글쓴이 : 이승주
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    중개사의 중개대상물 확인설명의무와 다가구 주택(부동산법률상식 40)

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    원룸을 임차하였고, 개인사정으로 계약완료 전에 원룸을 비우고 이사를 가게 되었다.

    계약 만료에 즈음하여 임차인은 기간을 준수하여 계약종료 통보를 하였다(종료전 6개월부터 1월 사이에 종료통보 도달).

    그럼에도 불구하고 임대인은 임차인에게 새로운 임차인이 들어오면 보증금을 주겠다는 만말 되풀이 한다.

    이에 계약기간이 경과하자 임차인은 어쩔 수 없이 임차권등기명령신청을 통해 임차권등기를 경료하고 지급명령신청을 통하여 지급명령확정결정문까지 법원으로부터 받았다.

    지급명령이 확정되었고, 임차권등기까지 이미 마쳐졌음에도 임대인은 보증금을 줄 생각도 없다.

    이런 경우에는 확정된 지급명령을 근거로 해당 부동산을 경매에 부칠 수 있다.

    그런데, 문제는 해당 부동산에 선순위 근저당권자(은행)이 있을 뿐만 아니라, 선순위 확정일자 임차인도 다수가 있다.

    결국 경매에 부치더라도 배당순위에 밀려 배당을 일부만 받을 가능성이 있고, 배당을 전혀 받지 못할 가능성도 있다(다만, 경매신청자가 배당을 전혀 받지 못할 상황이라면 법원에 의하여 경매가 취소됨(잉여주의)).

    보증금에 대한 배당을 전혀 받지 못하거나 배당을 받더라도 보증금의 일부만 배당받을 경우 임차인은 어떠한 보호도 받지 못할까?

    이러한 경우에도 임차인이 보호를 받을 방법이 있을 수 있다.

    배당을 받아 문제가 해결되면 좋겠지만, 배당을 일부라도 받지 못한 경우는 다가구 주택이라는 주택의 특수성에 주목할 필요가 있다.

    다가구에 먼저 전입한 선순위 임차인들이 확정일자를 받을 경우 그 후에 입주한 임차인은 확정일자를 받더라도 순위에 따른 배당만을 받게 되므로 다가구를 중개하는 중개사는 다가구 주택의 특수성을 설명할 의무가 있기 때문이다.

    결국 배당을 일부라도 받지 못한 다가구 주택의 임차인은 다가구 주택에 대한 특수성을 설명하지 않은 중개사 등을 상대로 손해배상청구를 할 수 있다.

    대법원은 이와 관련하여 “중개업자는 다가구주택 일부에 관한 임대차계약을 중개하면서 임차의뢰인이 임대차계약이 종료된 후에 임대차보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 다가구주택의 권리관계 등에 관한 자료를 제공하여야 하므로, 임차의뢰인에게 부동산 등기부상에 표시된 중개대상물의 권리관계 등을 확인·설명하는 데 그쳐서는 아니 되고, 임대의뢰인에게 다가구주택 내에 이미 거주해서 살고 있는 다른 임차인의 임대차계약내역 중 개인정보에 관한 부분을 제외하고 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 부분의 자료를 요구하여 이를 확인한 다음 임차의뢰인에게 설명하고 자료를 제시하여야 하며, 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 시행규칙 제16조에서 정한 서식에 따른 중개대상물 확인·설명서의 중개목적물에 대한 ‘실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항’란에 그 내용을 기재하여 교부하여야 할 의무가 있고, 만일 임대의뢰인이 다른 세입자의 임대차보증금, 임대차의 시기와 종기 등에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 내용을 중개대상물 확인·설명서에 기재하여야 할 의무가 있다. 그러므로 중개업자가 고의나 과실로 이러한 의무를 위반하여 임차의뢰인에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 제30조에 의하여 이를 배상할 책임이 있다(대법원 2011다63857 판결).”라고 판시한 사실이 있다.

    2014.3.14. 이승주변호사


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