글쓴이 : 이승주
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    집합건물 상가에 대한 임차인의 구조변경의 문제점(부동산법률상식 53)

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    상가를 임차하는 임차인이 소유자가 다른 두 개의 호실을 임차한 후 경계벽을 허물어 사용하거나, 1층 상가 및 2층 상가를 빌려 내부계단을 만들어 사용하려는 경우가 있다.

    이런 경우 어떤 문제가 발생할 수 있을까?

    집합건물이 아닌 소유자 1인의 일반건물을 임차하는 것이라면 임대인의 협조로 문제가 해결될 여지도 있겠지만, 집합건물의 경우는 임차당시 임대인뿐만 아니라, 임차인도 생각하지 못했던 문제가 발생할 수 있다.

    집합건물은 각각의 구분소유자들의 이해관계가 얽혀 있고, 집합건물의소유및관리에관한법률(집합건물법)상의 제한을 받게 된다.

    예를 들어보자.

    집합건물 상가를 빌린 임차인이 1층의 연이은 두 개의 호실을 빌려 경계벽을 허물고 장사를 하려고 한다.

    임차인의 경계벽 제거는 임대인의 동의를 받았겠지만, 집합건물의 강도를 약하게 하고, 내구연한을 떨어뜨리는 행위가 될 가능성이 있어, 집합건물법 제5조 제1항의 “건물의 보존에 해로운 행위” 내지는 “구분소유자 공동의 이익에 어긋나는 행위”에 해당할 가능성이 있다.

    결국 집합건물의 관리인 등은 소송을 통해 임차인의 위와 같은 행위에 대한 정지청구가 가능할 것이다(집합건물법 제43조 제3항).

    그뿐만 아니라, 임차인 내지 임대인이 경계벽 철거에 대한 허가를 신청하더라도, 관청에서 구분소유자 등의 동의 등이 없는 한 허가가 반려될 가능성이 높다.

    또다른 예를 들어보자.

    집합건물상가 중에는 이른바 오픈상가라는 것이 있다.

    집합건물법은 이를 “구분점포”라고 표현하고 있는데(집합건물법 제1조의 2), “구분점포”의 경우 구분소유의 객관적 요건이 완화되고 있다.

    즉, 집합건물법상 구분소유가 인정되려면, 객관적으로는 구조상, 이용상 독립성이 인정되어야 하고, 주관적으로는 건축허가신청이나 분양계약 등을 통하여 신축건물을 구분건물로 하겠다는 구분의사(구분행위)가 필요한데, “구분점포”의 경우는 “구조상 독립성”의 요건이 완화된다.

    구조상의 독립성이란 쉽게 벽체 등이 있어야 한다고 생각하면 되는데, “구분점포”의 경우는 집합건물법 제1조의 2에 의하여, ① 용도(판매시설, 운수시설) ② 면적(바닥면적 합계 1천제곱미터이상) ③ 바닥경계표지 ④ 건물번호 표지 등의 누적요건 충족시 벽체 등을 갖추지 않더라도 구조상의 독립성을 인정하고 있다.

    오픈상가에 대하여 시중에서는 “구좌”를 빌렸다는 말을 사용하는 경우가 있는데, 예를 들어 같은 층의 “구좌” 30개를 빌려 그 해당 층 전부를 빌렸다고 가정할 때, 그 해당 층 전부를 빌린 임차인은 바닥에 표시된 경계표시나 건물번호 표시를 무시하고, 인테리어공사를 진행할 가능성을 배제할 수 없다.

    집합건물법 제54조 제6항에 의하면 “구분점포의 경우에는 (건축물대장의) 전유부분 용지의 구조란에 경계벽이 없다는 뜻을 적어”야 하고, 집합건물법 제65조 제1항에 의하면 구분점포의 “경계표지 또는 건물번호 표지를 파손, 이동 도는 제거하거나 그 밖의 방법으로 경계를 알아볼 수 없게 한 사람”을 형사처벌토록 규정하고 있다.

    따라서, 인테리어 공사를 하면서 “구분점포”의 경계표지 등을 훼손할 경우 처벌가능성을 배제할 수 없다.

    2014. 6. 23. 이승주변호사


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