글쓴이 : 이승주
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    건축법상 이행강제금과 부과처분의 당사자(부동산법률상식48)

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    건축법상의 건폐율이나 용적률 규정을 무시하거나, 건축법상의 허가 또는 신고를 받지 않고 건축물을 건축을 한 경우 등의 경우 건축법은 이행강제금을 부과토록 규정하고 있다.

    건축허가권자는 우선적으로 위반건축물 소유자 등에게 시정명령을 하고 나서 시정명령에 응하지 않을 경우 이행강제금을 1년에 2회의 범위 내에서 반복적으로 부과할 수 있다.

    건축법에 의하면 이행강제금의 부과권자는 건축허가권자이고, 이행강제금의 부과대상자는 ‘건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자’로 규정되어 있다(건축법 제80조, 제79조 제1항).

    <토지임대사례>

    소유자로써 토지를 임대하여 주었는데, 토지소유자의 의사와 상관 없이 건물이 무단으로 축조되었다.

    이 경우 토지 소유자에게 이행강제금이 부과될 수 있을까?

    이행강제금의 부과대상자는 ‘건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자’인데, 건축법위반건축물의 소유자는 토지소유자가 아니므로, 행정청은 ‘토지소유자’를 ‘관리자 또는 점유자’로 판단하여 토지소유자에게 이행강제금을 부과하였다.

    이에 대하여 법원은 “(토지) 소유자는 건물의 소유자에게 철거를 요구할 권원을 가지고 있고, 건물로 인하여 다소 경제적인 이익을 얻고 있다 할지라도 건축물을 사실상 지배하면서 사용, 관리하는 자를 의미하는 ‘관리자 또는 점유자’로 보기 어려워 이행강제금의 부과대상자가 아니다(대구고법 2008누1253 판결).”고 판시하였다.

    <상가임대사례>

    상가 소유자가 상가를 임차인에게 빌려주었다.

    임차인은 자신의 사업을 위해 무단으로 용도를 변경하여 해당 상가를 사용하였다.

    그럼에도 불구하고 행정청은 상가 소유자에게 이행강제금을 부과하였다.

    이행강제금의 부과대상자는 ‘건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자’이기 때문이었는데, 임차인이 무단으로 용도를 변경하였으니, 임차인에게 이행강제금이 부과되어야 하는 것이 아닌가?

    법원은 이에 대하여 상가 소유자에게 이행강제금을 부과한 것은 정당하다고 한다.

    즉, “허가권자는 위와 같이 허가 없이 용도변경된 위반건축물에 대하여 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자에게 그 건축물의 철거 등 시정명령을 할 수 있으며, 위반건축물의 시정명령을 받은 후 시정기간 내에 시정명령을 이행하지 않은 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자에게는 건축법 제80조 제1항 소정의 이행강제금을 부과하도록 규정하고 있는바, 허가권자로서는 무단 용도변경을 한 행위자가 소유자가 아닌 임차인이라 하더라도 그 소유자에게 시정명령을 할 수 있는 것이므로, 시정명령을 받은 소유자인 원고가 시정명령에서 정한 상당한 기한 이내에 이를 시정하지 아니한 이 사건에 있어 원고에게 이행강제금을 부과한 이 사건 처분은 적법하다고 할 것이어서, 원고의 이 부분 주장은 이유 없다(전주지방법원 2012구합185 판결).”고 한다.

    <정리>

    토지임대차의 경우 무단 건축물의 소유권은 토지소유자에게 없는 반면, 상가임대인은 상가의 소유자라는 차이점을 고려하면 위 두 판례가 이해될 수 있을 것이다.

    2014. 5. 9. 이승주변호사


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