글쓴이 : 김향훈
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    재건축 현금청산 매도청구 관련 주요 쟁점

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    현금청산 매도청구 관련 주요 쟁점

     * 최근 재건축 현금청산 관련하여 상담을 하면서 자주 질문받은 사항을 정리해보았습니다.

    1. 분양신청기간에 분양신청을 했습니다. 이후에 또 청산받을 기회가 있나요?

     표준정관 제44조 제5항에서는 “⑤조합원은 관리처분계획인가 후 ○일 이내에 분양계약체결을 하여야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 제4항의 규정(현금청산 조항)을 준용한다.”라고 되어 있습니다. 따라서 이 조항에 따라 나중에 분양계약체결을 하는 기간에 계약체결을 하지 않음으로써 청산자가 되는 방법도 있습니다.

     그러나 이러한 권리는 정관에 의하여 비로소 주어지는 권리이므로 정관개정이 되면 주장할 수 없게 됩니다. 최근에는 각 조합들이 위 조항을 삭제하는 조치를 많이 취하고 있으므로 무작정 위 조항만을 믿고 있을 수만은 없습니다. 따라서 가급적 분양신청기간내에 청산받을지 여부를 결정하는 것이 좋습니다.

     

    2. 1차 분양신청기간 중에 분양신청을 했는데 2차 분양신청기간에 분양신청을 안하면 청산자가 되나요?

     엄밀히 말하면 이 경우에도 청산자가 됩니다. 그러나 각 조합에서는 2차 분양신청을 받으면서 “2차 기간에 신청을 하지 않으면 1차 신청기간에 신청한 평형대 또는 이와 가장 유사한 평형대를 자동배정한다”라고 하고 있습니다. 이러한 안내가 유효한 것은 아니지만 그래도 법적 논란이 있을 수 있으므로 2차 분양신청기간내에 청산자가 될 의사가 있음이 분명하다는 취지의 내용증명을 보내두는 것이 좋습니다.

    3. 분양미신청을 이유로 한 매도청구시 조합이 미리 협의를 거치지 않고 할 수도 있나요?

     분양미신청시 청산대상자가 되는데 이에 대하여 도시정비법 시행령 제48조에서는 시장 군수 구청장의 추천을 받은 감정평가사 2인의 평가액을 산술평균한 금액으로 미리 협의할 수 있다고 규정하고 있습니다. 그러나 이렇게 하지 않고 막바로 소송을 한 경우에도 소송절차내에서 이루어지는 협의도 유효하다는 대법원 판례가 있습니다. 그러므로 조합에서는 별다른 협의 없이 곧바로 소송을 제기할 수도 있음에 유의하여야 합니다.

     위 내용은 재건축에 타당한 것이고 재개발에서는 반드시 사전협의를 거쳐야 하고, 소송이 아닌 수용절차가 진행된다는 점이 다릅니다.

    4. 조합에서 청산자에게 소송을 제기하지 않고 있는데 청산자가 먼저 소송을 제기할 필요가 있나요? (재건축의 경우)

     이는 분양미신청으로 인한 현금청산 매도청구 소송을 청산자가 먼저 제기할 것인가? 아니면 조합이 소송할 것을 기다릴 것인가?의 문제입니다.

     최근에는 분양경기가 좋지 않기 때문에 조합에서는 가급적 청산대상자를 줄이고자 합니다. 불가피하게 청산자가 발생하더라도 이들에게 막바로 소송을 제기하지 않습니다. 소송을 제기하면 돈을 주어야 하는데 그 돈을 시공자에게서 빌려와야 하고 그러려면 이자가 발생하기 때문입니다. 따라서 조합에서는 소송을 늦추는 경향이 있습니다. 사업진행이 원활히 되는 곳에서는 명도와 철거를 위해서 곧바로 소송을 제기하기도 합니다.

     그러나 조합이 소송을 제기하는 경우에는 오직 조합만이 판결에 따른 집행권원을 가지게 되어 조합이 원하는 때에 맘대로 집행하고 청산자에게 돈을 주게 됩니다. 즉 청산자가 원하는 때 돈을 받을 수가 없습니다.

     다시 말하면 판결이 확정된 후 집행력은 원고 조합에게만 있는 것이어서 아무리 판결에서 ‘피고에게 돈을 지급함과 동시에 소유권이전등기하라’고 판결하더라도 돈의 지급은 조건에 불과한 것이어서 그 조건을 떼어내서 피고측에서 미리 돈 달라고 조합을 강제로 압박할 수는 없는 것입니다.

     피고인 청산자가 집행력을 획득하려면 조합이 제기한 소송에 반소를 제기하거나 아니면 별도 소송을 제기해야 합니다.

     그런데 반소를 제기하는 것은 조합이 제기한 소송에 편승하여 하는 것이므로 결국 조합이 소송을 할 때까지 기다려야 하는 문제점이 있습니다. 그러므로 신속히 재건축사업에서 빠져나가고자 하는 사람들은 자발적으로 먼저 현금청산소송을 제기하는 것이 좋습니다.

     먼저 소송을 제기했을 때의 이점은 ①집행력을 획득하여 원하는 시점에 돈을 청구할 수 있고, ②소송의 시점을 맘대로 조절할 수 있으며, ③감정신청을 자발적으로 하기 때문에 감정절차에서도 아무래도 주도권이 청산자측에 있게 되고, ④판결을 획득하면 혹시 조합이 해산될지도 모르는 상황에서 신속히 강제집행을 할 수 있고, ⑤건물명도와 저당권말소를 해버리면 그 때부터 청산금에 20%이자가 가산된다는 매우 커다란 이점이 있습니다.

     반면에 단점으로는 ‘인지대, 감정료가 변호사 착수금과 거의 맞먹게 별도로 들어간다는 점’이 있습니다. 그러나 이 점도 청산자가 원고가 되었을 때 먼저 선납한다는 점이 있을 뿐이지 결국 소송에서 승소하게 될 것이므로 이는 결국 패소자인 조합에게 최종부담을 명하게 된다는 점에서 그리 큰 문제는 아닙니다. 즉 최초 비용을 누가 먼저 부담하고 재판 이후에 상대방에게 청구하느냐의 문제일 뿐 인지대, 감정료가 원고인 청산자에게 최종적으로 귀착되는 것은 아닙니다.

     조합이 먼저 소송제기를 한 경우에는 조합이 인지대, 감정료를 내기 때문에 청산자는 부담이 없을 것으로 보이지만, 결국은 청산자가 패소할 것이므로 청산자가 인지대 감정료를 부담하라는 판결이 선고됩니다(현금청산 소송은 동시이행의 관계이므로 먼저 소송을 제기한 자가 대부분 승소하게 된다는 특색이 있습니다).

     최근에는 작은 조합의 경우 해산되어 버리는 경우가 왕왕 있는데 이 경우 건물까지 철거된 청산자들은 어디가서 돈 받을 데가 없습니다. 엄밀히 말하면 잔존한 조합원들에게 분담책임을 지워야 하는데 수백명한테 소송걸기는 사실상 불가능하지요.

     조합에 재산이 없으면 시공자에게 대위청구하는 것도 가능합니다. 아무튼 요즘은 작은 조합의 경우에는 조합이 해산되는 경우가 있어서 청산자들은 신속히 조치를 취하는 게 좋습니다.

     5. 현금청산금의 이자발생부분에서 2012.2.1 개정된 제47조 제②항에 따르면 “사업시행자는 제1항에 따른 기간 내에 현금으로 청산하지 아니한 경우에는 정관등으로 정하는 바에 따라 해당 토지 등 소유자에게 이자를 지급하여야 한다‘ 라고 하였는데 정관에 이자부분이 명시되어있지 않다면 법정이자 5%가 적용되는가?

     정관에 이자를 정하지 않았다면 이자가 발생하지 않습니다. 그러나 이는 약정이자를 의미할 뿐이므로 동시이행의무를 다한 경우에는 법정이자 5%가 발생한다고 해석되어야 할 것입니다. 위 조항은 세부적인 규율이 없어 이러한 법적논란을 불러 일으킬 수 있다는 점에서 상당히 무책임한 조항입니다. 

    그리고 이행제공을 다한 후에 소송을 제기하면 소장부본 송달일 다음날부터는 20%이자가 발생할 것입니다. 그러나 이 20%는 소송촉진등에 관한 특례법에 의해 인정되는 경우로서, 만일 피고가 그 소송에 대하여 항쟁함이 상당하다고 인정되는 경우라면 소장부본송달일 다음날이 아니라 판결선고일 다음날부터 기산된다는 점에 유의해야 합니다. 재판이 원고의 완벽한 전부승소로 종결되고 또한 피고로서도 다툴 여지가 없는데도 만연히 피고가 다투는 경우에는 소장부본 송달일 다음날로부터 20%가 가산되지만, 피고 입장에서도 한번 쯤 다투어 보아야 할만한 재판이라면 판결선고일 다음날 부터 기산된다는 것입니다. 

    그런 의미에서 무작정 이행제공을 한 상태에서 소송을 제기할 것이 아니라, 일단 소송을 제기해서 재판의 경과를 지켜본 후 적당한 시점에 이행제공(명도 및 저당권 말소)을 하는 것이 좋을 것입니다.

    그런데 허탈한 것은 위 2012. 2. 4. 개정된 제47조 제2항은 부칙 제8조에 따라 2012. 8. 1. 시행후 최초로 조합 설립인가를 신청하는 정비사업부터 적용됩니다. 따라서 현재 진행중인 사업에 대하여는 위 47조 제2항마저 적용될 여지가 거의 없는 것입니다.

    그러나 위 규정과 관계없이 이행제공 하면 법정이자 5%, 소송을 하면 법정이자 20%가 붙습니다. 다만 법정이자 20%가 붙으려면 전부승소를 이끌어내야 하므로 소송을 매우 민감하고 치밀하게 해야 합니다.  삐끗해서 일부승소하면 20% 이자가 소장부본  송달일이 아니라, 판결선고일이 됩니다.  

    그러므로 재판 도중에 적당한 시기에 이행제공을 하는 것이 현실적인 방법이라 사료됩니다. 물론 소제기 전에 미리 이행제공을 하고 소장부본 송달일 다음날부터 20%이자를 청구하는 방법이 불가능한 것은 아닙니다. 시도해볼 수는 있으나 좀 불안한 요소도 있다는 것입니다. 

     6. 최초 인지대를 줄이기 위해, 청구액을 일단 줄일 수도 있다고 하는데 무슨 말인지요?

     자기 부동산에 대한 감정평가가 얼마로 나올지는 정확히 모르므로 일단 소제기할 때 1억100만원으로 청구하고 이에 따른 인지대 약 50만원을 납부합니다. 청구액이 1억원 미만이면 판사가 1명인 단독판사에게 가는데 어차피 청산금은 대부분 1억원이상일 것이므로 일단 1억 100만원으로 해두면 합의부로 배정됩니다.

     나중에 감정평가를 받았는데 4억 5천만원이 나온 경우에는 청구취지를 1억100만원에서 4억 5천만원 또는 그 이상으로 확장하고 그에 따른 추가 인지대를 내면 됩니다.

    7. 현금청산금 지급청구소송은 민사소송인가? 행정소송인가?

     재개발 현금청산은 수용절차로 진행되고, 재건축 현금청산은 소송으로 하는데 재건축은 공익사업이 아니므로 민사소송으로 하는게 법리상 맞다고 생각합니다. 즉 제47조의 현금청산금 지급의무의 이행은 사법상 금전지급의 성격을 갖고 있으며 행정청의 처분이 전혀 개입되어 있지 않다는 점에서 민사소송으로 보는 것이 맞다고 생각됩니다.

     그러나 서울고등법원이 재건축에 대하여도 현금청산 소송을 행정법원으로 이송시킨 이후 각급 법원에서 대부분 행정법원으로 이송시키고 있어 재건축의 경우에도 현금청산은 행정소송이라는 점이 현재 실무상 거의 확립된 것으로 보입니다.

    8. 근저당 채무가 부동산 가액의 일부에 불과하고 그 이자는 청산자가 은행에 꼬박꼬박 이자를 내고 있어서 조합에 전혀 피해를 주고 있지 않은데도 조합은 5%이자나 20% 이자를 물지 않아도 되나요?

     네 그렇습니다. 매매란 한쪽은 소유권을 넘겨주고 상대방은 그 대금을 주는 것인데 소유권은 저당권 등의 제한이 없는 완전한 소유권을 넘겨주는 것이 원칙입니다. 은행채무가 끼어 있는데 이 상태로 넘겨받아라라고 강제할 수는 없습니다.

     그러므로 은행채무가 있으면 완전한 이행제공이 아니므로 상대방인 조합으로서도 채무불이행이 된게 아니어서 이자발생이 안됩니다. 그리고 청산금이 5억원인데 은행채무가 2억원이더라도 나머지 3억원에 대해서도 조합은 이자부담을 하지 않습니다.

     문의 02-532-6327

    김향훈변호사


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