글쓴이 : 이승주
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    담보부 부실채권(NPL)과 부동산경매(부동산법률상식37)

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    NPL(non performing loan)은 한국말로 ‘부실채권‘이라고 할 수 있는데, 대체로 은행이 대출을 해주었는데, 3개월 이상 원리금이 연체된 채권을 일컫는 말이다.

    부실채권은 크게 ①담보부 부실채권과 ②무담보부 부실채권으로 구분된다.

    예를 들어 은행이 채무자의 부동산에 근저당권을 설정 받은 후에 대출을 해주었는데, 원리금을 연체하고 있다면 담보부 부실채권이라 할 수 있고, 채무자의 신용을 보고 대출을 해주었는데, 원리금을 연체하고 있다면 무담보부 부실채권이라 할 수 있다.

    그렇다면, 부실채권에 투자를 해서 수익을 올린다는 말은 무슨 의미인가?

    무담보부 부실채권을 매수해서 채권추심을 한다든지 아니면, 담보부 부실채권을 매수해서 배당수익 등을 얻는 것을 의미한다고 볼 수 있다.

    부동산경매와 관련된 담보부 부실채권에 대하여 살펴보자.

    은행이 돈을 빌려주면서 부동산에 근저당권을 설정 받았는데, 채무자가 3개월 이상 원리금을 변제하지 않고 있다.

    은행은 근저당권을 근거로 해당 부동산을 경매에 부쳐 채권을 회수하게 된다.

    그런데, 경매로 돈을 회수하려면 시일이 상당기간 소요될 뿐만 아니라. 부실채권이 누적될 경우 대손충당금이 증가하면서 은행의 자기자본비율이 하락하고 신용도가 하락할 가능성이 높아진다.

    이런 문제를 해결하기 위해 은행은 부실채권을 묶어 할인된 가격으로 떨어내게 되는데, 그러한 부실채권을 인수해서 투자수익을 올리는 방법이 담보부 부실채권 투자방법이다.

    담보부부실채권을 매수하여 수익을 올리는 구조는 어떨까?

    1순위 근저당권이 설정된 부동산 소유자이자 채무자가 은행에 채무를 갚지 않는다. 은행은 부실채권의 할인매각을 선택했고, 몇 단계를 거쳐 일반인이 담보부 부실채권을 매수한다.

    담보부 부실채권을 매수한 일반투자자는 직접경매를 실행하여 1순위 근저당권자로서 배당을 받거나, 여의치 않을 경우 직접 낙찰자가 된 후 매각하여 수익을 창출하게 된다.

    은행의 1순위 근저당권의 채권최고액이 2억 6천만원이었다고 가정하자.

    은행의 실채권액은 2억원 이었는데, 채무자가 원리금을 3개월 이상 연체하여 담보부부실채권을 할인 매각하였다.

    최종 소비자가 중간 도매상 등으로부터 매수한 가격이 2억 3천만원이라면 배당을 통해 3천만원의 수익을 달성할 수 있다.

    법원판례는 이때 일반투자자가 획득한 수익금 3천만원에 대해서는 소득세대상이 아니라는 태도여서 세금측면에서 유리하다.

    부실채권을 인수한 일반투자자는 해당 부동산을 직접 낙찰 받을 가능성도 있다.

    즉, 해당 부동산의 낙찰가가 여러 차례의 유찰 끝에 2억 6천만도 안된다고 가정할 때 부실채권투자자가 낙찰가를 2억 6천만원으로 쓰더라도 실투자액은 2억 3천만원에 불과하여 낙찰가능성도 높을 뿐만 아니라, 양도세도 줄어드는 효과가 있다.

    즉 부동산을 낙찰 받은 부실채권투자자가 낙찰대금 납부(상계를 통해 납부처리)를 통하여 부동산의 소유권을 취득한 후에 가공과정을 거쳐 해당 부동산을 매각할 때에 양도세 계산의 근거가 되는 종전 매수가격은 실투자한 2억 3천만원이 아니라 낙찰가인 2억 6천만원이 되기 때문이다.

    담보부 부실채권 투자가 수익이 상당하다보니 사기 등의 법률문제가 발생하는 경우가 있어 주의할 필요가 있다.

    2014. 2. 21. 이승주변호사


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