글쓴이 : 권형필
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    [집합건물,관리단] 분양계약서에 관리업무를 대행하기로 하는 조항이 있다고 하더라도 적법한 관리인으로 선정되었다고 볼 수 없다고 한 사례

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    분양계약서에 관리업무를 대행하기로 하는 조항이 있다고 하더라도 적법한 관리인으로 선정되었다고 볼 수 없다고 판시한 최근의 판례가 있어 이를 소개한다.

    원고 및 선정당사자들은 이 사건 상가의 구분소유자들이고 주식회사 A는 이 사건 상가 신축사업 시행사이다. 한편, 주식회사 A는 2005. 5.경 한국토지신탁과 이 사건 상가에 관한 부동산담보신탁계약을 체결한 후, 한국토지신탁에게 위 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳐 주었다. 그 후 A는 이 사건 상가의 점포 중 분양된 전유부분에 관하여 위 신탁등기를 말소하고 이 사건 상가의 구분소유자들에게 소유권이전등기를 마쳐 주었다. A 개발 주식회사는 2005. 12.경 이 사건 상가의 관리인이라면서 이 사건 상가의 구분소유자들에게 관리비를 청구하였다. 주식회사 A는 2010. 12.경 이 사건 상가의 관리인이라면서 주식회사 B와 B에게 이 사건 상가의 관리업무를 위임하는 계약을 체결하였고, B는 관리계약에 따라 2011. 1. 1.부터 이 사건 상가의 관리 업무를 담당해 왔다.

    한편, 이 사건 상가의 수분양자들과 주식회사 A가 분양계약을 체결하면서, 입점 후 상가의 관리는 관련 법령에 따라 정당한 자격을 취득한 관리법인이 담당하고, 위 관리법인이 설립될 때까지는 주식회사 A가 그 업무를 대행하기로 약정하였다. 또한 주식회사 A가 2005. 5.경 부동산담보신탁계약을 체결하면서 ‘위탁자는 신탁부동산을 사실상 계속 점유 사용하고, 신탁부동산에 대한 보존․유지․수선 등 실질적인 관리행위와 이에 소요되는 일체의 비용을 부담한다’고 약정하였다.

    이에 대해 원고인 A 관리단은 관리단 집회의 결의를 통하여 주식회사A, A개발 주식회사를 관리인으로 선임한 바 없다며 주식회사 B를 주위적 피고로, A관리단을 예비적 피고로 하여 관리인지위부존재확인의 소를 제기하였다.

    법원은 주위적 피고인 주식회사 B에 대해서는 “어느 단체의 대표자 또는 그 기관이나 구성원의 지위 존부에 관한 확인 청구는 단체를 상대로 하여야 하고, 대표자 등을 상대로 그와 같은 지위의 확인을 구하는 것은 단체에 그 효력이 미치지 아니하여 즉시 확정의 이익이 없으므로 그러한 확인판결을 구하는 소송은 부적법하다(대법원 2010. 10. 28. 선고 2010다30676, 30683 판결 등 참조).”는 기존의 태도를 확인하면서, “ 주위적 피고가 이 사건 상가의 관리인 지위에 있지 아니하다는 확인을 구하는 원고의 주위적 피고에 대한 이 사건 소는 이 사건 상가의 관리단인 예비적 피고에 그 효력이 미치지 아니하여 즉시 확정의 이익이 없다.”고 하여 주위적 피고에 대한 소를 각하하였다.

    한편, 예비적 피고인 A관리단에 대해서는 “원고 및 선정자들을 비롯한 이 사건 상가의 수분양자들과 한국토지신탁이 주식회사 A를 예비적 피고의 관리인으로 선임하기로 서면으로 합의하였다고 보기 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으며, 예비적 피고가 주위적 피고와 A 개발 주식회사를 관리인으로 선임하였다는 점을 인정할 증거가 없다.”고 하였다. 또한 집합건물법 제9조의3 제1항과 관련하여 “집합건물법 제9조의3 제1항은 분양자는 제23조 제1항에 따른 관리단이 관리를 개시할 때까지 선량한 관리자의 주의로 건물과 대지 및 부속시설을 관리하여야 한다고 규정하고 있으나, 설령 주식회사 A가 이 사건 상가의 분양자로서 위 규정에 의하여 이 사건 상가를 관리할 수 있다고 하더라도 주식회사 A가 예비적 피고의 관리인 지위에 있지 아니한 점은 마찬가지이다.”고 하여 예비적 피고인 A관리단에 대한 원고의 청구를 인용하였다.

    집합건물법제제24조1항은 관리인의 선임에 관하여 규정하고 있는데, 구분소유자가 10인 이상일 때에는 관리단을 대표하고 관리단의 사무를 집행할 관리인을 선임하여야 한다. 동조 제2항에 의하면 관리인은 구분소유자일 필요가 없으며, 그 임기는 2년의 범위에서 규약으로 정한다. 즉, 집합건물법에서는 일정한 절차를 거쳐야만 비로소 관리인으로 선임될 수 있는데, 그러한 절차의 전제는 집합건물 구분소유자들이 일정한 절차를 거쳐 관리인으로 선임하는 것이다.

    이 사건에서 예비적 피고는 분양 계약서에 관리인을 선정하기 전까지 자신들이 이 사건 상가를 관리할 수 있다고 약정하였고, 이는 관리인으로 선정하기 전의 절차에 해당함을 이유로 자신들이 이 사건 상가의 관리인이라고 주장하지만, 법원은 분양 계약서에 그러한 문구가 기재되었다고 하더라도 이는 집합건물법에서 의미하는 관리인이 아닌 단지 관리업무를 담당한 자에 불과한 것으로서 관리인의 지위에 있지 않음을 확인한 것이다.

    관리인은 구분소유자 전원으로 이루어진 관리단의 관리업무를 이행하는 중요한 직책을 가지고 있는 자에 해당하므로, 구분소유자의 분명한 동의 즉 의결절차를 거쳐야 한다. 그러므로 이와 같이 해석하는 판례의 태도가 지극히 타당하다.


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