글쓴이 : 김향훈
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    재건축 재개발 ‘종전자산평가’와 관련된 진실 – 현금청산과의 관련성

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    1. 종전자산(헌집), 종후자산(새집)

    재개발 재건축사업에서 철거 및 정리의 대상인 기존의 토지와 건축물을 ‘종전자산’이라고 하고,   신축예정인 토지와 건축물을 ’종후자산’이라고 한다.

    재개발 재건축은 간단히 말하면 ‘헌집인 종전자산’을 ‘새집인 종후자산’으로 바꿔주는 것이고 그 차액을 정산해주는 작업이다. 종전자산이 매우 크면 종후자산(신축 분양 아파트) 분배와 함께 금전을 환급받고, 종전자산이 작으면 새로운 아파트를 분양받음에 있어서 ‘추가부담금’을 내야 한다.

    이 추가부담금이 얼마가 되느냐는 자신의 ‘종전자산’이 얼마나 높게 평가되느냐에 달려 있다. 그런데 다른 조합원들의 종전자산도 실제와는 달리 모두 과대평가를 받게 되면 어차피 한정된 개발이익의 분배비율은 동일하게 되어 각 개인에게 돌아오는 몫은 똑 같다.

    그러므로 각 조합원들은 다른 조합원의 종전자산은 적게, 자신의 종전자산은 많게 평가받기를 원한다. 상대적인 비율을 높게 점해야만 개발이익을 좀 더 많이 배분받을 수 있기 때문이다.  

     

    2. 종전자산평가금액을 올리더라도 비례율 하락으로 추가부담금은 변동이 없다?

       –> 모든 조합원의 평가금액을 다같이 일률적으로 올릴 때만 그렇다. 내 재산만 높게 올리면 나는 추가부담금이 줄어든다.

     

    종전자산 평가액에 대하여 조합원이 불만을 품고 금액을 올려달라고 항의하는 경우는 대단히 많다. 이에 대하여 조합과 감정평가사들의 답변은 통상적으로 다음과 같다.

     

    “종전자산평가금액은 각 조합원 자산의 상대평가비율에 불과하므로 이를 올리더라도 추가부담금등이 달라지지 않는다. 쉽게 말하자면 어느 반 학생들의 수학점수를 일률적으로 올린다고 하더라도 반 내에서 본인의 석차는 변함이 없다. 괜히 점수를 올려주면 기분만 좋아질 뿐 반에서 차지하는 나의 석차는 같다. 조삼모사인 것이다. 종전자산 평가금액을 올려주면 그 금액을 받고 현금청산 받고자 하는 사람들이 늘어나서 조합사업에 차질이 생길 뿐이다.”

     

    좀 더 구체적이고 어렵게 설명하면 다음과 같다.

     

    “종전자산 평가금액은 각 조합원의 자산이 사업구역 전체 내의 총자산에서 차지하는 비율을 의미하는 것이다. 구역내 종전자산의 평가액 총 합계가 2000억원이고 A 조합원의 종전자산 평가액이 5억원이라면 그 조합원이 가지는 비율은 400분의 1이다.

    이 조합의 개발사업으로 인하여 신축된 종후자산의 가치가 3000억원(매출액에 상당)이고 사업에 소요된 시공비 기타 총비용이 600억원이라면 개발로 인하여 남는 수익은 400억원이다.

    이 수익 400억원을 기존 조합원에게 배정하는 비율이 바로 종전자산평가액이 전체에서 차지하는 비율이다. 그러므로 위 조합원은 400억원의 400분의 1인 1억원을 개발수익으로 배분받게 된다. A 조합원은 5억원의 종전자산을 가지고 개발사업에 참여하여 1억원의 수익을 얻게 되었으니 120%의 개발이익을 얻은 것이다. 이처럼 조합 전체의 개발이익률 역시 120%이고 이를 다른 말로 하면 비례율이라고 한다.

    종전자산에 비례율을 곱하여 산출한 것이 바로 그 사람의 권리가액이고 이 권리가액과 종후자산(앞으로 분양받을 아파트 평형)의 가격과의 차액을 추가부담금으로 내게 된다.

    그런데 종전자산 평가액 5억원이 낮다고 A 조합원은 불평이다 그래서 이를 6억원으로 올려주면 (다른 모든 조합원의 종전자산평가액 역시 그만큼의 비율대로 올려주게 되므로) 종전자산 총 평가액의 합계가 2400억원으로 상승하고 종후자산의 평가액 합계는 3000억원인데 여기서 비용 600억원을 빼고 나면 남는게 없어 수익은 제로이다. 그렇다면 개발이익이 없어 비례율은 100%가 된다. 결국 권리가액(종전자산 평가액 x 비례율)은 6억원으로 똑같아진다.

    결국 종전자산 평가액을 올려주면 비례율이 하락하므로 결국 권리가액은 같다. 그러므로 추가부담금은 변하지 않는다. 따라서 조삼모사이다.”

     

    위와 같은 말을 들으면 누구든 어안이 벙벙해지면서 감히 반박하지 못한다. 그 논리의 흐름을 정확히 따라가지 못했고 막연히 그런가 보다 하게 된다.

     

    그러나 여기에는 중대한 사기적인 요소가 숨어있다. 바로 위 괄호부분이다. A조합원은 자기 자산만 인상해달라고 했지 다른 모든 조합원들도 자기 것처럼 동일한 가격대로 인상해달라고 한 것이 아니다. 그럼에도 불구하고 이에 대하여 답변하는 사람들은 “당신의 가격을 올려주면 (다른 조합원들 자산가치도 동일한 비율로 올려줄 수 밖에 없으니) 어차피 비례율은 같아서 추가부담금은 동일하다”라고 답변한다. 그러면서도 위 괄호부분은 절대로 말하지 않는다.

     

    A조합원의 요구는 “남들 것은 올리지 말고 자기것만 올려달라”는 취지인 것이다. 또는 다른 조합원들 것도 인상을 하더라도 자기 것을 조금 더 올려달라는 이야기인 것이다.

     

    3. 종전자산평가는 사업이익을 분배하는 비율에 불과하므로 사업계획의 중요부분이 변경되더라도 다시 재평가를 하는 것은 의미가 없다?

     

    사업계획이 중대하게 변경되고 최초의 사업계획과는 많은 시간적 차이가 나는 경우 종전자산평가를 다시해야 한다는 논리(서울행정법원 2013. 12.월 판결례, 법제처 2014. 7. 21.자 법령해석)에 대하여 반박하는 자들은 ‘종전자산평가는 사업이익을 배분하는 비율에 불과하므로 다시 재평가를 하더라도 어차피 추가부담금은 변동이 없다“라고 한다.

     그러나 이미 많은 시간이 흘렀고 그에 따라 새로운 사업계획변경으로 인하여 평가시점이 달라졌다면 전반적인 부동산 가격의 상승 하락과 함께, 각 조합원들간의 상대적인 비율도 달라질 수 있는 것이다 .

    지난 수년간의 부동산 상승률이 전체적으로 10%라고 하더라도 이는 수익형부동산이냐, 주택이냐, 오피스냐 각종 다양한 경우의 수가 있다. 사업구역내의 조합원들의 자산가치가 동일한 비율로 변화한 것이 아니고, 각 부동산의 특색에 따라 독자적인 변동을 한 것이다.

    그렇다면 마땅히 사업구역내의 전체 종전자산 총평가액금액의 합계에서 각 개인의 조합원의 종전자산 평가금액이 차지하는 비율이 달라지는 것이고 그에 따라 각 개인의 추가부담금은 달라질 수 있으며 분양신청을 할 것인지 안할 것인지의 판단도 달라질 수 있는 것이다. 다시 말하면 어떤 조합원의 추가부담금은 올라가고 어떤 조합원의 추가부담금은 내려가거나 똑 같이 올라간다고 해도 그 상승폭이 서로 다를 수 있는 것이다.

     

    4. 현금청산에 미치는 영향

    종전자산의 평가금액이 시세에 거의 육박하게 되면 ‘차라리 그 돈 받고 떠나겠다. 골치아픈 재건축 재개발 하느니 그돈으로 인근의 미분양아파트를 사겠다. 추가부담금이 없으니 그돈으로 교외로 이사가고 다른 곳에 쓰겠다’라는 사람들이 많아진다. 그러므로 조합은 종전자산 평가금액을 시세수준으로 하는 것에는 매우 많은 부담을 느끼게 된다. 그래서 가급적 종전자산 평가금액을 낮추려고 하는 것이다.

     

    다만 종전자산 금액을 너무 낮추면 비례율이 높아져서 이익율이 높기 때문에 법인세부담도 높아진다. 따라서 법인세 부담이 크지 않는 한도내에서 가급적 현금청산자가 속출하지 않게끔 종전자산 금액을 낮추려는 시도가 있게 된다.

     

    또한 종전자산평가액이 낮으면 현금청산시 하게 되는 시가평가에도 암암리에 영향을 미쳐 아래로 끌어내리는 효과도 있는 것 같다. 종전자산에 비례율을 곱하면 권리가액이 되고 그 권리가액이 시가와 거의 유사한 것으로 보는 대법원 판례도 있지만, 일단 낮게 평가되고 제출된 종전자산평가액은 현금청산 소송에서도 하나의 준거로서 기능하는 측면이 있다.


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