글쓴이 : 김향훈
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    사업계획이 실질적으로 변경되면 종전자산 감정평가 다시 받아야 한다.

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    사업계획이 실질적으로 변경되면

    종전자산 감정평가 다시 받아야 한다.

     

    1. 사실관계의 요지

     

    서울행정법원은 2013년 12월 ‘사업계획이 실질적으로 변경되면 종전자산 감정평가 다시 받아야 한다.’라는 취지의 판결을 선고하였다(서울고등법원에 항소중).

     

    종로구 소재 A재건축조합은 2005년에 사업시행인가를 받고 분양신청절차를 거친 후 2006년에 관리처분계획인가를 받았다. 그로부터 5년이 지난 2011년에 A조합은 사업시행계획을 변경인가를 받아 다시 분양신청절차를 거치고 2012년에 관리처분계획변경인가를 받았다.

     

    이 과정에서 종전자산에 대한 감정평가를 다시 행하지 않고 최초 2005년의 사업시행인가고시일을 기준으로 하여 평가된 금액을 그대로 사용하였다.

     

    2. 6년전의 종전자산 평가액을 사용한 관리처분계획은 위법하여 취소함

     

    원고들은 이 점을 지적하면서 새로운 관리처분계획을 수립함에 있어서는 최근에 변경인가받은 2011년도 사업시행변경인가고시일을 기준으로 하여 종전자산 평가를 다시 하여야 한다고 주장하였고 이를 재판부가 인정하여 새로운 관리처분계획을 취소한 것이다.

     

    3. 주요 판시사항

     

    재판부의 주요 판시사항을 재정리하여 요약하면 다음과 같다.

     

    가. 종전자산 가격산정의 기준시점에 대하여 도시정비법 제48조 제1항 제4호에서는 ‘사업시행인가 고시일’을 기준으로 하여 산정하여야 한다고 규정하고 있는데 여기에는 사업시행변경인가 고시일도 포함하는 것으로 새겨야 한다.

     

    나. 사업시행계획이나 관리처분계획의 주요부분이 실질적으로 변경되었다면 종전의 계획들은 그 의미를 잃는다. 그러므로 이미 효력을 상실한 최초 사업시행인가 고시일만이 종전자산 평가기준일이 되어야 할 합리적 이유가 없다.

     

    다. 사업시행계획은 빈번히 변경되는데 이 때마다 종전자산 평가를 다시 해야 한다고 보는 것도 불합리하다는 반론이 있을 수 있다. 그러나 새로운 사업시행인가와 동일하다고 볼만한 실질적인 변경이 있는 경우로 한정하여 해석하는 이상, 종전자산 평가의 정확성이 조합원들의 비례율 산정에서 상당히 중요한 의미를 가지는 점을 고려할 때, 도시정비법 제48조 제1항 제4호는 무조건 ‘최초 사업시행인가 고시일’로 보아야 한다고 새기기는 곤란하다.

     

    라. 이 때 조합원들의 이해관계에 중요한 영향을 미치는 ‘조합의 비용부담’ 등에 관하여 그것이 당초 사업시행계획의 내용을 실질적으로 변경하는 정도에 이르렀는지 여부는, 사업시행계획 수립에 관하여 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경된 경우에 가중된 의결기준이 필요하다고 판시한 대법원 2012. 8. 23. 선고 2010두13463 판결 등의 취지, 사업시행계획서의 수립 및 변경(경미한 변경은 제외), 관리처분계획의 수립 및 변경(경미한 변경은 제외)에 관하여 일정한 경우 가중된 동의 요건을 규정한 도시정비법 제24조 제6항의 신설취지를 비롯하여 정비사업의 진행경과 등 여러 사정을 개별적, 구체적으로 고려하여 종합적으로 판단하여야 한다.

     

    마. 이 사건 조합의 사업시행계획의 내용을 최초 사업시행계획과 비교하여 볼 때, 건축면적, 건축연면적, 건폐율, 용적율, 최고층수, 높이, 건물동수, 주차대수, 분양주택의 규모(전용면적) 및 세대수 등에 있어서 큰 차이가 있어 주요부분이 실질적으로 대폭 변경된 것으로 보인다.

     

    바. 그에 따라 수립된 이 사건 관리처분계획도 최초관리처분계획과 비교하여 볼 때 건축물 공급계획이나 종전, 종후자산 평가액 및 추산액, 자금운용, 비례율 등에서 대폭 변경되었고 결의 참석자 수 및 동의자 수가 다르다.

     

    사. 여기에 이 사건의 경우에는 2011년 변경된 사업시행계획의 인가 이후에 새롭게 분양신청을 받았을 뿐만 아니라, 최초 시점으로부터 6년 이상의 시간적 간격이 있는 점 등의 사정을 보태어 보면, 이 사건 관리처분계획은 별개의 새로운 관리처분계획으로 변경된 것으로 보아야 한다.

     

    아. 그럼에도 피고 조합은 이 사건 관리처분계획을 수립하면서 최초 사업시행계획 인가고시일인 2005. 3. 14.을 기준으로 2개 감정평가법인에 의뢰하여 종전 자산 가격을 산정하고 말았으니, 이러한 종전자산 가격 산정방식에는 원고들이 지적하는 위법이 있다.

     

    4. 평 가

     

    위 판결은 현재 고등법원에서 항소심이 진행중이다. 결과를 장담하기는 어렵지만 매우 설득력있는 논지를 펴고 있어 필자는 위 판결이 유지될 것으로 생각한다.

     

    그러므로 실무를 담당하는 사람들은 이점을 유념하여 새롭게 감정평가절차를 진행하여야 할 것으로 생각한다. 새롭게 감정평가를 진행한 것이 위법이라고 판단될 여지는 없어보이기 때문이다.

     

    종합법률사무소 센트로

    대표변호사 김 향 훈

     

    02-532-6327

     

     


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