글쓴이 : 김향훈
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    재건축 매도청구 감정평가의 문제점

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    정비사업 Q&A

    김 향 훈 변호사

    종합법률사무소 센트로

    www.newtn.co.kr

    질문 : 매도청구와 현금청산을 위한 소송절차에서 이루어지는 감정평가의 금액에 대하여 다투는 방법은 무엇 무엇이 있나요?

     

    1. 매도청구(조합설립 미동의)와 현금청산(분양미신청)

     

    재건축조합의 경우 조합설립미동의자에 대하여 매도청구를 하고, 또한 분양신청절차에서 미신청한 자들에 대하여는 현금청산을 위한 매도청구를 합니다. 2가지 절차는 원인은 상이하지만 결국은 재건축사업에 참여하지 않는 사람들의 부동산을 조합이 매수한다는 점은 똑 같고 재판절차도 거의 같습니다.

     

    2. ‘매매가격’이 최대 쟁점

     

    여기서 조합이 해당 부동산을 매수할 권리가 있다는 점은 크게 문제되지 않으며, ‘얼마의 가격에 사느냐’가 핵심 쟁점이 됩니다. 피고(소유자들)은 최대한 많은 금액을 받아내고자 하며, 조합은 최대한 낮은 가격에 사고자 합니다. 과거 부동산가격이 지속적으로 상승하던 시기에는 감정결과에 대하여 논란은 있었어도 요즘과 같이 치열하게 싸우지는 않았습니다.

     

    그러나 부동산시장의 정체가 일반화된 요즘은 가격다툼은 절체절명의 과제가 되었고 조합은 비싼 가격으로 사면 재건축사업을 포기해야 할 상황에 이르렀고, 팔고 떠나는 사람들도 받은 돈으로는 다른 곳에 이렇다할 부동산을 매입할 수가 없어 하류층으로 전락할 신세를 우려합니다.

     

    3. 일반적인 재판의 대심적 구조

     

    법리와 사실다툼이 대부분인 일반적인 재판에서는 원고측의 변호사가 법률가로서 자신의 법적인 의견개진을 하고, 피고측 역시 법률가인 변호사가 이에 대한 방어를 하며 역시 법률가인 판사가 이모든 주장과 증거를 살펴본 뒤 판단을 내립니다.

     

    즉 재판의 3당자가인 원고, 피고, 판사 모두가 법률가로 이루어지며 이들 사이에 법적 쟁점에 대하여 치열한 주장과 반박 논의가 이루어집니다. 그리고 원고와 피고는 법적인 쟁점에서 최대한 자기측에게 유리한 법해석을 하며 때로는 무리가 있을 정도로 아전인수식 법해석을 하기도 합니다.

     

    원고와 피고의 각 변호사들은 각자의 논리를 확대하여 주장하고 사실관계도 과장을 할 수 있습니다. 이 때문에 원고와 피고측의 법적인 견해는 엄청난 차이가 납니다. 결국 법원에 의하여 정리될 것이기 때문입니다.

     

    4. 매도청구 재판에서의 가격에 대한 공격 방어는 없다.

     

    그런데 가격이 최대의 쟁점인 매도청구(현금청산 포함) 소송에서는 가격에 대하여는 이렇다 할 논의도 없이 법원이 선임한 감정평가사에 의하여 싱겁게 결정되어 버립니다.

     

    더군다나 제2심인 항소심에서도 제1심 감정에 명백한 오류가 없는 한 재감정 자체를 실시하지 않으려는 경향을 보입니다. 그렇다면 1심 감정평가사는 그 자신이 대법관과 같은 위치에서 이 사건의 최대쟁점을 나홀로 결정하는 셈입니다.

     

    원고와 피고측 변호사들이 감정평가에 앞서서 감정의견서를 제출하기는 하지만 이는 지극히 소박한 일반인의 관점에서 이런 저런 사실과 거래사례를 늘어놓을 수 있을 뿐입니다. 그리고 이렇게 제시한 거래사례가 법원 선임 감정평가사에 의하여 배척되었을 경우 왜 배척되었는지 합리적 이유설시를 사실조회신청을 통해서 요구해도 회신에서는 알기 힘든 감정평가업계의 전문용어를 이용하여 자신의 감정이 타당하다는 식으로 답변을 합니다.

     

    감정인 소환신문을 통해서 신문과정에서 이를 탄핵하고자 하여도 비전문가인 변호사가 감정평가사를 상대로 하여 논리싸움에서 승리하기는 힘들며 신문과정은 오히려 감정인의 자기변명의 장이 되어 버립니다. 필자가 담당한 사건에서 감정인을 소환하여 신문을 하였는데 설상가상으로 감정인이 말을 더듬으면서 전문용어를 구사하니 이해도 힘들고 탄핵도 힘들어 유야무야 넘어간 적도 있었습니다. 재판부에서도 말을 더듬는 감정인을 상대로 하여 추가적인 탄핵을 하고 질문을 하는 것을 매우 힘들어하고 귀찮아 하는 것으로 보였습니다.

     

    5. 감정평가사와의 협업의 필요성, 재감정 및 복수감정의 일반화

     

    감정평가사와의 협업이 필요합니다. 감정평가사에게 사적인 감정을 요청하여 그 평가서를 제출하고 사실조회와 감정인소환신문시 원고, 피고측의 평가사를 변론시 배석시켜서 감정인을 탄핵할 수 있게 해야 합니다.

     

    그러나 감정평가사업계에서는 다른 감정평가사가 평가한 금액보다 5%이상 편차가 나게 평가한 경우에는 경위서를 써야 하고 국토교통부에 보고하여야 하는 등으로 제재가 많다고 들었습니다. 이런 연유로 감정평가사들이 여간해서 법원 분쟁에 잘 관여하지 않으려는 경향을 보입니다.

     

    그러나 감정평가업계에서도 자신의 전문적 식견과 소신에 따라 자유로운 감정을 할 수 있는 분위기가 되어야 합니다.

     

    1심 자체내에서도 재감정을 일상화되어야 합니다. 마치 변호사들이 수차에 걸친 준비서면을 통해 주장 입증을 활발히 하는 것처럼 감정평가결과에 명백한 의심이 아니라 뭔가 좀 이상하다는 정도의 합리적인 의심만 생기면 재감정을 실시해야 합니다. 아예 처음부터 원고측과 피고측이 모두 감정신청을 하게 하여 복수의 감정을 받는 것도 좋을 것입니다.

     

    감정인소환신문을 일반화해야 합니다. 현재 법원실무는 사실조회로 간단히 끝내고 마는게 그렇게 해서는 실질적인 감정결과 탄핵을 할 수 없습니다.

     

    6. 재판실무의 경직성

     

    재판부와 판사들은 항상 현실의 문제발생일로부터 2~3년의 시차를 두고 그 문제를 접합니다. 2~3광년의 거리가 떨어진 별을 바라보면 그 별은 2년전, 3년전의 것입니다. 그에 대한 해결책은 새로운 것이 되어야 함에도 불구하고 과거로부터 전해내려오는 재판실무를 여간해서는 바꾸지 않습니다.

     

    7. 치열한 요청(재감정, 복수감정, 감정인소환신문)

     

    재판실무는 상당히 보수적인 성격을 띠어서 여간해서 바뀌지는 않지만 언젠가는 바뀌고 맙니다. 현재 서울중앙지방법원에서는 당사자들의 치열한 요구에 의하여 재감정과 감정인소환신문이 일어나고 있습니다. 법이 바뀌기 전에는 국민의 치열한 요청이 재판실무를 바꿀 수 있습니다.

    <문의 02-532-6327~8>

     


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