글쓴이 : 황태규
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    현금청산자, 주거이전비는?

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    안녕하세요. 법무법인 세창 건설팀의 황태규 변호사입니다.

    ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도시정비법’이라 함)은 주택재개발사업에 있어 주거용 건축물 소유자가 분양신청을 하지 않은 자, 분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자 등 현금청산 대상자가 된 사람에 대하여 관리처분계획 인가를 받은 날의 다음 날로부터 90일(구 도시정비법은 150일) 이내에 일정한 절차에 따라 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리에 관하여 현금으로 청산하여야 함을 규정하고 있는 바, 주택재개발사업 시행시 분양신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 된 사람도 주거이전비 및 이사비를 지급받을 수 있는지 여부에 대해 알아보겠습니다.

    도시정비법 제40조 제1항 본문은 정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률을 준용한다고 정하고 있고, ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득에 관한 법률 제78조 제1항은 “사업시행자는 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물을 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자를 위하여 이주대책을 수립·실시하거나 이주정착금을 지급하여야 한다.”, 동조 제5항은 “주거용 건물의 거주자에 대하여는 주거이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용을 산정하여 보상하여야 한다.”고 정하고 있습니다. 그렇다면 주택재개발사업이 토지 등 소유자가 스스로 조합원이 되어 주거환경을 개선하려는 목적으로 행해지는 것이므로 분양신청을 할 수 있는 권리를 포기하고 현금청산을 선택한 사람들은 공익사업법에서 정한 ‘생활의 근거를 상실하는 자’에 해당한다고 보기 어려워 주거이전비 및 이사비의 보상을 구할 수 없는 것일까요? 아니면, 분양신청을 포기하고 현금청산을 받은 사람들도 건축물이 수용된 경우와 마찬가지로 주거이전비 및 이사비를 지급받을 수 있는 것일까요?

    대법원은 이와 관련하여 “관련 법령(구 도시정비법 등)에 의하면, 주택재개발사업의 사업시행자는 토지 등 소유자 중 분양신청을 하지 않거나 분양신청을 철회하는 등으로 현금청산대상자가 된 자에 대하여 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 관하여 현금으로 청산하되, 청산금액은 현금청산대상자와 사이에 협의하여 산정하여야 하고, 협의가 성립되지 않을 때에는 공익사업법에 의한 수용절차로 이행할 것을 예정하고 있다. 이러한 법규정을 종합하여 보면, 구 도시정비법상 주택재개발사업에 있어서 주거용 건축물의 소유자인 현금청산대상자로서 현금청산에 관한 협의가 성립되어 사업시행자에게 주거용 건축물의 소유권을 이전한 자이거나 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않아 공익사업법에 의해 주거용 건축물이 수용된 자에 대하여는 공익사업법을 준용하여 주거이전비 및 이사비를 지급하여야 한다고 봄이 상당하다.”라고 판시하여, 현금청산자도 주거이전비 및 이사비를 지급받을 수 있다고 판단하였습니다. 재개발사업시행자가 토지 등을 협의취득한 경우 뿐만 아니라 토지 등 소유자가 재개발사업 자체를 반대하거나 재개발조합원의 지위를 부정하면서 협의에 응하지 아니하여 구 토지수용법에 정한 절차에 따라 토지 등을 수용한 경우에도 이주대책 내지 이주정착금에 관한 근거규정인 공익사업법 규정이 준용된다고 보는 것이 타당하다는 취지입니다.

    결론적으로 주택재개발사업에 있어 분양신청을 하지 않거나 또는 분양신청을 철회하는 등 분양신청을 포기한 현금청산자도 공익사업법에서 정한 ‘생활의 근거를 상실하는 자’에 해당하므로 주거이전비 및 이사비를 지급받을 수 있습니다. 토지 등 소유자가 주택재개발사업으로 인해 자신의 원래 거주지를 떠나게 되었다면, 비록 협의취득과 유사한 ‘현금청산’을 했다 하더라도 ‘수용’된 경우와 다르게 볼 수는 없기 때문입니다.

     


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