글쓴이 : 이승주
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    월세에 대한 지연손해약정과 소멸시효(부동산법률상식 42)

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    상가임대차의 경우 월세지급을 지체할 경우 월 2% 또는 월 3%의 지연이자(지연손해금)를 물도록 계약서가 작성되어 있는 경우가 있다.

    중개사무실에서 사용하는 계약서는 위와 같은 지연이자 약정이 없는 경우가 많아 특약에 별도로 넣어야 하는 반면, 별도의 관리실을 갖추고 해당 건물의 임대차계약을 처리하는 경우 미리 작성된 계약서에 부동문자로 월세지급을 지체한 경우 월 몇 퍼센트의 지연이자가 붙는다는 규정이 적시된 경우가 많다.

    이러한 경우 임차인은 월세지급을 연체할 경우 지연손해금을 물게 되어 있는 계약내용을 모르고 있는 경우도 다반사다.

    그럼에도 불구하고 위와 같은 지연손해배상 약정은 원칙적으로 유효하다.

    다만, 관리실에서 미리 만들어 둔 계약서는 약관에 해당되어 약관규제법의 규제를 받을 여지도 있고, 손해배상액 예정조항에 해당하여 직권감액 여지도 있다.

    이와 관련하여 대법원 92다22350 판결은 임차인이 차임 지급을 지체할 경우 임대인에게 월 4%의 비율에 의한 지연손해금을 지급하기로 한 손해배상액의 예정이 부당하다고 보아 직권감액을 인정한 사실이 있다.

    그렇다면, 위와 같은 지연이자는 소멸시효에 걸리는가?

    임대차관계가 5년 이상 지속되는 경우도 많아 지연이자가 소멸시효에 걸리는지 문제될 여지가 있다.

    위와 같은 지연이자는 민법 제163조 제1호의 정한 바에 따라 3년의 단기소멸시효에 걸린다고 볼 수 있다.

    그렇다면, 임대인이 임대차존속 중 임차인이 중간 중간에 연체한 사실에 대하여 아무런 말이 없다가 계약이 종료되어 임차인이 보증금반환을 요구할 때 모든 지연이자 공제를 주장할 수 있을까?

    임차인은 이런 경우 지연이자가 소멸시효기간인 3년이 경과함을 근거로 역산해서 3년만의 지연이자만을 책임진다고 주장할 수 있을까?

    대법원 87다카768 판결에 의하면 “소멸시효가 완성된 채권이라 하더라도 그 시효 완성 전에 상계할 수 있었던 것이면 그 채권자는 상계할 수 있는 것이고 그 상계의 효과는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 본다.”고 판시하고 있어 지연이자가 3년의 시효에 걸린다는 임차인의 주장이 인정되지 않을 가능성이 높다.

    이와 관련하여 의정부지방법원 2012가단44662 판결(필자가 소송을 수행함)에 의하면 임차인의 월세 지급지체를 통한 지연이자가 문제된 사안에서 “임차인에 대한 채권이 소멸시효가 완성되었더라도, 완성 전에 임대차보증금에서 공제할 수 있었던 것이면 임대인은 이를 공제할 수 있다”는 취지의 판결을 내려 임차인의 소멸시효항변을 배척한 사실이 있다.

    2014. 3. 28. 이승주변호사


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