글쓴이 : 정승열
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    임대차시장 선진화 방안

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    박근혜 정부는 2013년 2월 25일 출범 이후 4·1 주택시장 정상화 종합대책 발표를 비롯한 4차례에 걸친 후속대책 발표 등으로 주택거래시장의 정상화에 매달렸다.

    그런 노력은 다주택자 양도소득세 중과 폐지, 취득세 영구인하, 재건축 초과이익 환수 폐지, 재건축 초과이익 환수제 폐지 등 그동안 부동산시장의 족쇄로 불리던 조치 중 분양가 상한제 이외에 거의 대부분의 규제가 풀리고, 사회가 정부의 조치를 긍정적으로 받아들이면서 부동산수요가 조금씩 살아나기 시작하더니, 대통령 취임 1주년을 맞아 2월 26일 정부의 ‘임대차시장 선진화 방안’ 발표 이후 급격하게 얼어붙고 있다.

    ‘경제혁신 3개년 계획’의 내수기반 확충분야 핵심과제의 일환으로 발표된 정부의 이번 대책은 임대차시장 선진화 방안, 민간 임대주택 공급을 활성화 등 여러 정책이 발표되었지만, 임대소득에 대한 과세방침이 핵심을 이루고 있다. 즉, 정부의 임대차시장 선진화 방안의 정책의 기조는 최근 주택시장은 집값상승 기대감 저하로 임대수요가 증가하는 상황에서 임차인은 주거비가 적게 드는 전세를 선호하고, 반면에 임대인은 수익률이 좋은 월세를 공급하여 임대시장 수급불일치로 인한 전세 값 불안이 지속되고 있다는 판단 하에서 임대차시장 수급구조 개선 등 임대차시장 선진화를 올해 주택정책의 핵심과제로 선정하고, 종합적인 대응방안을 마련한 것이다.

    그 결과 우선, 임대소득에 대한 과세방식을 소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환해서 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2,000만 원 이하인 경우에는 단일세율(예: 14%)로 소득세를 분리과세하고, 세법상 사업자 등록의무를 면제했다. 또, 월세에 대한 과세를 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상을 현행 총급여 5천만 원 이하에서 7천만 원 이하로 확대키로 하여 개정제도가 시행될 경우에 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로서 1년에 한 달 이상의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생하게 된다고 설명한다. 또, 주택기금의 전세자금 대출은 현행 보증금 6억 원 이하에서 3억 원 이하로 제한하고, 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적보증 지원은 보증금 4억(지방 2억 원) 초과에 대해서는 중단키로 하였다.

    그러나 정부의 임대차시장 선진화 방안이라고 하지만, 그 내용은 전세보증금과 월세에 대하여 과세하겠다는 내용이고, 월세와 전세가 부동산 분야의 대표적인 지하경제로 남아 있던 것도 사실이어서 언젠가는 투명한 과세가 필요한 항목이기도 했지만, 지금은 그 시기가 아니라는 것이 이구동성이다.

    정부는 이에 대해서 임대소득 과세가 크게 부담되지 않는다고 하지만, 무엇보다도 그동안 내지 않던 세금을 내야할 입장이 되었기 때문에 부동산시장은 당분간 냉각을 면할 수 없을 것 같다. 우선, 한국감정원이 발표한 부동산거래지표를 살펴보면, 지난해 8·28 후속대책 발표 후부터 지난 2월 말까지 전국 주택 매매가격은 26주 연속 오르고, 지난 1월 전국 아파트 거래량은 73,316건으로 전년 동월 39,477건보다 85.7%가 늘었으나, 2·26 임대차시장 선진화 방안을 계기로 동요하기 시작하여 당장 재건축 아파트가격이 하락세로 돌아섰고, 다주택 보유자와 2주택자들은 보유주택 매각에 나서고, 전세가 월세 또는 보증부 월세(반전세)로 전환되는 속도가 빨라지면서 ’월세 푸어’ 혹은 ’월세 난민’의 아우성이 높아지고 있다고 한다.

    국민들의 비난여론이 들끓자 정부는 은퇴자 등 소액 월세임대자에 대해 2년간 세금부과를 유예했지만, 일주일 만에 대책을 수정하는 등 경제부처가 합동으로 내놓은 대책의 신뢰도를 스스로 떨어뜨린 만큼 시장에서는 정부 정책에 대한 신뢰 추락은 피할 수 없을 것 같다. 물론, 정부의 입장에선 전세보증금의 경우 3주택 이상 보유자에 대해 2011년부터 과세를 해오고 있고, 2006년부터 2주택 이상, 고가 주택에 대한 월세 소득에 대하여 세금을 매겨왔기 때문에 그다지 생소한 일도 아니지만, 정부가 지난 1년간 4차례의 부동산종합대책과 국회 설득작업을 통해서 주택시장을 살리려고 노력했던 것은 부동산 활성화가 가계부채 해결과 소비 진작, 일자리 창출의 열쇠라는 데 인식을 같이했기 때문인데, 고작 몇 푼의 임대소득에 대한 과세 때문에 간신히 살려놓은 주택시장에 찬물을 끼얹은 셈이 되고 말았다. 덧붙여 기획재정부는 시장이 과민 반응하는 것일 뿐 추가 보완대책은 없다고 하는 것도 무책임한 일이다.

    당장 올해부터 과세대상이 될 3주택 이상 보유 월세소득자나 연 2천만 원 이상 임대소득자, 2주택 이상 보유하고 전세를 준 임대인들은 임대소득이 드러나서 종합소득세를 납부하게 될  경우에 건강보험료가 크게 오르는 등 연쇄 부담증가의 위험이 있고, 또 임대소득 과세 확대에 대한 반대 논리 중 가장 설득력 있는 늘어난 세금이 세입자 부담으로 고스란히 전가될 것이라는 점인데, 월세 수요가 완전 탄력적일 수는 없으니 늘어나는 세금 또는 건강보험료의 일부가 세입자에게 전가될 가능성도 많다.

    나아가 임대소득에 대한 과세 확대는 중장기적으로 전ㆍ월세시장에 큰 영향을 미쳐서 주택투자에 대한 매력을 떨어트려서 주택가격을 낮추게 되고, 또 주택가격이 빨리 조정되면 전ㆍ월세 수요 가운데 일부가 주택 매입으로 전환되어 전세와 월세가격 하락으로 이어질 수도 있다.


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