글쓴이 : 송재우
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    공사중단된 대지에 대한 공매취득시 수급인의 법정지상권 주장 가부

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    Q: 甲은 乙이 신탁회사인 丙에게 신탁한 A토지를 매수할 계획을 가지고 있습니다. 그런데, A토지에는 단독주택(이하 “본건 건물”)이 축조되다가 5년째 공사가 중단된 상태인데 이와 관련하여 乙은 시공사인 丁과 사이에 A토지 지상에 신축될 건물에 관한 공사도급계약을 체결한 바 있습니다. 한편, 본건 건물은 기둥, 지붕 및 주벽 등 건물로서의 외양은 갖추었으나, 현재까지 완공되지 못한 상태로 공사가 중단된 상태인바, 甲은 A토지를 매수한 이후 본건 건물을 철거할 계획입니다. 이러한 상황에서 甲이 A토지를 매수한 이후 본건 건물을 철거하고자 할 경우 시공사인 丁이 법정지상권으로 甲에게 대항할 수 있을지가 궁금합니다.

    A: 대법원판례에 따르면 관습법상 법정지상권이 성립하려면 ① 토지와 건물이 동일인의 소유에 속하였어야 하고, ② 토지와 건물의 소유권이 매매 기타 원인으로 달라졌어야 하며, ③ 토지와 건물의 소유권이 다른 사람에게 귀속될 때 당사자 사이에 건물을 철거한다는 약정이 없었어야 합니다(대법원 1995. 7. 28. 선고 95다9075 판결 등).

    한편, 본건 건물은 완공되지 못한 채 건물로서의 외관만 어느 정도 갖추고 있는바, 이러한 건물에 대하여도 법정지상권이 성립될 수 있는지 의문이 있을 수 있습니다. 그런데 대법원은 “민법 제366조의 법정지상권은 저당권 설정 당시 동일인의 소유에 속하던 토지와 건물이 경매로 인하여 양자의 소유자가 다르게 된 때에 건물의 소유자를 위하여 발생하는 것으로서, 토지에 관하여 저당권이 설정될 당시 토지 소유자에 의하여 그 지상에 건물을 건축 중이었던 경우 그것이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모·종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있었고, 그 후 경매절차에서 매수인이 매각대금을 다 낸 때까지 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어지는 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추면 법정지상권이 성립하며, 그 건물이 미등기라 하더라도 법정지상권의 성립에는 아무런 지장이 없는 것이다”라고 판시(대법원 2004. 6. 11. 선고 2004다13533 판결)하여, 건축 중인 건물에 대한 법정지상권의 성립을 인정하고 있습니다. 따라서 본건 건물은 건물로서의 외관을 갖추고 있으므로, 건축 중인 건물이라는 이유만으로 본건 건물에 대한 법정지상권의 성립이 부정될 수는 없을 것입니다. 그리고, 법정지상권이 성립하기 위해서는 토지와 건물이 동일인의 소유이어야 하는바(대법원 2002. 6. 30. 선고 2002다9660 판결), A토지와 관련하여 위탁자는 乙이나 수탁자는 丙이므로, 본건 건물의 소유자와 A토지가 동일인 소유인지 여부인지, 즉 본건 건물과 A토지의 소유자를 모두 위탁자인 乙로 볼 수 있는지 문제될 수 있습니다. 이에 대하여 적확하게 부합하는 선례는 존재하지 아니하나, 대법원판례는 대내외적으로 신탁된 부동산의 소유권자는 수탁자라는 입장을 일관되게 견지하고 있고(대법원 2002. 4. 12. 2000다70460 등 다수), 소유권을 대외적으로 공시하는 등기부등본에는 수탁자인 丙이 소유권자로 등기되어 공시되었다는 점 등에 비추어 보면, A토지에 대한 위탁자가 乙이라고 하더라도 관습법상 법정지상권의 성립과 관련하여 A토지의 소유자는 丙이며 따라서 A토지와 본건 건물의 소유자는 동일인이 아니라고 판단될 가능성이 높을 것으로 생각됩니다.

    따라서 甲이 A토지의 소유권을 취득한 이후 丁을 상대로 건물철거청구를 하더라도 丁은 이에 대하여 丁 또는 乙의 관습법상 법정지상권을 이유로 甲에게 대항하기는 어려울 것으로 판단됩니다.

     

    ◊ 이 글은 2014년 6월 9일자 <건설경제신문>에도 함께 실렸습니다.


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