글쓴이 : 김향훈
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    분양미신청자의 조합원자격 회복

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    질문 : 당 조합에서는 분양신청기간 중 총 조합원의 거의 절반이 분양신청을 하지 않아 조합원자격을 상실하였습니다. 이러한 상태로는 사업진행이 어려워 다시 분양신청기간을 공고하여 자격이 상실된 자들을 조합원으로 회복시키고자 합니다. 어떠한 절차를 밟아야 하는지요.

     

    1. 분양신청기간 만료시 조합원자격 상실

    대법원 2010. 8. 19. 선고 2009다81203 판결에서는 ‘재건축조합원이 분양신청을 하지 않는 등의 사유로 현금청산대상자가 된 경우 조합원 지위를 상실한다’고 하면서 ‘이 경우 조합원 지위를 상실하게 되는 시점은 분양신청기간 종료일 다음날이다’라고 보고 있습니다. 최초에 공고한 분양신청기간의 만료일에 연이어서 기간을 연장한 경우에는 연장된 기간의 만료일 다음날에 조합원 자격을 상실할 것입니다(같은 취지 대법원 2010. 12. 23. 선고 2010다73215 소유권이전등기절차이행등).

    분양신청을 하지 않은 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날에 조합원 지위를 상실하며 향후 관리처분계획을 수립 의결함에 있어 의결정족수에서 제외됩니다. 그리고 조합원지위를 상실하므로 조합탈퇴자에 준하는 신분을 가지게 되고, 분양신청기간 종료일 다음날에 조합과의 사이에 소유부동산에 대하여 매매계약의 성립이 의제됩니다.

    2. 재분양신청을 받아줄 의무가 있는지

    상황변경을 이유로 조합이 청산대상자들의 새로운 분양신청이나 분양계약체결을 허용하여야 할 의무가 있는지 여부가 문제됩니다. 결론적으로 말하자면, 분양신청을 하지 않음으로서 조합원 자격을 상실한 자에 대하여는 조합은 향후 상황변경이 있다고 하더라도 이들의 분양신청이나 분양계약체결의 요청을 받아주어야 할 의무가 없습니다. 서울고등법원 2013. 8. 29.선고 2012나79660 소유권이전등기 판결에서는 “재건축사업에 대한 사업시행계획이 변경되었다고 하더라도 청산대상자들에게 다시 분양신청기회를 부여하여야 하는 등 재분양대상자로서의 법적이익이 존재하거나 소급적으로 조합원 지위가 회복된다고 보기 어렵다”고 보았으며, “비록 원고 조합이 이미 현금청산의 대상자로서 매매계약이 체결된 것으로 간주되고 조합원의 자격을 상실한 것으로 확정된 피고들(청산대상자)에 대하여 재분양신청의 기회를 부여하였다고 하더라도, 이는 피고들의 조합가입 동의서 제출 등을 전제로 재건축사업을 원만하게 진행하기 위한 호의적 차원에서 한 것으로 보일 뿐이다”라고 판시하였습니다.

    따라서 조합은 새로운 상황변경을 이유로 하여 청산대상자들에게 분양신청의 기회를 주어야 한다거나 분양계약체결을 허용하여야 할 의무를 부담하지 않습니다.

    3. 호의적 차원에서 재분양신청을 받아줄 경우

    조합이 청산대상자들에게 호의적인 차원에서 재분양신청의 기회를 줄 수는 있는데 이는 탈퇴한 것이나 다름없는 청산대상자에게 참여할 기회를 주는 것이므로 잔존한 조합원들의 이해에 반할 수도 있습니다. 그러므로 잔존 조합원들이 참여하는 조합총회에서 청산대상자들에게 새로운 분양신청의 기회를 부여할 것인지 여부에 대하여 의결이 있어야 할 것입니다.

    4. 정관변경의 의결 및 인가

    이 때 조합원의 자격이 회복되려면 단순히 분양신청기간을 연장한다는 의결만 해서는 안되고 ‘조합원의 자격에 관한 사항’의 변동에 해당된다는 점을 감안하여 도시정비법 제20조 제1항 제2호 및 동조 제3항 괄호 부분에 따라 조합원의 3분의2이상의 동의를 얻어 정관변경의 절차를 거쳐야 할 것입니다. 그런 뒤에 정관변경에 대한 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 합니다. 정관변경은 의결만으로는 안되고 인가가 있어야 효력이 발생합니다(대법원 2007.7.24. 자 2006마635 결정).

    5. 분양신청 또는 조합가입동의서 제출

    즉, 정관변경 –> 정관변경에 대한 인가 –> 정관의 내용 및 새로운 공고에 따른 분양신청 또는 조합가입동의서 제출의 절차를 모두 경유하여야만 완전히 조합원자격이 복귀된다고 할 것입니다. 이후에는 조합원수 변경을 이유로 조합설립변경인가를 하여야 할 것입니다.

    <문의 02-532-6327~8>

     

     


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