글쓴이 : 권형필
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    최초 입주자대표회의는 기존의 시공사 또는 시행사가 진행한 관리업무 일체를 포괄승계

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    최초 입주자대표회의는 기존의 시공사 또는 시행사가 진행한 관리업무 일체를 포괄 승계한다(서울중앙지방법원 2012가합5266558 사건).

     

    최초 입주자대표회의는 기존의 시공사 또는 시행사가 진행한 관리업무 일체를 포괄 승계한다고 판시한 최근의 판례가 있어 이를 소개한다.

    C구역주택재개발조합(이하 ‘소외 조합’이라 한다)은 서울 성북구 D 일대에 28개동 규모의 A아파트(이하 ‘이 사건 아파트’라 한다)를 신축하는 주택재개발사업을 진행하였다. 소외 조합은 이 사건 아파트에 관한 신축공사가 완료될 무렵인 2004. 9. 16. 피고와 사이에 이 사건 아파트 구분소유자들의 공용부분 중 주민운동시설인 별지 목록 기재 건물 중 지하 1층 1,328.78m2, 지하 2층 958.90m2 부분(이하 ‘이 사건 지하 1, 2층’이라 한다)에 관하여 위탁보증금 1억 원, 월 사용료 900만 원, 위탁기간 2005. 5. 1.부터 2012. 4. 30.까지로 정하여 스포츠센터 위탁운영·관리계약을 체결하였다. 피고는 각종 시설을 갖추고 2005. 5. 중순경부터 이 사건 지하 1, 2층에서 스포츠센터를 운영하였다.

    이 사건 아파트는 2005. 4. 20.경 준공되어 그 무렵부터 아파트 주민들의 입주가 시작되었고, 2005. 6. 10. 관리규약에 제정된 뒤 2005. 11.경 원고가 구성되었으며, 원고에 의하여 이 사건 아파트의 관리를 위한 주택관리업자가 선정되었다. 이 사건 아파트의 일부 주민들은 입주 직후부터 소외 조합이 입주민들의 동의 없이 입주민 전용시설인 이 사건 지하 1, 2층에 관하여 장기간의 위탁관리계약을 체결한 것은 부당하다고 주장하면서 위 스포츠센터 앞에서 집회를 개최하거나 현수막을 게시하는 외에 스포츠센터 차량의 출입을 통제하였고, 이로 인해 다수의 이용자들이 환불을 요구하고 등록을 포기하는 등의 사태가 이어지자 피고는 소외 조합과 원고에게 이 사건 위탁관리계약 승계 문제를 조속히 해결해 줄 것을 수회 촉구하였다.

    소외 조합은 원고에게 여러 차례에 걸쳐 이 사건 위탁관리계약을 승계하도록 요청하였으나 원고는 이를 거절하였고, 이후 소외 조합은 2008. 2. 13. 해산등기를 마친 뒤 2008. 4. 15. 청산종결등기를 마쳤으며, 2008. 4. 24. 원고를 피공탁자로 하여 이 사건 위탁관리계약과 관련된 계약서, 당시까지의 사용료가 입금되어 있던 새마을금고의 예금통장 등을 서울중앙지방법원 2008년 물 제4호로 공탁하였다.

    법원은 위와 같은 사실을 인정한 후“이 사건 위탁관리계약은 이 사건 화해권고결정 제1항에 따른 위탁기간 만료일인 2013. 6. 30.이 경과하여 그 기간만료로 종료되었으므로, 특별한 사정이 없는 한 위탁사용자인 피고는 소외 조합으로부터 위탁자의 지위를 승계한 원고에게 위탁 목적물의 반환으로서 이 사건 지하 1, 2층을 인도할 의무가 있다.”고 판시하였다. 그리고 “공동주택을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주할 때까지 그 공동주택을 직접 관리하여야 하고, 입주예정자의 과반수가 입주하였을 때에는 입주자에게 그 사실을 알리고 그 공동주택을 입주자대표회의가 자치관리 하도록 하거나 주택관리업자에게 위탁하여 관리하도록 요구하여야 하며(주택법 제43조 제1항 참조), 사업주체는 자치관리기구로서 입주자대표회의가 구성된 경우 대통령령으로 정하는 기간 이내에 해당 관리주체에게 공동주택의 관리업무를 인계하여야 하고(같은 조 제6항 제2호 참조), 이를 위반하여 공동주택의 관리업무를 인계하지 아니한 자에게 과태료가 부과되는바(주택법 제101조 제2항 제2호 참조), 입주자대표회의가 구성되기 이전이라도 적시에 공동주택의 관리업무를 처리하여야 할 필요성이 있는 점, 주택법 제43조 제6항이 ‘관리업무의 인계’라고 명시하고 있어 ‘서류만의 인계’가 아니라 ‘업무 전체의 포괄적 인계’를 의미함이 문언상 명백한 점, 사업주체가 공동주택의 관리업무와 관련하여 제3자와 체결한 계약의 승계여부를 입주자대표회의가 임의로 결정할 수 있다고 해석한다면 거래의 안전을 해할 우려가 있고 그것은 궁극적으로 공동주택의 적정한 관리에 지장을 초래하는 결과에 이를 수 있는 점 등에 비추어 보면, 위 규정은 단순히 관리업무를 사실상 인계하는 것을 의미하는 것이 아니라 관리업무의 법률상 승계의무, 즉 사업주체에 대해서는 입주자대표회의가 구성되기까지 공동주택을 관리하고 이후 입주자대표회의에 대해서는 사업주체가 공동주택의 관리와 관련하여 제3자와 체결한 계약에 따른 권리·의무를 포함한 관리업무 일체를 인수하여야 할 의무를 부과한 것이라고 봄이 상당하다. 이 사건의 경우, 소외 조합이 이 사건 아파트의 입주자대표회의인 원고가 구성되기 전에 이 사건 지하 1, 2층의 관리와 관련하여 피고와 사이에 이 사건 위탁관리계약을 체결한 사실, 피고가 소외 조합과 이 사건 위탁관리계약을 체결한 후 위 계약에 따라 적법하게 점유를 개시하였고, 이 사건 위탁관리계약은 공용부분에 대한 관리업무에 해당하는 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고는 이 사건 위탁관리계약에 따른 권리·의무를 승계하여야 할 법률상의 의무가 있다고 할 것이다. 따라서 이 사건 위탁관리계약은 소외 조합이 해산하고 원고를 피공탁자로 하여 이 사건 위탁관리계약과 관련된 계약서 및 예금통장 등을 공탁한 2008. 4. 24. 원고에게 승계되었다고 봄이 상당하다”고 덧붙였다.

    아파트에 입주가 시작되고 시공사 또는 시행사가 손을 떼고 난 이후 입주자대표회의가 최초로 성립하였을 경우, 대부분의 아파트에서는 기존의 시공사 또는 시행사에 대한 신뢰가 존재하지 않는 경우가 대부분이다. 더욱이 조합이 시행한 아파트의 경우는 해당 조합원들은 사업 기간 내내 조합집행부에 대한 불신을 갖기 때문에, 최초로 입주자대표회의가 성립되었을 경우 기존의 조합의 정책에 관하여 정면으로 문제를 삼기도 한다.

    조합은 아파트가 완공된 이후 입주자대표회의가 성립되기 전에 아파트 관리업무를 담당하고 이에 따른 계약을 체결한다. 문제는 주민들의 조합 또는 시행사, 시공사에 대해 갖고 있는 반감 때문에, 추후 입주자대표회의가 성립된 이후 조합의 업무 진행과 관련하여 주민들이 입주 후 진행한 모든 업무를 반대하고 추인을 거절하기 다반사라는 것이다.

    이 사건에서는 조합이 시행사였고, 조합이 아파트 준공 및 입주 이후에는 입주자대표회의를 대신하여 업무를 처리하였다. 그 이후 입주자대표회의가 성립 되었는데, 해당 입주자대표회의는 기존의 조합의 업무를 선별적으로 받아들였다.

    그러나 법원은 이와 같은 선별적 업무승계는 주택법제43조제6항에 반한다고 명시적으로 밝혔다. 즉, 동조 관리업무의 인계라고 함은 단지 서류만의 인계가 아니라 업무 전체의 포괄적인계로 해석함이 타당하다고 하여 원고의 청구를 기각하였다.

    업무의 연속성과 거래의 안전의 측면을 고려한다면 법원의 판단이 지극히 타당하다고 본다.


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