글쓴이 : 이승주
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    상가의 업종제한의 가능성(부동산법률상식52)

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    상가에 대한 업종제한이 가능한가?

    공익 등을 위하여 공법적인 측면에서 상가의 업종제한이 가능할 수 있다.

    즉, 법규에 의하여 이미 설정된 용도지역에 따라 건축물의 이용용도와 건폐율 내지 용적률 등이 제한될 수 있기 때문에 해당 용도지역에 개설이 불가능한 상가 업종(용도)이 있을 수 있다.

    예를 들어 주거지역에는 위락시설관련 상가가 들어서기 어렵다(이런 문제 때문에 상가를 임차할 때에는 해당 상가에 임차인이 원하는 업종이 입점 가능한지 여부를 구청 해당과에 문의하는 것이 필요함).

    그렇다면, 개인들 간의 합의에 의하여 상가의 동종업종을 제한할 수 있을까(용도지역 제한에는 어긋나지 않는 업종을 전제함)?

    상담을 하다보면, 집합건물이 아닌 건물에서 임차를 한 상인이 같은 건물에서 동일한 업종을 개설할 때 상가개설행위를 막을 수 없는지 문의하는 고객이 있다.

    이와 같은 경우 동일 업종상가를 개설하는 사람을 막을 수 있을까?

    집합건물이 아닌 경우는 사실상 동일업종이 들어와도 기존 임차인이 막기 어렵다.

    왜 그럴까?

    같은 지역, 같은 건물이라도 원칙적으로 공법적인 제한에 벗어나지 않는 한 자신이 원하는 업종을 영위할 권리가 있기 때문이다.

    그렇다면 집합건물의 경우에는 어떠한가?

    집합건물이란 무엇인가?

    1동의 건물 중 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립된 건물로서 사용될 수 있을 때 그 독립되어 구획된 각 부분이 구분소유권의 목적이 되고, 구분소유권의 목적이 되는 건물부분을 전유부분이라고 하는데, 각 전유부분 모두를 포함하여 전유부분의 집합으로 구성된 건물을 집합건물이라고 부른다.

    예를 들어 아파트와 같은 공동주택 내지는 주상복합건물 등을 집합건물로 볼 수 있다.

    집합건물 속에 존재하는 상가의 경우는 대체적으로 업종제한이 따른다.

    예를 들어 아파트 단지의 상가라면, 해당 아파트 단지에서 여러 동일한 업종이 개설될 경우 해당 업종의 과다경쟁으로 생존에 문제가 발생할 가능성이 있는 등의 문제로 분양계약을 체결할 때 또는 관리단에 의한 관리규약으로 동종 업종을 제한하는 경우가 많기 때문이다.

    즉 집합건물에서 동종업종이 제한되는 경우는 분양계약시 업종이 지정되어 있었다거나, 관리단 규약에 의하여 업종이 제한되어 그 약정에 구속되기 때문이다.

    정리하자면, 상가의 업종은 용도지역 등 공법적 제한에 의하여 제한될 수도 있지만, 원칙적으로 업종제한이 인정되지 않는다. 다만, 집합건물 상가의 경우는 분양계약 또는 관리규약상의 약정에 의하여 동종업종이 제한될 수 있다.

    2014. 6. 13. 이승주변호사

     


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