글쓴이 : 김향훈
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    처분금지가처분의 부작용

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      정비사업 Q&A

    김 향 훈 변호사

    종합법률사무소 센트로

     

    질문 : 재건축조합입니다. 조합설립인가 후 미동의자를 상대로 매도청구소송을 제기하면서 처분금지가처분을 해두었습니다. 사업진행이 지지부진한 상태에서 가처분을 당한 피고들이 세입자 변경 등 재산권행사에 장애가 많다면서 거센 항의를 하고 있습니다. 어떻게 해야 하는지요?

     

    1. 매도청구시 처분금지가처분의 필요성

     

    조합설립에 동의하지 않은 자를 상대로 하는 매도청구소송(도시정비법 제39조)을 할 때에는 소송도중에 피고가 부동산을 매각해버리거나 여기에 다액의 근저당권을 설정하는 것을 막기 위해 처분금지가처분을 해두어야 한다. 피고가 사업에 실패하여 의도치 않게 압류나 체납처분을 당할 수도 있는데 이러한 사태를 막기 위해서도 처분금지가처분은 필요하다.

     

    2. 처분금지가처분을 안한 경우의 문제

     

    처분금지가처분을 해두지 않았는데 부동산의 가액을 훨씬 초과하는 금액으로 저당권이 설정되거나 압류가 되면 조합으로서는 신축건축물의 수분양자에게 보존등기나 이전등기를 해주기 위해서 압류나 저당권 설정된 금액 전액을 변제해야만 하는 사태가 발생한다. 가끔 조합이 매도청구를 통하여 자신의 소유가 된 부동산 상에 과다설정된 저당권을 삭제하기 위하여 경매신청을 유도하기도 한다. 그러나 이를 조합이 낙찰받지 못하고 엉뚱한 제3자가 낙찰받으면 조합은 그 자를 상대로 하여 다시 매도청구를 하여야 하는 번거로움이 생긴다. 이 때 낙찰받은 제3자를 상대로 다시 매도청구를 한 경우 조합이 패소한 사례가 있고(서울남부지방법원 2013년 판결), 조합은 재건축결의를 다시 하여 매도청구의 원인을 보강해야만 한다.

     

    3. 처분금지가처분을 너무 일찍 해둔 경우

     

    이러한 사태를 피하기 위하여 조합설립 직후 매도청구와 동시에 처분금지가처분을 하여두면 권리관계에 있어서는 안전하지만, 사업의 진전이 늦어질 경우 미동의자 및 그 임차인들로부터 강력한 항의를 받게 될 염려가 있다.

     

    즉 처분금지가처분을 당한 미동의자들은 그 때부터는 해당 부동산을 타에 매각할 수도 없고, 은행에 저당을 잡히고 돈을 빌릴 수도 없다. 또한 임대차 설정행위도 금지되므로 새로운 임차인이 들어오기를 꺼린다. 따라서 세들어 있던 종전임차인도 보증금을 회수하기 어렵고 집주인도 난감해진다. 집주인이 돈을 융통하여 보증금을 내주더라도 새로운 임차인이 들어오지 않는다.

     

    만일 조합의 사업이 신속히 진행되어 곧바로 사업시행인가와 관리처분을 받으면 이러한 재산권행사 제한의 상태는 그리 오래가지 않아 큰 문제는 없다. 그러나 요즘처럼 평형변경이니 Type변경이니 하면서 사업이 지지부진한 경우에는 조합설립 직후에 해둔 처분금지가처분으로 인하여 미동의자 특히 상가소유자들은 심각한 재산권행사 제한상태에 빠진다.

     

    4. 저당권 및 임차권 설정에 대한 조합의 동의

     

    처분금지가처분을 함으로써 가장 현실적으로 느끼는 불편함은 임대차이다. 그러나 임대차는 조합으로서는 크게 부담되는 문제가 아니므로 처분금지가처분의 신청당시부터 ‘임대차는 금지대상에서 제외’한다고 신청할 수도 있다. 이미 임대차까지 모두 제한해 둔 상태라면 미동의자들과 구역 내 부동산 중개업소에 대하여 ‘관리처분계획인가고시일까지는 임대가 가능하므로 새로운 임차인이 들어오면 조합에서 임대차계약서에 동의한다는 도장을 날인해주겠다’고 안내해주면 된다. 처분금지가처분이란 처분행위를 ‘절대적’으로 금지하는 것이 아니며, 처분되더라도 이를 가지고 채권자인 조합에 대하여 대항하지 못한다는 의미일 뿐이다. 그러므로 권리자인 조합이 이를 인정하면 그 처분행위는 유효한 것이 된다. 만일 새로운 임차인이 이를 못미더워 하면 매도청구 소송 진행을 하는 변호사가 확인 날인을 해주어도 될 것이다. 다만 동의문구의 말미에 ‘도시정비법 제49조 제6항에 의하여 관리처분계획인가고시일까지로 한다’라는 단서를 달아두면 된다. 이렇게 하면 임차인도 안심할 수 있고, 조합도 추후 명도소송에 대비하여 임대차현황을 파악할 수 있어 좋을 것이다.

     

    저당권에 대하여는 미동의자가 위험한 사업을 하여 부동산에 압류나 체납처분을 당할 위험이 엿보이지 않는다면 조합이 선별적으로 부동산의 가액범위내에서 저당권을 설정하는 것에 동의해 줄수도 있을 것이다.

     

    <문의 02-532-6327~8>

     

     ◊ 위 글은 재건축 전문신문인 ‘하우징헤럴드’의 2014. 6. 17.자에 실린 칼럼입니다. 

       


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