글쓴이 : 이승주
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    상가임대차 계약갱신요구 및 거부의 시기(부동산법률상식41)

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    개정 상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)에 의하면 종전 상임법과 달리 환산보증금 액수에 상관 없이 임차인에게 임대차계약의 갱신요구권을 인정하고 있다.

    따라서, 별다른 문제가 없고, 임차인이 법정된 시기에 임대차계약갱신요구권을 임대인에게 행사하면, 5년간의 임대차계약기간이 보장될 가능성이 높다.

    그렇다면 임차인은 언제 계약갱신요구권을 행사해야 하는가?

    상임법 제10조 제1항은 “임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구”해야 한다고 규정하고 있다.

    따라서, 임차인이 계약기간을 연장하고 싶다면, 임대인과 약정한 계약기간 종료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구하는 내용증명우편이 임대인에게 도달될 수 있도록 해야 한다(도달주의).

    상임법 제10조 제1항에 의하면 임차인이 법정시기에 계약갱신을 요구할 경우 임대인이 정당한 이유 없이 거절하지 못한다고 규정하고 있다.

    그렇다면 임대인이 임차인의 계약갱신요구를 거절하는 시기의 제한이 있는가?

    최근 필자가 받은 판결(인천지법 2012가단88654 판결)에 의하면 상임법 제10조 제4항이 계약만료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 갱신거절의 통지를 하지 않으면 묵시의 갱신을 인정하고 있음을 이유로 임대인의 갱신거절도 계약기간 종료 전 6개월 전부터 1개월 전까지 해야 한다는 취지의 판결이 내려졌다.

    위 판결에 의할 경우 계약기간 만료 1개월 전에 근접한 시기에 임차인이 계약갱신을 요구할 경우 임대인의 계약갱신거절권을 사실상 부정되는 것이 아닌가라는 의문이 들 수 있다.

    결국 임대인이 계약갱신을 원하지 않을 경우 임차인이 계약갱신요구를 하지 않더라도 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신거절의 내용증명우편이 임차인에게 도달토록 조치하는 것이 필요해 보인다.

    참고로 계약기간 만료 전 6개월 전부터 1개월 전 사이에 임대인과 임차인이 계약갱신과 관련된 어떠한 의사표시도 없었다면 상임법 제10조 제4항에 의하여 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보며 이를 묵시의 갱신이라고 부른다.

    다만, 묵시의 갱신의 경우 “전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것”으로 보지만 계약기간만은 전임대차 계약기간과 무관하게 “1년 연장”된 것으로 봄에 주의해야 한다.

    2014. 3. 21. 이승주변호사

     


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