글쓴이 : 이승주
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    공유지분의 처분과 공유물의 처분(부동산법률상식 46)

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    공유지분의 처분과 공유물의 처분을 혼동하는 경우가 있다.

    공유지분을 처분하는 경우에는 공유자의 동의가 필요 없지만, 공유물을 처분할 경우에는 공유자의 동의가 필요하다.

    따라서 공유지분을 처분하는 경우도 공유자의 동의가 필요하다고 생각하는 것은 잘못이다.

    이와 관련하여 민법 제263조는 “공유자는 그 지분을 처분할 수 있고, 공유물 전부를 지분의 비율로 사용, 수익할 수 있다.”고 규정하고 있고, 민법 제264조는 “공유자는 다른 공유자의 동의 없이 공유물을 처분하거나 변경하지 못한다.”고 규정하고 있다.

    대법원도 “공유자 중 1인이 다른 공유자의 동의 없이 그 공유토지의 특정부분을 매도하여 타인 명의로 소유권이전등기가 마쳐졌다면 그 매도 부분 토지에 관한 소유권이전등기는 처분공유자의 공유지분 범위 내에서의 실체관계에 부합하는 유효한 등기라고 보아야 한다(대법원 93다1596 판결).”고 판결하여 공유지분처분에 공유자 동의가 필요 없다는 입장이다.

    그렇다면 지분에 지상권, 전세권 등의 용익권을 설정하는 것은 공유자의 동의를 필요로 하는가?

    위와 같은 경우에는 공유자 전원의 동의가 필요하다는 것이 학계의 일반적 견해인 것으로 보인다.

    그 이유는 용익물권의 설정은 그 효과가 공유지분에 한정되는 것이 아니라 공유물 전체에 미쳐 실질적으로 공유물 전체를 처분하는 결과가 되기 때문이다.

    그렇다면 공유지분의 지분양도를 금지하는 특약을 공유자들끼리 하였을 경우 그 효력은 어떻게 되는가?

    공유자들 사이의 지분양도 금지특약은 채권적 효력 밖에 없고, 등기를 할 수 있는 방법도 없기 때문에 그러한 특약에 반하여 공유자 1인이 공유지분을 매각할 경우 해당 공유지분 매수인에게 대항하기 어려울 것이다.

    2014. 4. 25. 이승주변호사


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