글쓴이 : 이승주
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    상임법상의 계약갱신과 갱신기간(부동산법률상식38)

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    상가건물임대차보호법(이하 ‘상임법’)에 의하면, 임차인에게 법정기간 준수를 전제로 계약갱신요구권이 인정되고 있을 뿐만 아니라, 법정된 기간 내에 임대인이 갱신거절 또는 조건변경 통지를 하지 않으면 묵시의 갱신을 인정하고 있다.

    즉 상임법에 의하면 ① 임차인의 계약갱신요구에 의하여 계약이 갱신될 수도 있고, ② 묵시의 갱신에 의하여 계약이 갱신될 수도 있다.

    ① 임차인의 계약갱신요구에 의한 계약갱신과 ② 묵시의 갱신에 의한 계약갱신의 차이점은 무엇인가?

    상임법 제10조 제3항은 임차인의 계약갱신요구에 의한 계약갱신의 경우 전 임대차와 동일한 조건의 계약을 인정하되, 차임과 보증금이 증감될 수 있음을 규정하고 있다.

    그리고 상임법 제10조 제4항은 묵시의 갱신의 경우 계약기간 만료 시 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것은 갱신요구에 의한 계약갱신과 동일하지만, 임대차계약기간의 연장은 1년으로 한정하고 있다.

    따라서, 계약갱신요구에 의한 계약갱신과 묵시의 갱신의 가장 큰 차이는 계약기간 연장이 얼마인지라고 말할 수 있다.

    예를 들어 보자.

    종전 상가임대차계약서상의 계약기간이 2년이었고, 임차인이 법정기간을 지켜 임대인에게 계약갱신요구권을 행사하였고, 임대인이 정당한 사유를 들어 갱신거절을 하지 않았다면, 임차인의 갱신요구에 의한 계약기간연장은 2년이 된다.

    그런데 종전 상가건물임대차계약서상의 계약기간이 2년이었는데, 임대인이 법정기간 내에 갱신거절 또는 조건변경통지를 하지 않아 묵시의 갱신이 이루어진 상태라면 묵시의 갱신으로 연장되는 계약기간은 종전 계약서상 계약기간과 무관하게 1년 뿐이다.

    그렇다면, 상가임대차계약서상의 계약기간은 2년이었고, 한차례 묵시의 갱신이 이루어진 상태에서 임차인이 법정기간을 지켜 계약갱신요구권을 행사했다면?

    예를 들어 임대차계약서상의 계약기간 2년이 지나서 묵시의 갱신이 되었는데, 묵시의 갱신으로 연장된 1년의 종료 전 3개월 정도 즈음에 임차인이 계약갱신요구를 하였다면?

    임차인이 법정기간을 지켜서 계약갱신요구를 하면 상임법 제10조 제3항에 의할 경우 “전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다”고 규정하고 있으므로 계약기간 연장과 관련하여 위 규정상 “전 임대차”는 연장되는 계약기간만에 한하여 논의함을 전제할 때 계약서상의 2년이 되어야 하는 것인지 아니면, 묵시의 갱신으로 인정된 1년이 갱신요구에 의하여 연장되는 기간인지 문제되는 것이다.

    상임법이 임차인을 보호하기 위하여 제정된 법임을 강조한다면 “전 임대차”는 임대인과 임차인이 계약서에 적어둔 계약기간을 중요시할 것이고, 그렇지 않거나, 법문언을 고려한다면 “전 임대차”는 묵시의 갱신에 의해 인정된 1년을 중요시할 것이다.

    이와 관련하여 최근 필자가 받은 판례(인천지방법원 2012가단88654 판결)에 의하면, 법률규정 그대로 종전 기간(묵시의 갱신으로 연장된 기간)이라 할 수 있는 1년만 연장된다는 취지의 판결이 내려졌다.

    2014. 2. 28. 이승주변호사


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