글쓴이 : 이승주
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    미준공건물에 대한 임대차계약(부동산법률상식50)

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    도심을 지나가다 보면, 신축중인 오피스텔이나 상가에 분양계약 또는 임대차계약을 체결하고 있다는 문구의 플래카드 등을 볼 수 있고, 신축 건물 옆에 분양사무실이 들어서 있는 경우가 있다.

    이런 경우에 사용승인(준공)도 아직 받지 못하였을 뿐만 아니라, 등기부도 아직 만들어지지 않은 경우가 있다.

    상가를 임차하고자 하는 임차인 입장에서 신축건물의 입지를 나름대로 분석해 보니 이보다 더 좋은 경우는 없다고 가정하자.

    이런 경우 임대차계약을 덥썩 체결해야 할까?

    법률적인 고민을 해보자.

    위와 같은 상황을 제시하고 변호사에게 법률적 조언을 구할 경우에 아마 많은 변호사분들이 임대차계약체결에 신중을 기해야 한다는 답변을 할 것이다.

    그 이유는 무엇일까? 세 가지만 살펴보자.

    첫째, 건물신축을 통한 소유권취득의 간략한 경과를 살펴보면, 건축허가를 받고, 건물을 신축한 뒤 사용승인을 취득하여 건축물관리대장이 만들어지면, 건축물관리대장을 기초로 등기부(등기사항증명서)가 생성된다.

    건물 소유권자 판단의 기준은 등기부가 되는데, 준공도 되지 않은 건물이라면, 등기부가 만들어지지 않은 상황이고, 해당 건물을 임대차하는 임차인 입장에서는 소유자가 분명하지 않은 건물을 임대차하는 위험을 떠안게 된다.

    둘째, 상가 등의 특성상 초기 분양가(매매대금 또는 임대차보증금 및 월세)가 높은 경향이 있다.

    상가 등을 분양하는 입장에서는 건축비 내지 금융비용 조달을 위해 대대적인 광고를 하면서, 분양가를 상대적으로 높여서 시장에 내놓는 경우가 많기 때문이다.

    즉, 분양주체 입장에서 높은 분양가를 지속하여도 분양이 쉽게 완료되면 좋은 것이고, 분양이 되지 않을 경우 실질은 미분양분임에도 불구하고 “회사보유분” 등의 명목으로 좋은 물건인양 광고를 하면서 분양가를 낮추어 재 분양하는 경우가 많다.

    셋째, 건축신축의 경우 분양을 담당하는 분들은 공인중개사도 있지만, 건축주인 경우도 있고, 분양대행사인 경우 등 다양한 형태가 있다.

    그런데, 분양에 법률적 문제가 발생하여 법적 책임을 묻고자 할 경우 분양주체(특히, 분양대행사)의 재력문제로 승소를 해도 채권회수가 어려운 경우가 발생한다.

    이 경우 공인중개사가 분양대행을 하는 경우에도 공인중개사의 이름을 분양계약서에 적지 않아 중개사고 등을 이유로 공인중개사 등에게 책임을 묻기도 어렵다.

    결국 미준공건물이 아무리 위치가 좋다고 해도, 위와 같은 문제가 있을 수 있음을 고려하여 계약체결에 만전을 기할 필요가 있다.

    2014. 5. 23. 이승주변호사

     

     


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