글쓴이 : 이승주
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    다가구 주택의 임차권 등기명령에 의한 등기와 배당순위(부동산법률상식39)

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    다가구 주택을 임차하면서 전입신고를 하고 확정일자를 받았다고 가정하자.

    다가구 주택은 단독주택의 일종이기 때문에 다가구주택이 경매에 부쳐지면 그 다가구 주택에 확정일자를 받은 사람이 여려 명이 있을 경우 확정일자를 받은 순서에 의해 배당을 받게 된다.

    예를 들어 보자.

    다가구 주택에 집주인인 갑과 임차인인 을과 병이 살고 있다.

    임차인 을은 임대차계약 후 전입신고를 하고 확정일자를 받았고, 임차인 병도 임대차 계약 후 전입신고를 하고 확정일자를 받았다.

    그런데 전입신고 및 확정일자는 병보다 을이 빨리 받았다.

    집주인 갑은 임차인 을 및 병과 임대차계약 체결 전에 이미 위 다가구주택을 담보로 은행으로부터 대출을 받아 근저당권을 설정해 둔 상태였는데, 갑의 경제 사정이 나빠지면서 대출이자를 지급하지 못하는 상황이 되었다.

    갑의 채권자인 은행은 위 다가구 주택을 경매에 부칠 것이고, 이렇게 되면 배당순위는 “① 은행 채권 → ② 을의 보증금 채권 → ③ 병의 보증금 채권” 순서가 된다.

    그런데, 병이 임대차계약 종료가 되자 적법하게 종료절차를 마친 후 임차권등기명령신청을 통하여 위 다가구 주택에 임차권등기를 경료하였고, 을도 동일절차를 거쳐 임차권등기명령신청을 통해 임차권등기를 경료하였다고 가정하자.

    임차권등기명령신청을 통한 임차권등기의 순위는 ① 병의 임차권등기 → ② 을의 임차권등기 순서가 되었다

    즉 확정일자는 을이 병에 우선하나, 임차권등기명령신청을 통한 임차권등기는 병이 을에 우선하는 결과가 발생한 것이다.

    이런 경우는 배당순위가 어떻게 될까?

    등기를 기준으로 하면 병이 우선하겠지만, 확정일자를 기준으로 하면 을이 우선하게 된다.

    전입신고와 확정일자를 이미 받아둔 임차인이 임차권등기명령신청에 의하여 임차권등기를 경료한 경우에 이러한 임차권등기는 대항력과 우선변제권의 유지에 그 목적이 있으므로 확정일자를 기준으로 배당순위를 결정하는 것이 타당하므로 배당순위는 “① 은행 채권 → ② 을의 보증금 채권 → ③ 병의 보증금 채권” 순서가 된다고 보는 것이 타당하다.

    이와 관련하여 판례도 “임차권등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인의 경우에는 임차권등기명령에 의한 등기가 됨으로써 그 후 대항요건을 갖추지 아니하여도 이미 취득한 대항력 취득의 효력이 계속 유지되므로, 이 경우에는 임차권등기가 된 때가 아닌 본래의 대항력을 취득한 때를 기준으로 매수인에 대항할 수 있는지를 판단하여야 한다(부산고등법원 2005나17600 판결).”라고 판시한바 있다.

    2014. 3. 7. 이승주변호사


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