수 있는 소극적인 것이고, 만기가 되었어도 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 통상의 소송절차로 반환청구를 할 수 있을 뿐이다.

    셋째, 임차인의 대항력요건 중 하나인 주민등록에 대해서는 일반제3자는 물론 당해 부동산의 경매절차에 응찰하고자 하는 응찰자조차 동사무소는 물론 당해 경매법원에서조차 임차인세대 열람이 불가능한 상황에서 과연 얼마나 적절하게 평가하고 응찰에 나설 수 있을는지 알 수 없다.

    또 하나 임대차계약서에 확정일자부여는 본래 민법 부칙에서 규정한 법원서기와 공증인 이외에 1996년 9월 1일부터 사서증서 중 임대차계약서에 한해서 관할 읍면동사무소에서 확인한다는 예외의 예외가 생겨나서 임차인에게는 편의한 절차가 되었을는지 모르지만, 당해부동산에 대한 채권자나 응찰자 등 이해관계인에게는 이보다 더 어려운 제도는 없다.

    그러다보니 당해 부동산을 거래하고자 하는 일반 제3자로서는 그 세입자가 과연 대항력을 구비했는지 여부를 알 수 없을 뿐 아니라, 당해 부동산에 대한 경매절차가 진행되는 경우에서도 경매절차에 응하고자 하는 자에게는 이러한 임대차상황이 열람되지 않아서 당해부동산의 경매절차에서 임차인이 최후적으로 보증금중 얼마를 지급받을 수 있는지 여부를 알지 못한 채 세입자가 있다고 할 경우에는 무조건 세입자보증금을 우려해서 ‘방 공제’라는 보증금상당의 금액을 뺀 가격에 응찰하거나 대출해주는 기형적인 현상이 벌어지고 있다.

    따라서 당해 부동산을 담보로 금융기관에서 대출을 받으려고 하는 건물소유자도 이러한 ‘방 공제’를 통한 낮은 금액의 대출을 받을 수밖에 없다. 더더욱 경제상황의 변동과 물가상승 등을 감안해서 부정기적으로 대통령령을 개정하는 형식으로 특별법이 보호하는 임차보증금의 액수와 최우선변제금액의 변경은 더더욱 혼란을 일으키게 하는데, 이런 복잡다단한 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법을 폐지하고 일반법인 민법에 규정하는 것이 좋다는 생각이 든다. 혹자가 우려하는 보증금액수 등의 탄력적인 운영문제도 현행 형법의 벌과금 등의 액수 획정에 대하여 특별법인 ‘벌금등임시조치법’같은 특별법이나 현행처럼 대통령령의 개정형식으로 운영할 수 있을 것이다.

    그렇게 된다면 전세권등기며 임차권등기 등이 이뤄져서 일반법이 활성화되고, 부동산거래에 투명성이 보장될 것이다. 또, 부동산을 둘러싼 이해관계인들에게도 커다란 혼란을 방지하게 될 것이다.

     


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